【三鷹市】Brillia 三鷹 The Residence

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※売主公式サイトの物件概要（情報更新日2026年11月2日、2026年11月2日に確認）。価格・販売戸数・管理費は冒頭の「価格と販売状況」を参照。

主要駅へのアクセス

※「三鷹」駅からの電車の時間で、物件から駅までの徒歩6分は含まない。朝の通勤時（7:30〜9:00着）、かっこ内は日中（10:00〜16:00着）。乗換・待ち時間を含み、2026年3月時点のダイヤ（売主公式サイト記載値）。

一級建築士ryoが見る「二つの通りに挟まれた44戸」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件を一言で語るなら「二つの通りに挟まれた細長い敷地の、小さな塔」だ。三鷹駅南口から南へ延びる本町通りと、駅前から南東へ斜めに抜けるさくら通り。敷地はこの二本のあいだにあり、売主は「2方接道の敷地を活かして2つのエントランスを設置」したと説明している。本町通りに面してメインエントランス、さくら通りの近くにサブエントランスがあり、どちらからも駅へ歩いて向かえる。タイトルに「アプローチの設計」を選んだのは、この物件の個性が、二つの通りからどう建物に入るかに凝縮されているからだ。

敷地配置イラストを見ると、敷地の形はかなり変わっている。本町通りに接する部分は細く、奥へ入ると東側の斜めの道（駅方面へ通じる道）に沿って敷地が広がる。所在地も「217番44外3筆」と、4つの土地（筆）をまとめたものだ。本町通り側の細い部分には植栽に囲まれたメインエントランスとメールコーナー・宅配ボックスが、建物の中には屋内の自転車置場が、敷地の南端には平置きの駐車場が配置されている。数字を組み合わせると、設計の優先順位が見えてくる。敷地770.15㎡に対して建物が地面を占めるのは356.19㎡で、建蔽率は約46%（計算）。建物の建たない約414㎡が、本町通りからのアプローチ、さくら通り沿いの植栽、平置きの駐車場に充てられている。延床面積2,999.09㎡は敷地の約3.9倍（計算）で、44戸を11階に積むと1フロア平均4.0戸（計算）になる。実際、公式サイトの8階・9階の平面図は4戸だけで、売主は販売住戸を「全邸角住戸」としている。細長く形の悪い敷地を、無理に横へ広げず、1フロア4戸の細い塔に絞って全戸を角住戸にする。この判断が、この物件の設計の出発点と読める。

外観の考え方は、地名から取られている。「連雀」の地名は、連尺（背負子）で商いをした人々が暮らしたことに由来し、デザインはその籠に見られる「籠目」の文様をモチーフにしていると売主は説明する。籠目の形をした軒天井、木の端材を組んだエントランスのウォールアート、アプローチに敷く庵治石（御影石の一種）がその表現だ。デザイン監修は未来アーキテクツstudioで、同社はBrillia 月島四丁目（2024年11月竣工）も手がけている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

使うのはJR「三鷹」駅の南口だ。駅ビルのアトレヴィ三鷹を背に南口の駅前に出ると、正面から南へまっすぐ延びるのが三鷹中央通りで、売主の説明では、約360mにわたって店が並ぶ南口のメインストリートだ。物件へは、この中央通りを南へ下るところから歩き始める。

道のり前半（駅前〜さくら通り）

中央通りの商店街に入ってすぐ、公式の現地案内図では、徒歩ルートは左手（東側）の斜めの道、さくら通りへ折れる。さくら通り沿いには東急ストア三鷹センター店（物件から約260m）や保育園があり、その先の角に太宰治文学サロン（物件から約150m）がある。太宰治が晩年を過ごした街らしく、駅前の喧噪から一本外れた、生活の店と文化施設が混じる道だ。

道のり後半（物件直前）

太宰治文学サロンの角から、公式のルートは本町通りに入って南へ進み、右手（西側）の本町通りに面したメインエントランスに着く。公式の敷地配置イラストでは、さくら通り側の斜めの道からも、東側のサブエントランスへ駅方面の徒歩ルートが描かれている。公式の航空写真で見ると、物件の周りは中低層の建物が密に並ぶ街並みで、歩いて数分の範囲に下連雀あじさい児童遊園（約310m）や下連雀児童公園（約340m）がある。

歩いてみての体感

Google マップの徒歩ルートでは、さくら通りと本町通り経由で約450m・6分と、公式表記の徒歩6分（約450m）と同じだ。Google マップの表示も「全ルートがほぼ平坦」で、国土地理院の標高データでは南口駅前の約59.6mから敷地の約57.5mへ、およそ2mのゆるい下りにとどまる。帰り道はわずかに下り、朝の駅へ向かう道はわずかに上りになるが、ベビーカーや自転車でも負担は小さい。前半の中央通りは店が並び人通りが多い道で、市の資料も中央通りの放置自転車の多さを課題に挙げている。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の成り立ちと南口のこれから

三鷹駅の南口は、駅前の商業と、その外側の住宅地が近い距離で重なる街だ。売主は、太宰治をはじめ山本有三や武者小路実篤ら文学者が暮らした「文学ゆかりの地」として紹介しており、物件から徒歩2分（約150m）に太宰治文学サロン、徒歩11分（約810m）に山本有三記念館がある。北東の玉川上水緑道（約370m）には、井の頭恩賜公園（約840m・徒歩11分）へ続く「風の散歩道」が通る（公式の現地案内図）。駅前の便利さと大きな緑の両方に歩いて行けるのが、この立地の性格だ。東京建物は、三鷹エリアでBrillia 三鷹（2005年竣工）、Brillia City 三鷹（2019年竣工）、Brillia 三鷹下連雀（2022年竣工）を分譲してきた。

駅前は、これから変わる可能性がある。三鷹市は、南口の中央通りの東側・約1.5haで、三鷹センタービルをはじめとする3棟の市街地住宅の建替えを中心にした再開発（三鷹駅南口中央通り東地区再開発事業）を計画しており、2023年2月には「“子どもの森”基本プラン」をまとめた。市の資料では、施設計画や事業計画は施行予定者のUR都市機構と検討を進めている段階とされ、完成の時期は示されていない。新築の販売も続いていて、同じ下連雀三丁目では、2026年11月2日に確かめた時点（不動産情報サイトに売主が載せた情報）でプラウド三鷹とジオ三鷹下連雀が先着順で販売中、サンウッド三鷹は価格未定のまま2026年12月上旬に第1期の販売を始める予定だ。比べる相手には困らない一方、同じ時期に似た価格帯の新築が並ぶエリアでもある。

生活インフラ・学区

買い物は駅までの道のりで済む。売主の周辺施設一覧では、東急ストア三鷹センター店が約260m（徒歩4分）、オオゼキ三鷹店が約380m（徒歩5分）、駅ビルのアトレヴィ三鷹が約450m（徒歩6分）だ。三鷹駅前図書館（約210m）や三鷹市の三鷹駅前市政窓口（約330m）も近い。病院は東京国際大堀病院（約540m・徒歩7分）、大きな病院では武蔵野赤十字病院（約1,760m・徒歩22分）がある。小学校は、売主の一覧で三鷹市立第三小学校（約770m・徒歩10分）、中学校は三鷹市立第四中学校（約850m・徒歩11分）が「通学校」とされている。学区は変わることがあるため、購入時に三鷹市教育委員会で確かめてほしい。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

※洪水の想定最大規模では、敷地から東へ約40m・西へ約50mの道路付近に浸水深0.5m未満の区域が点在し、南西へ約200m以遠には浸水深0.5〜3mの区域がある（計画規模では半径800m以内に想定区域なし）。

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・高潮・津波・土砂災害の配信データ）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）

地権者住戸13戸・店舗2区画と管理費を読む

SECTION 06 / KEY RISK

この物件の購入判断で最も見落とされやすいのは、建物の持ち主の顔ぶれだ。物件概要は総戸数を「44戸（販売戸数30戸、提携企業優先販売1戸、地権者住戸13戸）、他店舗2区画」としている。一般の購入者が手にするのは30戸、全体の約68%（計算）で、残りの約3割（13戸÷44戸＝約30%、計算）は地権者住戸だ。物件概要では管理組合を「区分所有者全員で」つくるとされ、店舗2区画の持ち主も区分所有者であれば同じ管理組合に加わる。

地権者住戸・店舗併設とは何か

地権者住戸とは、マンションが建つ前の土地や建物を持っていた人（地権者）が、建て替え後に取得する住戸のことで、一般には販売されない。駅前の小さな土地を何人かの持ち主がまとめて新しいマンションに建て替えるとき、元の持ち主が土地を出す代わりに新しい建物の住戸を受け取る、という形でよく生まれる。店舗が入る建物では、住宅の持ち主と店舗の持ち主が一つの管理組合をつくり、エレベーターや廊下のように住宅だけが使う部分、店舗だけが使う部分、全員で使う部分の費用を、管理規約に決めた割合で分け合う。

新築の段階ではどちらも珍しい仕組みではなく、それ自体を欠点と見る必要はない。ただし、買う側にとって大事なのは、「自分と違う立場の持ち主が、建物のどのくらいを占めるか」と「その人たちと費用をどう分けるか」が、価格表には載らないという点だ。

この物件への影響を読む

一つ目は、管理組合での発言力だ。物件概要では、敷地と共用部分は「専有面積割合による所有権の共有」とされる。決議での票の重みも、多くのマンションでは専有面積の割合を基準に管理規約で決める。地権者住戸13戸と店舗2区画の広さは公表されていないため、合計でどれだけの割合になるかは分からないが、戸数で約3割、店舗を加えればそれ以上の票が、一般の購入者とは別の立場から投じられる可能性がある。管理会社の変更や、将来の修繕の時期・金額の判断で、元からの持ち主と新しく入る住人の考えが分かれたとき、この割合は効いてくる。地権者住戸を自分で住むのか貸すのかも公表されておらず、貸す住戸が多ければ、住人の入れ替わりの多い建物になる。

二つ目は、お金の分け方だ。2026年11月2日の公式の物件概要では、先着順の54㎡の住戸で管理費26,580円・修繕の積立14,750円（合わせて月41,330円）、72.65㎡の住戸で35,750円・19,850円（同55,600円）だ。1㎡あたりの管理費は約492円（計算）で、近くの新築プラウド三鷹（70.84㎡で月30,490円）の約430円（計算）より約14%高い（計算）。44戸の建物は、住戸数で割る分母が小さく、エレベーターや防犯設備、清掃にかかる費用の1戸あたりの負担が大きくなりやすい。その傾向が、もう数字に出ている。引渡し時に払う修繕積立基金（54㎡で1,475,000円）は、月々の修繕の積立のちょうど100か月分（計算）にあたる。そのうえ店舗があると、店舗の看板・出入口・ゴミの扱いを含めて、住宅と店舗の費用の分け方が管理規約で決まる。店舗の業種も公表されておらず、飲食店が入るかどうかで、におい・ゴミ・営業時間の影響は大きく変わる。

三つ目は、車だ。駐車場は平置き5台で、総戸数44戸の約11%（計算）、販売30戸に対しても約17%（計算）しかない。機械式の駐車場がない分、将来の入れ替え費用がかからない利点はあるが、車を持つ世帯は確保できない前提で考えた方がよい。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

共用部の主役は、本町通り側のエントランスだ。アプローチには、売主が「御影石のダイヤモンド」と呼ぶ庵治石を敷き、建物の内と外で同じ素材を使って奥行きを出している。照明は床・天井・壁のすき間から光をこぼす計画で、その先の共用廊下は、売主の説明では「海外のコンドミニアムをイメージした半屋外の開放的な空間」だ。つまり廊下は外気に開いた形で、雨の日の吹き込みや冬の寒さは、完全な屋内の廊下とは違うと考えておきたい。

エントランスホールには、北海道の工房で天然木の端材を職人が一枚ずつ継ぎ合わせた「籠目」のウォールアートが、左の壁から奥へ続く。公式サイトには、ラウンジやワークスペースのような共用施設の紹介はなく、日々の暮らしを支える設備に絞った構成だ。宅配ロッカー、24時間のゴミ出し（粗大ゴミなどを除く）、屋内の自転車置場、防災備蓄倉庫、各戸の防災リュックがそろい、ペットも管理規約の範囲で飼える。防犯は3段階のセキュリティとALSOKの24時間の監視で、風除室と共用部の入口は非接触で認証する方式だ。鍵は1住戸につきTebraキー2本・非接触キー3本・標準キー1本が渡される。管理員は通勤管理になる。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

販売住戸は2LDK・3LDKで、専有面積は54〜92.27㎡。2026年11月2日の公式サイトの間取りのページに載るのは、A（2LDK・54.00㎡）、B・B'（いずれも2LDK・54.03㎡）、I1（3LDK+WIC・65.27㎡）、F（3LDK+SIC・72.65㎡）の5タイプだ。第1期1次ではこのほかE（3LDK+SIC・72.67㎡）とプレミアム住戸のJ（3LDK+WIC+納戸・92.27㎡）も売り出されたが、11月2日の時点でE・Jは公式の間取りのページから外れている（理由は書かれていない）。売主は販売住戸を「全邸角住戸」としている。設備では、リビング・ダイニングと一部の洋室にガス温水床暖房、キッチンに食器洗い乾燥機、浴室にミストサウナが付き、家電や給湯器を外から操作できるスマートホームのアプリにも対応する。住棟は、国の省エネの基準から一次エネルギーの消費量を20%以上減らした認証（BELS）を受け、低炭素建築物の認定も取得している。ここでは、今の先着順の住戸と同じ54㎡のA、3LDKのI1、第1期1次で最も高かったJの3タイプを読む。

Aタイプ（2LDK・54.00㎡）——入口のプラン

リビング・ダイニング約11.0畳とキッチン約2.6畳に、洋室約5.5畳と約3.5畳が付く。角住戸で、リビング・ダイニングのほか二つの洋室にも窓がある。約3.5畳の洋室は、寝室にするには小さく、在宅勤務の部屋か子どもが小さいうちの部屋と読める。2人暮らしか、単身でゆとりを持って住む人のプランだ。第1期1次では3〜5階などのAが8,998万円〜9,698万円で売り出され、坪単価は約551万〜594万円（計算）だった。

I1タイプ（3LDK+WIC・65.27㎡）——中心のプラン

3LDKを65.27㎡に収めたプランで、リビング・ダイニング・キッチンは一体で約13.8畳。洋室は約5.2畳・約3.5畳・約3.3畳と、3部屋のうち2部屋が3畳台だ。ウォークインクローゼットと複数の物入れで収納は確保されているが、子ども2人に1部屋ずつを与えると、どちらもベッドと机でほぼ埋まる広さになる。家族4人なら、3畳台の2部屋に何を置くかを、モデルルームで寸法を測って確かめたい。

Jタイプ（3LDK+WIC+納戸・92.27㎡）——特色プラン

売主が「プレミアム住戸」と呼ぶ最も広いタイプで、2か所のルーフバルコニー（物件概要のルーフバルコニー面積は16.28㎡）が付く。リビング・ダイニング約14.7畳にキッチン約5.7畳、洋室は約8.0畳・約6.0畳・約5.7畳と、どの部屋にも余裕がある。Jタイプだけ、キッチンの天板（シーザーストーン）やコンロ（ガラストップ）が別の仕様になる。I1と並べると、同じ3LDKでも面積は約1.4倍（92.27÷65.27、計算）で、部屋の広さの考え方がまったく違う。第1期1次では11階の1戸が1億9,290万円で売り出され、坪単価は約691万円（計算）と、近くの新築プラウド三鷹の約700万円（計算）に近い。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年11月2日の公式サイトの物件概要では、先着順で3戸の申込みを受け付けていて、価格は8,998万円〜12,798万円（2LDK・3LDK、専有面積54㎡・72.65㎡）、取引条件の有効期限は11月8日だ。その前の第1期1次（登録受付10月24日〜11月1日、抽選11月2日）は、不動産情報サイトに売主が載せた情報で11戸・8,998万円〜1億9,290万円、最多価格帯は1億1,900万円台（2戸）だった。先着順の3戸は、どの住戸がいくらかの組み合わせが示されていないため、ここでは第1期1次のタイプ別の価格から坪単価を出して比べる。物件概要には、同一世帯の購入は2住戸まで、引渡し前の転売につながる権利移転や売却活動は禁止、という条件も付いている。

第1期1次のタイプ別の坪単価

※価格は不動産情報サイトに売主が載せた第1期1次の情報（情報提供日2026年10月28日）。坪単価は価格÷専有面積×3.3058の計算。

近くの新築の価格

同じ下連雀三丁目で、2026年1月に竣工したプラウド三鷹（JR「三鷹」駅徒歩8分・総戸数63戸）は、先着順の3戸がいずれも3LDK・70.84㎡で、1億4,998万円〜1億5,798万円だ。坪単価にすると約700万〜737万円（計算）になる。Brillia 三鷹 The Residence の第1期1次は、Jを除く3タイプで坪約546万〜637万円（計算）と、プラウド三鷹より1〜2割ほど低い（計算）。駅にはBrillia 三鷹 The Residence の方が近い（徒歩6分と8分）。ただしプラウド三鷹は竣工済みで、売主は空調完備の内廊下や小型スーパーの入居予定をうたっている。建物の条件が違うので、単価の差をそのまま割安とは読まない。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年11月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

表を見ると、三鷹駅の南側の相場は二つに分かれている。駅前の超高層は築年にかかわらず@626〜715万円、駅から少し離れた中低層は築6〜19年で@430〜500万円だ。Brillia 三鷹 The Residence の第1期1次（Jを除く）は坪約546万〜637万円（計算）で、おおむねこの二つのあいだに入る。駅徒歩3分・2020年築・11階建てのベルジュール三鷹ステーションハウス（@500万円）と比べると、AとEで約1〜2割、Fで約2〜3割高い（計算）。新築は中古より高くなるのが普通で、近くの新築プラウド三鷹（約700万〜737万円・計算）よりは低い。周辺の新築と築浅の中古のあいだに収まる、適正の範囲の価格と判断する。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される購入層は、新宿・東京・大手町へ中央線や東西線で通う30〜40代の共働き夫婦と、子どもが1人の3人家族だ。54㎡台の2LDKは2人暮らしか在宅勤務の単身者、65〜73㎡の3LDKは3人家族、92.27㎡のJタイプは4人家族か、広さを求める夫婦が候補になる。車を持たず、駅前の店と大きな公園を歩いて使いこなす暮らしに合う。

平日の朝は、さくら通りを抜けて6分で三鷹駅へ。始発の総武線や東西線に乗れば、大手町まで座って通える可能性がある。帰りは中央通りの商店街か、東急ストアで夕食の材料を買い、本町通り側の庵治石のアプローチを通って帰る。週末の朝は、2分先のちのパンで焼きたてを買い、玉川上水緑道の「風の散歩道」から井の頭恩賜公園（徒歩11分）へ。井の頭池でボートに乗るか、そのまま吉祥寺の街まで足を延ばす。駅前の便利さと、緑の多い散歩道の両方が、歩いて行ける距離にそろっている。

生活利便チェック：

• スーパー：東急ストア三鷹センター店（徒歩4分・約260m）・オオゼキ三鷹店（徒歩5分・約380m）。駅ビルのアトレヴィ三鷹（徒歩6分・約450m）
• 公立小：三鷹市立第三小学校（徒歩10分・約770m。中学校は三鷹市立第四中学校・徒歩11分・約850m。売主の一覧で「通学校」。学区は三鷹市教育委員会で確認してほしい）
• 公園：下連雀あじさい児童遊園（約310m）・下連雀児童公園（約340m）・玉川上水緑道（約370m）・井の頭恩賜公園（徒歩11分・約840m）
• 病院：東京国際大堀病院（徒歩7分・約540m）・武蔵野赤十字病院（徒歩22分・約1,760m）

※距離・分数は売主公式サイトの周辺施設一覧の値（地図上の概測。徒歩分数は80m＝1分）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ（2026年10月19日確認）。距離・分数は売主公式サイトの記載値。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格の★は、第1期1次のタイプ別の坪単価（約546万〜691万円・計算）が、近くの新築プラウド三鷹より低く、近くの中低層の中古より高い「適正」の位置にあることと、1㎡あたりの管理費が近くの新築より約14%高い（計算）ことから3とした（2026年11月2日時点）。総合の★は、地権者住戸・店舗の割合が公表されていないことを織り込んで4とした。

良い点

• JR三鷹駅南口から約450m・徒歩6分、ほぼ平坦な道のり。三鷹駅は中央線の特別快速が止まり、総武線・東西線の始発駅でもある。武蔵野台地の上で洪水・土砂とも区域外、地震の地域危険度は3項目ともランク2
• 1フロア4戸の細い塔に絞り、販売住戸を全戸角住戸にした（8・9階の平面図で4戸）。二つの通りそれぞれにエントランスを設け、本町通り側には庵治石と籠目のウォールアートのアプローチを置いた
• 第1期1次の坪単価はJを除いて約546万〜637万円（計算）で、徒歩8分の近くの新築プラウド三鷹（約700万〜737万円・計算）より1〜2割低い。ラウンジや機械式駐車場のように維持費のかさむ設備もない。井の頭恩賜公園（徒歩11分）と玉川上水緑道（約370m）が近い

気になる点

• 総戸数44戸のうち約3割の13戸が地権者住戸で、店舗も2区画入る。専有面積の合計・議決権の割合・店舗の業種は公表されていない。1㎡あたりの管理費は約492円（計算）で、近くの新築プラウド三鷹の約430円（計算）より約14%高い
• 3LDKの中心は65〜73㎡で、I1タイプ（65.27㎡）は洋室3部屋のうち2部屋が約3.5畳・約3.3畳と小さい。共用廊下は半屋外
• 駐車場は平置き5台で、総戸数の約11%（計算）。車を持つ世帯は確保できない前提で考える必要がある

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：中央線・東西線で都心へ通う30〜40代の共働き世帯で、三鷹駅まで6分の近さと井の頭恩賜公園の近さを最優先にし、車を持たずに暮らせる人。大きな共用施設より、全戸角住戸の窓と落ち着いた素材のエントランスに価値を感じる人にも合う。

すすめない：車が生活に欠かせない世帯、子ども2人にそれぞれ広い個室を用意したい4人家族（Jタイプ以外は個室が小さい）、管理組合の顔ぶれや店舗の業種が見えない段階では決めたくない人。

総合すると、Brillia 三鷹 The Residence は「三鷹駅南口の近さを、全戸角住戸の小さな建物で手に入れる」ための物件だ。立地は多摩地区の新築として最上位で、設計の手間もかかっている。判断の分かれ目は、近くの新築より低い坪単価と、近くの新築より高い1㎡あたりの管理費のどちらを重く見るか、そして地権者住戸13戸と店舗2区画を含む管理組合の中身にある。先着順の取引条件の有効期限は11月8日と短いので、気になる住戸があれば、価格と毎月の支払いの合計を並べて、数字で早めに決めることを勧める。

Brillia 三鷹 The Residence の価格・間取りが気になったら

先着順の住戸の最新の状況と、管理規約（案）の内容は、資料請求とモデルルームで確かめるのが確実です