【立川市】Brillia 立川
立川駅徒歩5分・全117戸・2〜3LDK｜建築士が見た"街への顔つき" ― 2097年までの定期借地の負担と、近くの新築との比べ方まで
Brillia 立川は、JR「立川」駅北口から北口大通りを歩いて5分、ファーレ立川へ分かれる五差路の手前に建つ全117戸の新築です。土地は買わずに借りる「定期借地」で、期間は2097年11月30日まで。この記事では、三方を道路に囲まれた角地の設計、駅までの道のり、ハザード、毎月の地代と解体準備積立金、そして近くで土地も持てる新築と比べた価格の水準まで、一級建築士として20年、設計の現場から見た目で整理します。
結論から言えば、「駅前の便利さと公園の近さを、70年という期限つきで手に入れる」と割り切れる人に向く物件です。ただし価格は、定期借地としては安くありません。最後のまとめで、すすめる人・すすめない人の判定もしています。
| 価格（先着順・11戸） | 6,640万円〜11,490万円（最多価格帯は11,000万円台・2戸。100万円単位） |
|---|---|
| 間取り・広さ（先着順の住戸） | 2LDK〜3LDK／54.60〜81.90㎡ |
| 次の販売期（予告広告） | 第3期2次以降・2026年10月下旬販売開始予定。予定価格6,600万円〜11,000万円（予定最多価格帯9,900万円台）・54.32〜81.90㎡。販売戸数は未定（この販売期以降の総販売戸数は24戸） |
| 坪単価（計算） | 先着順の住戸で1坪あたり約402万〜464万円（6,640万円÷54.60㎡×3.3058、11,490万円÷81.90㎡×3.3058 で出した目安） |
| 土地の負担（月額・先着順の住戸） | 地代5,981円〜8,972円、解体準備積立金5,067円〜7,600円 |
| 管理費・修繕の積立（月額・先着順の住戸） | 管理費20,100円〜30,140円、修繕の積立9,560円〜14,340円 |
| 近くの新築：プレミスト立川（公式・10/10確認） | 先着順で販売中の8戸が5,398万円〜9,798万円（1LDK〜3LDK・43.50〜71.43㎡）。土地は所有権・2026年9月完成済み・JR「立川」駅徒歩7分（錦町1丁目） |
| プレミスト立川の坪単価（計算） | 1坪あたり約410万〜453万円（5,398万円÷43.50㎡×3.3058、9,798万円÷71.43㎡×3.3058 で出した目安） |
比べる物差しとして、駅北口の曙町2丁目周辺で売り出し中の中古（いずれも土地は所有権）の坪単価は、築20年超で@295〜372万円、築浅の超高層で@687〜704万円です（記事の「価格と周辺相場」の表。2026年10月時点の目安）。
※売主の公式サイトで2026年10月10日に確認（物件概要の情報更新日は2026年10月2日、次回更新予定日は10月16日）。先着順のため販売済みの住戸が出ることがあり、販売状況は数週間で変わります。最新は公式サイトで確かめてください。坪単価は価格と専有面積からの計算です。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
スペック
| 所在地 | 東京都立川市曙町二丁目201番3（地番） |
|---|---|
| 交通 | JR中央本線・JR南武線「立川」駅徒歩5分／多摩モノレール「立川北」駅徒歩5分 |
| 総戸数 | 117戸（一般分譲115戸、提携企業優先住戸2戸） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上17階建て |
| 敷地面積 | 1,387.06㎡ |
| 建築面積 | 843.12㎡ |
| 延床面積 | 10,583.97㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 地域地区 | 防火地域（高度地区なし） |
| 土地の権利 | 地上権（一般定期借地権） |
| 借地の期間 | 2023年1月6日〜2097年11月30日（建物の建設・解体の期間を含む。期間満了時に更地で返還。契約の更新・期間の延長・建物の買取請求はできない） |
| 地代（月額） | 5,950円〜8,972円（第3期2次以降の住戸）。2029年10月1日を初回に、以降は固定資産税の基準年度ごとに見直し |
| 敷金 | 142,800円〜215,328円（第3期2次以降の住戸） |
| 解体準備積立金（月額） | 5,041円〜7,600円（第3期2次以降の住戸） |
| 間取り・専有面積 | 2LDK〜3LDK／54.32㎡〜81.90㎡（第3期2次以降の住戸） |
| 工事完了 | 2027年10月中旬（予定） |
| 引渡し | 2027年11月下旬（予定） |
| 駐車場 | 33台（平置き1台〈身障者用含む〉・機械式32台）、月額28,000円〜37,000円 |
| 駐輪場 | 191台（ラック式186台・子供用平置き5台）、月額300円〜1,000円 |
| 売主 | 東京建物株式会社 |
| 施工 | 川口土木建築工業株式会社 |
| 設計 | 川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所（デザイン監修：株式会社日建設計） |
| 管理 | 東京建物グループの管理会社に委託（管理組合から委託・通勤管理） |
※売主公式サイトの物件概要（情報更新日2026年10月2日、2026年10月10日に確認）。借地の期間は、以前の「2096年10月31日まで」から「2097年11月30日まで」に訂正されている（物件概要の訂正のお知らせ）。
主要駅へのアクセス
| 主要駅 | 所要時間（日中）／乗換 |
|---|---|
| 新宿 | 34分（日中26分）／直通（JR中央線 通勤特快） |
| 東京 | 49分（日中41分）／直通（JR中央線 通勤特快） |
| 吉祥寺 | 24分（日中26分）／直通（JR中央線 快速） |
| 渋谷 | 51分（日中36分）／新宿でJR埼京線に乗換 |
| 池袋 | 52分（日中37分）／新宿でJR埼京線に乗換 |
| 大手町 | 63分（日中48分）／御茶ノ水で東京メトロ丸ノ内線に乗換 |
※「立川」駅からの電車の時間で、物件から駅までの徒歩5分は含まない。朝の通勤時（7:30〜9:00着）、かっこ内は日中（10:00〜16:00着）。乗換・待ち時間を含み、2026年3月時点のダイヤ（売主公式サイト記載値）。
一級建築士ryoが見る「五差路の三方角地」
SECTION 02 / SITE & CONTEXT
この物件を一言で語るなら「駅前の五差路に顔を出す角地」だ。敷地は、立川駅北口からまっすぐ北へ延びるケヤキ並木の北口大通りと、ファーレ立川へ分かれる道が交わる曙町二丁目の五差路の手前にあり、売主は「大通りに面した三方角地」と説明している。三方が道路という条件は、窓を多く取れることを意味する。一方で、三方すべてが人と車の通る街の顔になるため、建物がどんな表情で街に立つかが、そのまま住み心地と街の評価に跳ね返る。タイトルに「街への顔つき」を選んだ理由はここにある。
もう一つの特徴は、住宅だけの単独開発ではないことだ。公式サイトは、この住宅棟と隣の商業オフィス棟を合わせて「Brillia Square 立川」と呼び、色づかいをそろえ、外構の緑を連続させて一つの街区をつくると説明している。上の完成予想CGでも、17階建ての住宅棟の右手前にガラス張りのオフィス棟が並び、両棟の足元の緑が通りの並木と一続きに描かれている。
数字を組み合わせると、設計の優先順位が見えてくる。敷地1,387.06㎡に対して建物が占めるのは843.12㎡で、建蔽率は約61%（計算）。建物の建たない約544㎡が、大通り側のエントランスの緑や枯山水の中庭、駐車場への車路などになる（敷地配置イラスト）。延床面積10,583.97㎡は敷地の約7.6倍（計算）で、商業地域の駅前らしく上へ積み上げた分を、足元の緑の余白に回した構成と読める。さらに117戸を住戸のある2〜17階の16フロアで割ると1フロア平均約7.3戸、角住戸64戸（角住戸率54%）を16で割ると1フロアあたり4戸が角住戸になる（計算）。三方を道路に囲まれた角地の条件を、半数を超える住戸の「窓の多さ」に変えた設計だ。
住戸側にも同じ考え方が通っている。バルコニーは5.13〜9.17㎡（販売中・予告の住戸）と小さい一方、リビング・ダイニングの窓は、前にバルコニーを設けず足元まで景色が見える「ダイレクトウインドウ」（2階のA・C・D・E・Gタイプを除く）で、リビング・ダイニングの天井の高さ（最大）は約2.50〜2.60m（階により異なる）。F・Hタイプには洗う・干す・畳むを一か所で済ませるランドリールームがある。小さなバルコニー、大きな窓、室内の洗濯スペースという組み合わせからは、大通りに面した駅前の住戸で「バルコニーに出て過ごす・干す」を主役にせず、室内からの眺めと室内の家事で完結させる設計意図が読める。
駅前の角地は、窓が多く取れる代わりに、三方から見られる宿命を負う。この物件はその宿命を、オフィス棟と連続した足元の緑と、ガラスを基調にした外観で受け止めようとしている。評価すべきは、駅徒歩5分の商業地で敷地の約4割を空地に残したことだ。ただし、その緑と中庭は毎月の管理費で維持していくものでもある。見学では、完成予想CGの緑が「竣工から初期の生育期間を経た状態」で描かれていると公式が注記している点を頭に置き、竣工直後の姿を担当者に確かめることを勧める。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALKING ROUTE
改札を出てから
使うのはJR「立川」駅の北口だ。北口の駅前から北へまっすぐ延びる北口大通りに入れば、あとは曲がらずに歩くだけでよい。北口の右手には交番や銀行、左手には伊勢丹の大きな建物があり、多摩モノレールの高架が西側を南北に走る。大型の商業施設が集まる駅前から、そのまま大通りを北へ抜けていく道のりだ。
道のり前半（駅前〜緑川通り）
北口大通りにはケヤキ並木が続き、両側には家電量販店やデパート、銀行、ドラッグストアが並ぶ。売主の周辺施設一覧では、ビックカメラが物件から約220m、フロム中武が約150mにあり、このあたりで道のりの半分を過ぎる。その先で、東西に走る緑川通りの交差点を渡る。
道のり後半（物件直前）
緑川通りを越えると、右手（東側）にコンビニや大型のディスカウントストアがあり、その先の五差路の手前右手が敷地だ。五差路の西側には市制五十周年記念憩いの場（物件から約50m）の小さな緑があり、外観CGはこの場所から撮っている。敷地配置イラストでは、マンションの出入口は横断歩道のある交差点側の道路に面しており、天然石と緑の足元が、商業ビルの並びから住まいへ切り替わる合図になる。
歩いてみての体感
Google マップの徒歩ルートでは北口大通り経由で約350m・5分で、公式表記の徒歩5分（北口まで約340m）とほぼ同じだ。道中の起伏はほとんどなく、国土地理院の標高データで北口付近の約83.4mから敷地付近の約84.0mへ、およそ0.6mのゆるやかな上りにとどまる。主な信号は緑川通りの横断で、ベビーカーや自転車でも負担は小さい。沿道は店が続く大通りで夜も明るいが、駅前の繁華街を通るぶん、週末の夜は人通りが多い道でもある。
平坦で一本道、350mで改札前に着く。この道のりは、多摩地区の新築として最上位の条件と言ってよい。ただ、帰り道の5分がそのまま商業地の真ん中を通ることは、静けさとの引き換えでもある。平日の夜と土曜の夕方に一度ずつ、北口から実際に歩いてみることを勧める。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
街の成り立ちと北口のこれから
北口の街の性格を決めているのは、アートの街区と大きな公園だ。売主の説明では、すぐ西のファーレ立川（約90m・徒歩2分）は1994年に米軍基地跡に誕生した複合街区で、街区内に109点のパブリックアートが置かれている。その北に広がる国営昭和記念公園（約450m・徒歩6分）は、昭和天皇在位50年記念事業として1983年に誕生した約180万㎡の公園だ。公園と駅のあいだには、売主が「ウェルビーイングタウン」と紹介するGREEN SPRINGS（約350m）が整い、駅前には32階建ての超高層マンション（2016年築）も建つ。駅前の再開発が一巡し、商業・業務・住宅・公園が歩いて行き来できる距離にそろったのが、今の北口だ。
住宅の供給はまだ続いている。北口側では曙町1丁目で、別の新築（105戸・11階建て・2029年3月下旬完成予定）が2026年11月中旬に販売開始を予定しており、価格は未定だ。駅の南側でも新築の販売が続いていて、比べる相手には困らないエリアになっている。同じ立川市で私が以前に読んだプレシス立川パークフロントは、駅の南、錦町の公園に面した物件で、駅前の北口とは性格がまったく違う。
生活インフラ・学区
買い物は駅前で完結する。売主の周辺施設一覧では、MEGAドン・キホーテ 立川店が約170m、立川高島屋S.C.が約200m、伊勢丹立川店が約300m、ルミネ立川が約340m、IKEA立川も約640mだ。病院は立川相互病院（約390m・徒歩5分）、国立病院機構 災害医療センター（約1,010m・徒歩13分）が近い。小学校の学区は立川市の学区一覧表で曙町2丁目が第二小学校、中学校が立川第二中学校とされ、売主の一覧では第二小学校まで徒歩8分（約580m）、立川第二中学校まで徒歩14分（約1,100m）だ。学区は変わることがあるため、購入時に立川市教育委員会で確かめてほしい。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 洪水浸水想定 | 区域外（想定最大規模・計画規模とも。敷地と周囲30mに想定区域なし。最も近い想定区域は西へ約150mで、浸水深0.5m未満） |
|---|---|
| 高潮浸水想定 | 区域外（敷地に高潮の浸水想定区域なし） |
| 津波浸水想定 | 区域外（敷地に津波の浸水想定区域なし） |
| 土砂災害警戒区域 | 区域外（最も近い急傾斜地の警戒区域は南南西へ約1.3km、柴崎町四丁目付近） |
| 液状化危険度 | 地盤分類は「台地1」（東京都 地域危険度測定調査）。液状化の可能性は東京都「東京の液状化予測図」で確認を |
| 地域危険度（地震火災） | 建物倒壊危険度ランク1・火災危険度ランク1・総合危険度ランク1（5段階で最も低いランク。第9回・曙町2丁目） |
| 海抜・標高 | 約84m（敷地付近83.9〜84.3m・武蔵野台地の上） |
| 最寄避難所 | 女性総合センター・中央図書館（曙町2丁目・直線約170m）、立川市立第二小学校（直線約460m）。大規模な火事の際の広域避難場所は国営昭和記念公園（直線約630m）。どこへ避難するかは市の防災マップで確認を |
出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・高潮・津波・土砂災害の配信データ）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）
武蔵野台地の上、標高約84mの平らな駅前で、洪水・土砂とも区域外、地震の地域危険度は3項目とも最も低いランク1だ。ハザード面の不安は小さいと判断する。ただし西へ150mほどの場所に浅い浸水想定区域が点在しており、大雨のときに下水があふれる内水の浸水は別の地図で示される。立川市の内水ハザードマップで、駅の周りの様子もあわせて見ておきたい。
定期借地権（2097年まで）を読む
SECTION 06 / KEY RISK
Brillia 立川の購入判断を最も左右するのは、土地を所有せずに借りる「定期借地」であることだ。物件概要は、土地の権利を「地上権」、借地の種類を「一般定期借地権」とし、期間を2023年1月6日〜2097年11月30日と明記している。2027年11月下旬の引渡しから数えると、住める期間は残り約70年だ。
定期借地権とは何か
定期借地権付きマンションは、建物（自分の部屋）は買って所有し、土地は地主から期限つきで借りる住まいだ。土地を買わない分だけ価格は抑えられ、土地の固定資産税・都市計画税も地主が払う。その代わり、土地の利用料として毎月「地代」を払い、期間が終わる前に建物を解体して更地で返す。この物件では、契約の更新も期間の延長もできず、建物を地主に買い取ってもらう請求もできないと物件概要に書かれている。解体の費用に備えて、毎月「解体準備積立金」も積み立てる。
この物件の土地の権利は「地上権」で、売るときや貸すときに地主の承諾は要らず、書面で知らせればよい（物件概要・公式のQ&A）。住宅ローンや住宅ローン減税、フラット35も使えるとされ、期限がある点を除けば使い勝手は所有権のマンションに近い。
この物件への影響を読む
まず、毎月の支払いを数字で並べる。地代と解体準備積立金は専有面積にほぼ比例しており、1㎡あたり地代約109.5円、解体準備積立金約92.8円（計算）だ。管理費などと合わせると、次の表になる。
| 月額（第3期2次以降の住戸） | 54.32㎡の住戸（下限）／81.90㎡の住戸（上限） |
|---|---|
| 地代 | 5,950円／8,972円 |
| 解体準備積立金 | 5,041円／7,600円 |
| 管理費 | 19,990円／30,140円 |
| 修繕の積立 | 9,510円／14,340円 |
| インターネット利用料 | 836円／836円 |
| 合計（計算） | 41,327円／61,888円 |
※公式サイト物件概要の第3期2次以降（予告）の下限・上限。どの項目も専有面積にほぼ比例するため、下限を54.32㎡、上限を81.90㎡の住戸とみて足した計算。ローンの返済と駐車場代は含まない。
土地の負担である地代と解体準備積立金だけで、81.90㎡の住戸は月16,572円、54.32㎡の住戸でも月10,991円になる（計算）。引渡しから期間満了までの約70年、今の金額のまま払い続けると、81.90㎡で約1,392万円、54.32㎡で約923万円だ（改定がない場合の単純計算）。しかも地代は2029年10月1日を初回に、固定資産税の基準年度ごと（公式の説明では3年に一度）に見直され、公式のQ&Aは見直しに土地の税金と消費者物価指数を使うと説明している。土地の税金や物価が上がる局面では、地代も上がる方向に動く仕組みだ。解体準備積立金も物価の上昇で見直す可能性があり、売却しても返ってこない。敷金は地代のちょうど24か月分（142,800円÷5,950円＝24、計算）で、地代とは別に預けるお金だ。
次に、出口を読む。公式サイトの2LDKの支払い例は借入期間50年で組まれており、2027年に50年ローンを組めば完済は2077年、期間満了の20年前になる。ただ、20年後の2047年に中古で売るとき、次の買い手に残る期間は約50年に縮む。残りの期間が短くなるほど、次の買い手が組めるローンの年数や買い手の数が細り、売却価格は所有権のマンション以上に年数とともに下がっていく可能性が高い。定期借地は「住み切る」ほど得をし、「途中で売る」ほど不利になる仕組みだ。
最後に、細かいが見落とせない点がある。公式サイトの定期借地権の解説ページには、今も期間が「2023年1月6日〜2096年10月31日の73年10か月」と書かれているが、物件概要は訂正のお知らせを出したうえで「2097年11月30日まで」としている。延びる方向の訂正なので買い手に不利ではないが、契約の前に、重要事項説明書と定期借地権確認合意書の日付を必ず照らし合わせてほしい。
この物件の定期借地は、期間・地代・解体準備積立金・改定の時期まで数字で公表されていて、条件の見えやすさは高い。問題は条件の中身ではなく、価格との釣り合いだ（9章で読む）。私なら、今の年齢に70を足して「2097年に自分は何歳か」を書き出し、住み切るのか、どこかで売るのかを決めてから検討を進める。途中で売る前提なら、売却時に残る年数で買い手がローンを組めるかを、提携銀行に具体的に聞いておくことを勧める。
自分で確認する方法
| 重要事項説明書・定期借地権確認合意書 | 借地の期間の終わり（2097年11月30日）、地代の改定の計算方法、敷金がいつ誰に返るか、解体準備積立金の見直しの条件と、解体費が足りないときの扱い。公式サイトも「詳細は定期借地権確認合意書を確認」としている |
|---|---|
| ゲストサロンで聞くこと | 「借地期間の終わりは2097年11月30日で確定していますか。解説ページの2096年10月31日はなぜ違うのですか」「2029年10月の最初の地代改定で、いまの税金の動きならいくらになる見込みですか」「解体準備積立金で解体費は足りる計算ですか」「中古で売るとき、買い手が使える住宅ローンの年数に制限はありますか」「隣の商業オフィス棟とは、通路・外構・駐車場の出入りの管理をどう分けますか」 |
| Brillia 立川 ゲストサロン | 立川市曙町一丁目31番2号 遠藤創進ビル2階（JR「立川」駅北口徒歩3分）。フリーダイヤル 0120-432-117。定休日は水・木曜日・第2火曜日（祝日を除く） 東京建物「Brillia 立川」定期借地権のページ → |
共用部の見立て
SECTION 07 / COMMON AREA
大通りに面したエントランスは、天然石と木目調の軒天井、生きた植物による壁一面の緑化で構成される。入口横の緑の中には、彫刻家・片桐宏典氏による「石の舟」をテーマにした彫刻が置かれる計画で、ファーレ立川のアート群に呼応させる意図だと売主は説明している。デザイン監修は日建設計だ。駅前の商業ビルが並ぶ通りで、ここだけ足元に緑と石の質感がある。この差が、そのまま住まいの入口の「顔つき」になる。
エントランスホールを進むと、正面に枯山水の中庭が見え、水盤とベンチを置いたラウンジがある。共用施設としては、2名掛け・4名掛けのワークスペースも用意される。日々の動線の面では、24時間ゴミ出しができ、全戸にディスポーザーが付く。風除室とエレベーターは、鍵を持っていれば手を使わずに認証できる方式（渡される鍵5本のうち2本が対応）で、各住戸には防災リュック、共用部には防災備蓄倉庫が置かれる。管理員は通勤管理だ。
気になるのは、維持にお金のかかる要素が多いことだ。駐車場33台のうち32台は機械式（電気自動車に対応するのは5台）で、機械式は将来の入れ替えに大きな費用がかかる。生きた植物の壁面緑化と中庭の手入れも、毎月の管理費で賄う。実際、管理費は1㎡あたり約368円（計算）で、近くの新築プレミスト立川の約269円（計算）の約1.4倍だ。共用部の質の高さは、この差を払い続ける前提で成り立っている。
駅前の117戸で、壁面の緑・中庭・水盤・彫刻までそろえた共用部は、立川の新築では手間のかかった部類だ。ただし緑は年月とともに手入れの費用が増え、機械式駐車場も同じだ。見学では「壁面緑化の植え替えの頻度と費用」「機械式駐車場の入れ替えの時期と費用の見込み」を、将来の管理費用の計画とあわせて必ず聞いておきたい。駐車場は全戸の約28%分（33台÷117戸）なので、車を持つ世帯は空き状況の確認も欠かせない。
専有部の見立て
SECTION 08 / UNIT PLAN
住戸は全10タイプで、販売中・予告の住戸は2LDK〜3LDK・54.32〜81.90㎡。全117戸の平均専有面積は68.82㎡だ（公式サイト）。全戸が対面キッチンで、C・Dタイプ以外はリビングと隣の洋室をスライドドアでつなげられる。キッチンには食器洗い乾燥機とディスポーザー、トイレはタンクのない節水型が付く。ここでは、最も広いH、最も手頃なD、平均に近いEの3タイプを読む。
Hタイプ（3LDK+SIC+2WIC+Lr・81.90㎡）——特色プラン
3方向に窓がある角住戸で、モデルルームになっているタイプだ。リビング・ダイニング約14.5畳に洋室(3)約5.0畳をスライドドアでつなげると19.5畳の一室になり、閉じれば在宅勤務の部屋になる。洗面室の隣にランドリールーム、洗面台は2ボウル、ウォークインクローゼットが2つとシューズインクローゼットと、収納と家事の場所が手厚い。一方で間取りは縦に細長く、玄関から奥のリビングまで廊下が長い。なお2階のHタイプは、洋室(2)が建築基準法の居室の条件を満たすために照明器具の設置が必要とされている。
Dタイプ（2LDK+WIC・54.32㎡）——入口のプラン
公式サイトの2LDK特集は、54.32㎡の2LDKを「6,600万円台〜」と紹介し、支払い例にこのDタイプを挙げている。リビング・ダイニング約11.2畳とキッチン約2.9畳に、洋室約5.5畳と約4.0畳、ウォークインクローゼットが付く。4.0畳の洋室はリビングと一体で使う前提の広さで、2人暮らしか、小さな子ども1人までの住まいと読める。パントリーと幅1,200mmの洗面台が付き、限られた面積で収納を確保している。
Eタイプ（3LDK+SIC・68.49㎡）——平均的なプラン
平均専有面積68.82㎡にいちばん近い、南東向き3面開口の角住戸だ。3LDKを68.49㎡に収めたため、リビング・ダイニングは約11.0畳、キッチン約3.6畳、洋室は約6.0畳・約5.0畳・約4.6畳と、どの部屋も余裕は大きくない。その分、洋室(3)をスライドドアでリビングとつなげると広く使え、キッチンにパントリーが2つある。家族4人で使うなら、子ども部屋の4.6畳に何を置くかを、モデルルームで寸法を測って確かめたい。
この物件の専有部は「部屋数より窓と家事」で勝負している。角住戸が半数を超え、リビングの窓は大きく、F・Hには洗濯の部屋まである。反面、3LDKの多くは60〜70㎡台で一部屋ずつは小さく、Cタイプ（2LDK・54.60㎡）の2〜11階の洋室(1)も、照明で居室の条件を満たす部屋とされている。窓の多さを住戸ごとに確かめ、どの部屋に、どの方向から、どれだけ光が入るかを、販売住戸の位置図で一戸ずつ見て選ぶことを勧める。
価格と周辺相場
SECTION 09 / PRICE
2026年10月10日時点で、公式サイトの物件概要に載っている販売住戸は、先着順の11戸（6,640万円〜11,490万円・54.60〜81.90㎡、最多価格帯11,000万円台）だ。坪単価にすると約402万〜464万円（計算）になる。10月下旬には第3期2次以降の販売が予定され、予定価格は6,600万円〜11,000万円（予定最多価格帯9,900万円台・54.32〜81.90㎡）と予告されている。
周辺中古マンションの坪単価
| 物件名 | 築年・坪単価・補足（いずれも土地は所有権） |
|---|---|
| プラウドタワー立川 | 2016年築・@687〜704万円（70.44〜71.66㎡の売り出し2件）・曙町2丁目・立川駅徒歩2分・32階建て |
| ルミナス立川プライムタワー | 2003年築・@372万円（84.25㎡の売り出し）・曙町2丁目・立川駅徒歩3分・17階建て |
| グレーシアシティ立川アクティブウイング | 2005年築・@295万円（76.06㎡の売り出し）・曙町3丁目・立川駅徒歩7分 |
| ベルジュール立川ステーションエリア | 2023年築・@449万円（44.02㎡の1LDKの売り出し）・曙町2丁目・立川駅徒歩6分 |
| アウラ立川曙町 | 2025年築・@493万円（45.48㎡の2LDKの売り出し）・曙町2丁目・立川駅徒歩6分 |
※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年10月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。
比べるときに忘れてはいけないのは、表の物件はすべて土地が所有権で、Brillia 立川は定期借地だという点だ。Brillia 立川の@402万〜464万円は、駅前の築浅の超高層（@687〜704万円）の約6〜7割にとどまる一方、築20年を超える所有権の中古（@295〜372万円）よりは高く、築浅のコンパクト住戸（@449〜493万円）に近い水準にある。もっと分かりやすい物差しは、駅の南側で販売中の新築プレミスト立川だ。こちらは土地が所有権で、2026年9月に完成済み、立川駅徒歩7分で、先着順の8戸が5,398万円〜9,798万円（43.50〜71.43㎡）、坪単価にすると約410万〜453万円（計算）になる。土地を持てない定期借地のBrillia 立川が、土地を持てる完成済みの新築とほぼ同じ坪単価で売られていることになる。
もちろん、駅北口へ徒歩5分という近さ、17階建ての上層の眺め、日建設計の監修による共用部と角住戸の多さは、徒歩7分の物件にない価値だ。それでも定期借地は、毎月の地代と解体準備積立金（月1.1万〜1.7万円程度、計算）が加わり、年数とともに資産としての価値が減っていく。所有権の新築と同じ坪単価を「立地の差で納得できるか」が、この物件の価格を判断する核心だ。評価は、定期借地としては「割高寄り」とする。
定期借地の価値は「土地代を払わない分、同じ立地の所有権より安い」ところにある。その前提に立つと、近くの所有権の新築と坪単価が並ぶこの価格は、立地の良さを相当高く見積もった値付けだ。私が検討するなら、同じ予算でプレミスト立川や、11月中旬に販売開始予定の曙町1丁目の新築の価格も並べ、「月1万円台の地代と70年の期限を払ってでも北口5分を取るか」を数字で決める。
ここに住む日常
SECTION 10 / DAILY LIFE
想定される購入層は、新宿・東京方面へ中央線で通う30〜40代の共働き夫婦と、子どもが小さいうちの3人家族だ。2LDKの54㎡台は2人暮らしか在宅勤務の単身者、80㎡台の角住戸は4人家族が候補になる。土地を持たない定期借地なので、「この街で長く暮らし、最後は住み切る」と決められる世帯ほど相性がよい。
平日の朝は、北口大通りのケヤキ並木を5分歩いて立川駅へ。中央線の通勤特快なら新宿まで34分だ（通勤時）。帰りは駅ビルや伊勢丹の地下で夕食の買い物を済ませ、エントランスの緑をくぐって帰る。週末は徒歩6分の国営昭和記念公園で、総延長約14kmのサイクリングコースを走るか、GREEN SPRINGSの水の流れる階段で子どもを遊ばせる。家具を見るならIKEA立川まで歩いて8分ほどだ。駅前の便利さと大きな公園の両方を、歩いて行ける距離に持てる暮らしになる。
生活利便チェック：
- スーパー：オーケー 立川高島屋S.C.店（立川高島屋S.C.内・直線約190m）・成城石井 ルミネ立川店（ルミネ立川内・約340m）・肉のハナマサ 立川店（約510m・24時間営業）
- 公立小：立川市立第二小学校（徒歩8分・約580m。中学校は立川第二中学校・徒歩14分・約1,100m。学区は立川市の学区一覧表で確認してほしい）
- 公園：市制五十周年記念 憩いの場（約50m）・緑町公園（約480m）・国営昭和記念公園（徒歩6分・約450m）
- 病院：立川相互病院（徒歩5分・約390m）・国立病院機構 災害医療センター（徒歩13分・約1,010m）
※距離・分数は売主公式サイトの周辺施設一覧の値（地図上の概測）。オーケーの距離のみ、Google マップの店舗位置から測った直線距離。
近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）
ビストロ｜高松町3丁目・徒歩3分（約220m）
口コミは140件を超える。駅前の繁華街まで出ずに、家から3分で夫婦の夕食に使える距離にある。
和菓子｜高松町3丁目・徒歩3分（約240m）
口コミは150件を超える和菓子店で、ルミネ立川と伊勢丹立川店にも店がある。手土産を散歩がてら買いに行ける距離だ。
タイ料理｜曙町2丁目・徒歩3分（約210m）
同じ曙町2丁目のタイ料理店で、口コミは140件を超える。仕事帰りに寄れる近さだ。
ケーキ店｜曙町2丁目・徒歩4分（約290m）
口コミは560件を超える洋菓子店。駅からの帰りに寄れる位置にあり、誕生日のケーキを受け取って帰れる。
フランス料理｜高松町3丁目・徒歩4分（約310m）
物件の北、高松町3丁目のフランス料理店。記念日の外食を、歩いて帰れる距離で済ませられる。
※評価はGoogle マップ評価（2026年10月10日時点）。徒歩分数・距離は売主公式サイトの周辺施設一覧の値で、営業時間・定休日は変わることがある。
駅・デパート・大きな公園・小さな名店が、すべて徒歩10分以内にある。多摩地区でここまで歩いて完結する暮らしは多くない。その代わり、家のまわりは静かな住宅街ではなく商業地だ。子育て世帯は、第二小学校までの徒歩8分の通学路を、朝の時間帯に子どもの目線で一度歩いてから決めることを勧める。
まとめ
SECTION 11 / CONCLUSION
★評価（5段階）
※価格の★は、公式に発表された先着順の価格（2026年10月10日時点）と、近くの新築・周辺中古の坪単価を比べて付けた。将来性の★は、定期借地のため年数とともに資産価値が減っていく点を織り込んだ。
良い点
- JR立川駅北口から北口大通りを約350m・徒歩5分、ほぼ平坦な一本道。武蔵野台地の上で洪水・土砂とも区域外、地震の地域危険度は3項目とも最も低いランク1
- 三方を道路に囲まれた角地を生かし、角住戸率54%（64戸）。日建設計の監修で、駅前の商業地に敷地の約4割の空地を残し、壁面の緑や枯山水の中庭を設けた
- 定期借地の条件（期間2097年11月30日まで・地代・敷金・解体準備積立金・地代改定の初回2029年10月1日）が物件概要に数字で示され、土地の権利が地上権で売却・賃貸に地主の承諾が要らない
気になる点
- 定期借地なのに、先着順の坪単価（約402万〜464万円、計算）が、駅の南で販売中の所有権の完成済み新築プレミスト立川（約410万〜453万円、計算）とほぼ同じ。さらに地代と解体準備積立金が月1.1万〜1.7万円程度かかり、地代は2029年10月から3年ごとに見直される
- 管理費が1㎡あたり約368円（計算）と、プレミスト立川の約1.4倍。機械式駐車場32台と生きた植物の壁面緑化・中庭は、将来の管理費用を押し上げる要因になる
- 3LDKの多くが60〜70㎡台で一部屋が小さく、Cタイプ2〜11階の洋室(1)やHタイプ2階の洋室(2)は、照明器具で居室の条件を満たす部屋とされている。バルコニーも5.13〜9.17㎡と小さい
こんな人にすすめる／すすめない
すすめる：中央線で新宿・東京方面へ通う30〜40代の共働き世帯で、駅まで5分の近さと昭和記念公園の近さを最優先にし、2097年までの期限を受け入れて「この街で住み切る」と決められる人。車を持たず、駅前の商業施設を日常の台所として使いこなせる人にも合う。
すすめない：10〜20年後に売って住み替える前提の人、資産として土地を残したい人、月々の住居費を所有権の物件並みに抑えたい人。静かな住宅街や広い子ども部屋を求めるファミリー、車を2台持つ世帯にも向かない。
総合すると、Brillia 立川は「立川で一番便利な場所に、期限つきで住む」ための物件だ。立地は多摩地区の新築として最上位だが、価格は定期借地としては強気で、判断は割引の小ささに納得できるかで決まる。検討するなら、同時期に買える所有権の新築と月々の総支払いを並べ、70年後に土地を返す前提で、どちらが自分の人生に合うかを数字で確かめてほしい。
・東京建物「Brillia 立川」公式サイト：https://tachikawa.brillia.com/
・同 物件概要（情報更新日2026年10月2日、2026年10月10日確認）：https://tachikawa.brillia.com/outline/／定期借地権：https://tachikawa.brillia.com/leasehold/／アクセス：https://tachikawa.brillia.com/access/／デザイン：https://tachikawa.brillia.com/design/／間取り：https://tachikawa.brillia.com/plan/／ロケーション（周辺施設一覧）：https://tachikawa.brillia.com/location/
・大和ハウス工業「プレミスト立川」公式サイト 物件概要（情報公開日2026年10月10日）：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/tachikawa/gaiyo.html
・曙町1丁目の新築（105戸・2026年11月中旬販売開始予定）：SUUMO 物件ページ
・周辺中古の売り出し事例（2026年10月確認）：プラウドタワー立川（1）・（2）／ルミナス立川プライムタワー／グレーシアシティ立川アクティブウイング／ベルジュール立川ステーションエリア／アウラ立川曙町
・国土交通省ハザードマップポータル（重ねるハザードマップ）：https://disaportal.gsi.go.jp/
・東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ：東京都オープンデータカタログ
・国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）
・立川市「立川市立小・中学校の学区一覧表・地図」（曙町2丁目＝第二小学校・立川第二中学校）：立川市 学区一覧表
・店舗の評価・スーパーの位置：Google マップ（2026年10月10日確認）
※掲載画像は売主公式サイトからの引用です（出典は各画像キャプションに記載）。
※案内図はGoogle マップの埋込機能を使用。現地案内図は売主公式サイトからの引用です。
Brillia 立川の価格・間取りが気になったら
販売住戸の一覧と、定期借地権確認合意書の内容は、資料請求とゲストサロンで確かめるのが確実です
- 価格・販売戸数・管理費などは、記事に書いた日付の時点で売主の公式サイトなどに公開されていた情報です。販売状況や価格は変わることがあります。
- 坪単価は公開された価格と専有面積からの計算、周辺の中古相場は売り出し事例などにもとづく目安で、実際の取引価格を示すものではありません。公式に発表されていない価格の予想は掲載していません。
- ★の評価、「割高・割安」の判断、設計の読み解きは、一級建築士である筆者の個人的な見解です。将来の価格・資産価値・住み心地を約束するものではありません。
- ハザードや地域の情報は、国や自治体が公開している資料をもとにしています。最新の内容は各自治体の資料で確かめてください。
- 購入を考えるときは、売主の最新の資料と重要事項説明で必ず確かめたうえで、ご自身の判断でお決めください。当サイトは特定の物件の購入や投資を勧めるものではありません（免責事項）。
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