【国立市】プラウドシティ国立

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※売主公式サイトの物件概要（第4期は2026年9月28日更新、先着順は10月5日更新）を2026年10月10日に確認。駐車場・駐輪場の台数は総戸数589戸を対象とした設置台数。第4期は予告広告のため、本広告を行い取引を開始するまでは、契約や予約の申込みはできない。

主要駅へのアクセス

※国立駅からの電車の所要時間。通勤時＝目的駅に7:30〜9:30着、乗換時間を含む（売主公式サイト、2024年11月調べ）。物件から国立駅までは徒歩20〜23分、またはバス約7分＋バス停まで徒歩4〜8分を足して考える必要がある。

一級建築士ryoが見る「団地の緑を継いだ2.7ha」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件の最大の個性は、更地を買って建てたマンションではなく、1965年に完成した「国立富士見台団地」の一部で、区分所有の住棟が並んでいた一角（地上5階・298戸）を、元の区分所有者と売主3社が建て替えた点にある（公式サイトは「本計画地は国立富士見台団地の一部」と注記している）。団地の中で建替えの検討が始まったのは2014年。2022年4月に一括建替え決議が成立し、2023年6月に国立市から権利変換計画の認可を受けて解体に入った（建替組合と売主3社のニュースリリース）。マンションの建替えを進めるための法律（現在の名称は「マンションの再生等の円滑化に関する法律」）を使った事業としては、国立市で初めてである。

数字を並べると、設計の狙いが見えてくる。建替え前は延床面積17,106.98㎡に298戸、建替え後はウエストコート12,625.08㎡とイーストコート35,375.07㎡の計48,000㎡余り（計算）に589戸が入る。戸数は約2倍、床の量は約2.8倍（計算）に増えたが、敷地は27,479.60㎡のまま変わらない。それでも緑地は敷地の約24％（約6,600㎡、計算）を確保した。鍵は高さである。国立市のまちづくり条例の特例で、建物の高さの上限が一般の19mから25mへ緩和された。南北の通り抜け通路の整え直し、地域に開いた施設、歩道状の空地、緑化計画が評価された結果だ（売主3社のニュースリリース）。増えた床を地上8階へ積み上げることで地面を空け、その地面を3つの庭と南北の通路に充てた設計だと読める。

住棟は南のさくら通り沿いに長く並び、販売上はA〜Gの7つの棟に分かれる。公式のプランページでは、南向きがA・C・D・F棟、東向きがB・E棟、西向きがG棟と分類されている。589戸の大規模物件でも全戸が南向きではない点は、住戸を選ぶときの前提にしておきたい。

敷地の真ん中を南北に抜ける「センターアベニュー」は、建替え前から周辺住民の通学路や生活路として使われてきた通り抜け通路を、車道と分けた歩行者の通路として整え直したものだ（2023年7月の建替組合ほかのニュースリリース）。ゆるく折れ曲がる通路に街路樹が並び、敷地の外周には幅約2〜2.5mの歩道状の空地が回る。建物はさくら通りから下げて建てられ、前身の団地で育った樹木の一部は選んで敷地内に移植された（公式サイト）。生き物に配慮した緑地づくりを評価する「ABINC認証」も取得している。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

公式の表示は、国立駅まで徒歩20〜23分（約1,580〜1,820m）、谷保駅まで徒歩9〜12分（約720〜920m）。敷地が約2.7haと大きいので、住む棟によって駅までの時間が3分ほど変わる。公式サイトはこれを「選べる3WAYアプローチ」と呼び、国立駅まで歩く・バスに乗る・谷保駅を使う、の3通りを示している。

改札を出てから

国立駅の南口を出ると、旧国立駅舎とロータリーの先に、大学通りが南へまっすぐ延びている。歩道・緑地帯・自転車レーン・車道が分けられた広い通りで、桜並木で知られる国立の顔だ。国立市の都市景観形成条例にもとづく重点地区に指定されており、道路から建物を下げる、塀の高さを抑えるといったルールで街並みが守られている（公式サイト・国立市の資料による）。

道のり前半（駅前〜一橋大学）

駅前の西側には西友や紀ノ国屋が並び、日々の買い物はここで済む（公式の現地案内図）。少し歩くと、大学通りの両側に一橋大学のキャンパスの緑が広がる。物件から一橋大学までは徒歩15〜20分（約1,160〜1,550m、公式サイト）で、道のりのおよそ半分にあたる。店が途切れ、木々の間を歩く区間が長い。

道のり後半（国立高校前〜敷地）

桐朋学園、国立高校と学校が続いたあと、国立高校前のバス停の付近で東へ折れる。公式の現地案内図の徒歩ルートは、バス停から東へ進み、敷地の西側にある入口に着く道順だ。敷地の南には、幅約20m・約1.8kmの桜並木で知られる「さくら通り」が東西に通る（公式サイト。国立市の資料による）。駅前の商店街から、学校と並木の住宅地へと街の性格がはっきり切り替わる道のりである。

体感の目安と起伏

国土地理院の標高データで読むと、国立駅の南口付近が約75m、大学通りとさくら通りの交わるあたりが約72m、敷地が約71mで、1.7kmほどの道のりで約4m下るだけのほぼ平坦な道だ。帰り道は約4mの上りになるが、坂として意識するほどではない。公式サイトも「フラットアプローチ」と書いている。歩いて20分強が毎日続くと考えると重いが、平日朝の国立駅方面のバスは7時台・8時台に15本ずつ（約4分に1本）、帰りの国立高校前行きは18時台10本・19時台8本・20時台8本（公式サイト。立川バス・京王バスの時刻をもとに2024年11月に調べた値）ある。自転車なら大学通りの自転車レーンで国立駅まで約10分（公式サイト・実測）。駐輪場1,178台は1戸あたり2.0台（計算）で、自転車で駅へ向かう暮らしを前提にした数字だと読める。谷保駅の南武線は、府中本町・武蔵小杉・川崎方面へ直通する。夜の大学通りは歩道が広く並木が続くため歩きやすいが、店の少ない区間が長い点は夜道として頭に入れておきたい。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

国立は大正末から昭和初期にかけて学園都市として開発され、国立駅の開業（1926年）と一橋大学（旧東京商科大学）の移転で街の骨格ができた（公式サイトの年表）。駅の南側の広い範囲が文教地区に指定され、桐朋学園・都立国立高校・国立音楽大学の附属校などの伝統校が集まる。国立富士見台団地は1965年に入居が始まり、国立市の市制（1967年）のきっかけになった団地でもある（国立市とUR都市機構の発表）。

「街のこれから」で見ておきたいのは、さくら通りの南側に広がる団地群だ。国立市は「富士見台地域まちづくりビジョン」（2018年2月）と「富士見台地域重点まちづくり構想」（2021年5月）を定め、2022年3月にはUR都市機構と、国立富士見台団地とその周辺のまちづくりを進める連携協定を結んだ。協定には、団地や周辺を含む「未来に向けた重点エリア検討」が盛り込まれている（国立市・UR都市機構の発表）。向かいの団地群がこの先どう変わるかは、この物件の眺めと住環境に直結する。いまの時点で具体的な建替えの計画は公表されていないため、国立市の都市整備部（富士見台地域まちづくり担当）の公表資料を時々確かめておきたい。

生活インフラ・学区

国立市の通学区域のデータ（東京都のオープンデータ）では、富士見台一丁目28番地は国立第七小学校と国立第一中学校の区域で、公式の現地案内図も同じ2校を「通学校」と示している。距離は国立第七小学校が徒歩8〜11分、国立第一中学校が徒歩4〜8分（いずれも公式サイト。小学校は通学路ではなく地図上の最短ルート）。ただし同じデータには、富士見台一丁目28番地の一部（28-19）を国立第三小学校との調整区域とする記載もある。棟や住戸によって扱いが変わらないかは、国立市教育委員会で確認してほしい。子育ての施設では、国立駅南口に「子育ち・子育て応援テラス」が2025年7月に開き、児童館などを備えた複合施設「矢川プラス」も徒歩24〜27分にある（公式サイト）。日常の買い物は、ダイエー国立店（徒歩約8分）が最も近い。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／東京都 地震に関する地域危険度測定調査（第9回・2022年公表）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ。地域危険度は建替え前の2022年時点の町丁目の評価である。

建替えマンションの管理と修繕の積立を読む

SECTION 06 / KEY RISK

建替えマンションと「団地型」の管理とは何か

建替えマンションでは、古い建物の区分所有者が、もとの住戸の権利を新しい建物の住戸に置き換えて住み続ける（権利変換）。そのうえで余った住戸を、建替えに参加した会社が一般に販売する。プラウドシティ国立では、589戸のうち207戸が権利者の住戸、1戸が募集対象外で、一般向けの住戸は381戸（計算）になる。つまり管理組合の顔ぶれの約35％（計算）は、建替え前から団地を運営してきた人たちである。

もう一つの特徴が「団地型」の管理だ。区分所有法には、複数の建物の所有者が敷地や共用の施設を共有する場合に、全体で管理の団体（団地の管理組合）をつくる仕組みがある。この物件の公式の物件概要も、修繕の積立を「団地全体の分」と「ウエストコートまたはイーストコートの分」を合算した額で示している。将来の修繕のお金は、団地全体と自分のコートの、2つの財布で管理されていくと読める。

この物件への影響を読む

先着順の住戸で公表されている管理費は月12,780〜17,190円、修繕の積立は月7,950〜10,690円、引渡し時の積立の一時金は590,920〜794,670円だ（公式の物件概要）。最も狭い53.71㎡と最も広い72.23㎡に当てはめると、管理費は1㎡あたり約238円、積立は約148円（いずれも計算）で、広さに比例して決まっていることがわかる。新築マンションでは、積立を最初は低めに設定し、数年ごとに上げていく計画が多い。148円/㎡が何年後にいくらになる計画なのかが、この物件の将来の家計を左右する。

費用がかかる要素も多い。敷地の中央の木造共用棟「フォレストコモンズ」、緑地が敷地の約24％を占める2.7haの植栽、機械式駐車場57台、駐輪場1,178台、ゲストルーム2室・パーティールーム・スタディルーム・サウンドルームなどの共用施設は、いずれも将来の手入れや入れ替えの費用が要る。木造の別棟は、外装や屋根の手入れの周期が鉄筋コンクリートの住棟と違う点も見落とせない。

時期の問題もある。建物は2026年3月に完成し、7月から分譲住戸の購入者へ順次引き渡されている（売主3社のニュースリリース）。一方、いま販売中の住戸の引渡しは2027年3月中旬（予定）だ。公式の物件概要は、7月21日〜8月16日に「2026年11月下旬」と告知していた引渡し時期を「2027年3月中旬」に訂正したと明記している。完成済みの建物を買っても、契約から引渡しまで約5か月（計算）待つことになり、その間の家賃と住宅ローン金利の動きは買い手が抱える。さらに第4期の物件概要の注記では、非分譲・募集対象外を除いた「未分譲」の住戸が107戸とされ、一般向け381戸（計算）の約28％（計算）にあたる。竣工から半年たっても、売主が持つ住戸が管理組合の中にまとまって残っている状態である。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

敷地の西側に車寄せがあり、その奥のエントランスゲートは2層分の吹き抜けに木調のルーバーを重ねた空間だ。ここから円形の中庭「集いの庭」と共用施設へつながる。1階の共用部には宅配ボックス、防災倉庫、ペット足洗い場があり、ゴミは24時間出せる設備になっている（運用のルールあり）。1階共用部の一部では無料のWi-Fiも使える。駐車場は平置き中心で、一般分譲住戸分138台のうち81台が平置き、57台が機械式。電気自動車の充電設備がある区画は一般分譲住戸分で32台ある（公式サイト）。一般向け381戸（計算）に対して138台、約36％（計算）の設置率で、車を持たない世帯も多い前提の台数と読める。先着順の住戸の駐車場の使用料は月11,400〜15,200円、駐輪場は月300円・400円だ。

共用施設の中心は、敷地の中央に建つ木造共用棟「フォレストコモンズ」だ。テーブルと椅子を備えた「さくらラウンジ」、庭を眺める「もみじラウンジ」、キッズスペース、有料のサウンドルーム（防音室）、ランドリーブースが入る。住棟の中には、有料のスタディルーム・パーティールーム・ゲストルーム（和室・洋室）がある。前身の団地で伐った樹木を家具やアートとして使い直しているのも特徴だ（売主3社のニュースリリース）。このほか「けやきホール」は、地域の人も定期的に使える集会の場として用意されている（居住者以外の使い方は今後検討、と公式サイトは注記している）。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

公式サイトは住戸を「3LDK・70㎡以上中心」と打ち出している。いま販売中の住戸は、第4期が2LDK〜4LDK・56.71〜85.13㎡、先着順が2LDK〜3LDK・53.71〜72.23㎡。ここで取り上げる3タイプにはいずれも床暖房の表示があり、建物は冬あたたかく夏すずしい仕様などによって「低炭素建築物」の認定を受けている（公式サイト。税の優遇の枠も広がるとしている）。住戸の向きは、南向き（A・C・D・F棟）、東向き（B・E棟）、西向き（G棟）の3種類だ。ここでは第4期の住戸から、性格の違う3つの間取りを読む。

F-02タイプ（3LDK＋WIC・70.70㎡）——中心プラン

F棟の南向き住戸で、第4期の266号室は予定価格6,500万円台。第4期の予定最多価格帯と同じ価格帯にあたる。玄関から中廊下を通ってLDへ抜ける、70㎡の3LDKとしては標準的な形だ。LDは約11.8畳（ウォールドアの収納スペースを含む）、キッチンは約3.5畳。バルコニー側にLDと洋室(2)（約4.5畳）が並ぶ。キッチン横の洋室(3)（約4.0畳）は外に面した窓がない部屋で、公式もワークスペースや子どもの遊び場として使う案を示している。共用廊下側に洋室(1)約6.0畳とウォークインクローゼットがある。

E-07タイプ（2LDK＋納戸＋WIC＋SIC・56.71㎡）——第4期で最も手の届きやすいプラン

E棟の東向き住戸で、259号室の予定価格5,400万円台は第4期の最低価格だ。56.71㎡の2LDKながら、LDは約12.6畳と、F-02の3LDKより広い。キッチンは約3.0畳。洋室(2)（約4.7畳）はLDと並んでバルコニー側にある。玄関にはシューズインクロークがあり、浴室は1317サイズとF-02（1418）よりひと回り小さい。東向きは朝の光が入るかわりに、午後は早めに室内が落ち着く。夫婦2人や、子どもが小さいうちの3人暮らしに合う構成だ。

F-01タイプ（4LDK＋納戸＋FIC＋SIC・85.13㎡）——2面に窓のある4LDK

265号室の予定価格は8,100万円台。南のバルコニーに加えて西側にも窓が並ぶ間取りで、洋室4室のうち3室が西側の窓に面する。LDは約12.0畳、キッチンは約3.5畳で、85㎡としてはLDの広さより部屋の数を優先した構成だ。玄関まわりにシューズインクロークと納戸、廊下側にフィットインクローゼットがまとまり、浴室は1620サイズ。子ども2人にそれぞれ部屋を与えても、在宅勤務の部屋を1つ確保できる。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

第4期の予定価格は5,400万円台〜8,600万円台、予定最多価格帯は6,500万円台（公式の物件概要）。最低価格を最小の面積に、最高価格を最大の面積に当てはめると、1坪あたり約315万〜334万円（計算）になる。公式のプランページには住戸ごとの価格も出ており、同じ建物の中で向きと階によって単価が大きく違うことがわかる。

公式に出ている住戸ごとの価格

※売主公式サイトのプランページ（2026年10月10日確認）。第4期は予定価格で、「◯万円台」の下限の金額で坪単価を計算した。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年10月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

周辺の築8〜18年の中古3件は1坪あたり約292万〜314万円だ。第4期の住戸ごとの予定価格は@約278万〜315万円で、周辺中古との差は±10％以内に収まり、編集方針の物差しでは「適正」の範囲にある。一方、先着順の南向き・上層階は@約330万〜392万円と、周辺より1〜3割高い。同じ70㎡前後で比べると、最も高いD-32r（8,298万円）と最も低いE-09g（5,900万円台）の差は約2,400万円（計算）に達する。もう一つ、この物件ならではの状況がある。同じ建物の中古住戸がすでに売りに出ており、D棟5階・72.23㎡の7,400万円は、新築の先着順F-12（759号室・72.23㎡）の7,478万円とほぼ同じ水準だ。2027年3月中旬の引渡しを待って新築を買うか、同じ建物の中古を選ぶか、比べる材料が手元にそろう。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される買い手は、文教地区で子育てをしたい共働き世帯と、在宅勤務が多く毎日は都心へ通わない世帯だ。立川まで電車で2分という近さから、立川・多摩方面に勤める家庭にも合う。新宿・東京へ毎日通う場合は、駅までの時間を足すと片道50分〜1時間を超える日もあり、その覚悟が要る。

平日の朝は、7時台のバスで国立駅へ向かい、子どもは敷地の中のセンターアベニューを抜けて国立第七小学校へ通う。夕方はダイエー国立店で買い物をして、さくら通りの並木の下を帰る。週末は大学通りの自転車レーンを走って駅前へ出て、nonowa国立SOUTHや紀ノ国屋で買い物をし、帰りに富士見台のプチ・アンジュでパンを買う。春にはさくら通りの桜が、そのまま住まいの前の景色になる。

生活利便チェック：

• スーパー：ダイエー 国立店・イオンフードスタイル（富士見台1丁目・徒歩約8分）・フーズマーケットさえき 富士見台店（24時間営業・徒歩約14分）
• 公立小・中：国立第七小学校（徒歩8〜11分）・国立第一中学校（徒歩4〜8分）。通学区域は国立市教育委員会で確認してほしい
• 公園：谷保第三公園（徒歩7〜10分）・さくら通り（敷地の南に隣接）・敷地内の3つの庭
• 病院：東京都立多摩総合医療センター・東京都立小児総合医療センター（府中市武蔵台・徒歩23〜27分）

※スーパーの徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルート（売主公式サイトの地図のピンから。2026年10月時点）、学校・公園・病院は売主公式サイトの表示（地図上の最短ルート）による目安。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルート（売主公式サイトの地図のピンから）による目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※立地は、文教地区・平坦な並木道・ハザードの条件のよさを評価しつつ、国立駅まで徒歩20〜23分を差し引いて★3。価格は第4期の予定価格が周辺中古と±10％以内のため★3（先着順の南向き上層階は1〜3割高い）。将来性は、国立の街並みの強さと、竣工後も未分譲が多く同じ建物の中古も並ぶ状況を合わせて★3とした。

良い点

• 団地の緑と通り抜け道を残した2.7haの敷地：高さを25mまで緩和して地上8階に積み、緑地を敷地の約24％確保。3つの庭とセンターアベニューが毎日の散歩道になる
• 台地の上でハザードの条件がよい：標高約71m、洪水・土砂とも区域外、東京都の地域危険度は総合ランク1
• 完成済みで実物を見て選べる：建物内のモデルルーム・共用施設・眺めを確かめてから買える。第4期の予定価格は周辺中古と同じ水準にある

気になる点

• 国立駅まで徒歩20〜23分のバス便立地：道は平坦でバスも多いが、売るときの物件情報には「徒歩20分」が残る。朝のバスに実際に乗って確かめてから判断すること
• 団地型の管理と、引渡しまでの待ち時間：589戸中207戸が権利者住戸で、修繕の積立は団地全体とコートの2本立て。積立の上がり方の計画を書面で確認すること。完成済みでも今の住戸の引渡しは2027年3月中旬（予定）で、未分譲は107戸残る

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：小学生以下の子どもがいる共働き世帯で、通勤は週に数日、立川・多摩方面か自転車＋中央線で十分という家族。駅前の便利さより、緑の多い敷地と文教地区の落ち着きを毎日の価値と感じ、70㎡前後の3LDKを向きと価格のバランスで選びたい人。

すすめない：新宿・東京へ毎日通い、駅まで10分以内を譲れない人。数年後の売却を前提に、駅からの距離による値下がりを避けたい人。管理組合の運営や将来の費用の議論に関わりたくない人。

総合的に見て、プラウドシティ国立は「国立という街で、団地の緑を受け継いだ敷地に住む」ことに価値を見出す家族のための物件だ。第4期の東向き・低層の住戸は周辺中古と同じ水準の価格で、条件が合えば検討の価値がある。次回の公式情報の更新（10月12日予定）と第4期の本広告で住戸ごとの価格が確定したら、同じ建物の中古の売り出しと並べて最終判断するのが賢い。

プラウドシティ国立の価格・間取りが気になったら

第4期の確定価格と販売住戸は、公式サイトのエントリーと資料請求が最速の入手ルートです