【立川市】プレシス立川パークフロント

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※物件から立川駅徒歩9分を含む平日朝時間帯の目安。乗換・待ち時間によって変動します。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

敷地面積646.81㎡に対して建物が占める面積は422.68㎡です。建物の建蔽率は約65%と高めですが、その分だけ公開空地の位置取りに工夫の跡が見えます。全45戸がひとつの棟に収まり、全住戸が南東方向——つまり隣接する公園側——に向いています。これは設計上の明確な意思です。「どの部屋に住んでいても、窓を開ければ公園の緑が目に入る」状態を全戸で担保している。

旧立川市役所が移転した跡地エリアは、地区計画によって街区の使途が整理されています。その中でこの物件は「公園前」という最も恵まれた区画を確保しています。立川で分譲マンションが供給されるのは9年ぶりと売主が打ち出すほど、市内での供給機会自体が少なく、そのなかで「公園向き全戸」は稀少な条件です。

建物の外構はシンプルで、余分な装飾はありません。むしろ建物の前景に広がる公園の緑を「共有の庭」として借景する意図が感じられます。植栽を自前で作らずに公共の緑を最大限に活かす設計は、小規模物件ならではの合理的な選択ともいえます。また省エネ性能の国際基準認定を取得しており、冬は温かく夏は涼しい設計への取り組みが確認できます。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

JR南武線「西国立」駅から（徒歩8分・約620m）

西国立駅は南武線の小さな駅で、改札口は1か所です。北口を出ると、すぐ住宅地が広がります。大きな商業施設や広い幹線道路ではなく、落ち着いた街のテクスチャが駅前から始まっています。改札を出て北方向に進むと、線路を渡る地点でわずかに方向を変えます。

道のり前半（西国立駅〜錦町3丁目）

線路から離れると、区画が整理された住宅地に入ります。立川市錦町は旧市役所跡地エリアを中心に街区計画が整備されており、道幅が比較的広く、電柱が少なめです。歩きながら「立川の住宅地」というより「整備された新しい街」に近い印象を受けます。コンビニが1〜2か所、小規模な公園も点在します。

道のり後半（物件直前）

錦町3丁目に入ると、右手に公園の緑が見えてきます。物件はその公園に正対する位置にあります。建物の南東面が公園に向かって開かれており、到着前から「視線の先に緑がある」ことが体感できます。物件のエントランスは落ち着いた雰囲気で、過剰な演出なく佇んでいます。

歩いてみての体感

ルート全体を通じて、起伏はほぼありません。武蔵野台地の上を歩くルートで、高低差は1〜2m程度と体感できないレベルです。信号は3〜4か所。夜間は街灯が整備されており、暗い区間はほとんどありません。子連れでのベビーカー利用も問題ないルートです。実測徒歩時間は8〜10分で、公式表記8分は達成できる範囲です。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

立川という街のポテンシャル

立川市は多摩地区最大の商業集積地です。立川駅周辺には伊勢丹・高島屋・ルミネ・グランデュオが集まり、IKEA立川（昭島市側）、昭和記念公園へのアクセスも近いです。医療施設は国立病院機構立川病院が徒歩圏内にあり、生活に必要なインフラが駅前半径2km圏内でほぼ完結します。また多摩モノレールを使えば多摩センター方面への南北移動も可能で、多摩地区全体の「乗り換えハブ」として機能しています。

旧市役所跡地エリアと街の変化

かつて立川市役所が置かれていた錦町3丁目周辺は、市役所移転後に地区計画による整備が進んでいます。子育て支援施設や公園が順次整備され、住宅・公共施設・緑地が混在する複合的な街区になっています。このエリアは「計画的に整備された住宅地」の性格が強く、無秩序な開発が入りにくい環境が形成されています。

生活インフラ・学区

日常の買い物は立川駅前のスーパー（西友・イトーヨーカドー系）が中心ですが、物件から徒歩10分以内にも小規模スーパーが複数あります。小学校は立川市立第三小学校（物件から徒歩3分・約190m）が学区です。これは物件の目と鼻の先で、学区の利便性としては最高レベルです。中学校の学区については購入時に市の教育委員会公式サイトで確認してください。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル／立川市公式防災マップ（令和6年12月更新版）／イエシル液状化・洪水安全性評価（250mメッシュ）

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

エントランスにはセキュリティゲートが設置され、カラーモニター付きのインターホンと「Tebraキー」と呼ばれるハンズフリーシステムを採用しています。荷物を両手に抱えているときでもカバンやポケットにキーがあれば自動で解錠される仕組みで、子育て世帯の日常動線に効きます。宅配ボックスと24時間対応の監視カメラも標準装備です。

気になるのは駐車場の台数です。全45戸に対して敷地内駐車場は6台のみ（13.3%）。月額は28,000〜30,000円と相場並みですが、台数が限られているため、車を手放せない世帯は入居前に空き状況の確認が必須です。一方で駐輪場は81台と余裕があり、自転車通勤・子供の自転車利用を想定した世帯に配慮されています。

ペット共生マンションとして設計されており、種類・大きさ・頭数に条件付きでペットを飼育できます。ペット専用のエントランスや足洗い場の有無は、購入時にモデルルームで確認してください。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

全5タイプ、全住戸が南東向きという統一感の高い設計です。1LDK（32.34㎡）と3LDK（56.22〜70.94㎡）という構成は少し両極端ですが、主力は3LDKで全45戸中の大多数を占めます。バルコニーはタイプDで9.72㎡（奥行き1.6m程度）と標準的で、公園の緑に向かって開かれています。

間取り解説：主力タイプD（3LDK+WIC / 56.22㎡）

タイプDは56.22㎡の3LDKにウォークインクローゼットを備えたプランです。面積でいうと2〜3人のファミリー向けのコンパクトな3LDKで、LDKと各個室をシンプルに配置した使いやすい動線が特徴です。床暖房・光ファイバー対応・浄水器または活水器付きキッチンが標準装備です。ウォークインクローゼットが1か所あるため、衣類収納は確保しやすい間取りです。

間取り解説：コンパクトタイプC（1LDK+SIC / 32.34㎡）

タイプCは32.34㎡の1LDK。シューズインクローゼット（SIC）付きで玄関収納が充実しています。3,790万円という価格は1LDKとして都心と比べれば割安ですが、立川市内の単身向け賃貸相場との兼ね合いで投資用途としての検討も考えられます。ただし45戸の小規模マンションで1LDKは数戸のみとみられ、管理組合の運営はファミリー世帯主体となる可能性が高いです。

全体方針として、この物件は「公園の視線を全戸に届けるため、バルコニーの向きを揃えることを優先した設計」です。間取りの多様性よりも統一された眺望体験を選んでいる。住む人の日常に公園という「動かない絵」を毎日届ける、その一点に設計の軸が置かれています。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

2026年6月時点、先着順で残り数戸（3LDK中心、7,580〜8,850万円）の状況です。分譲価格の全体レンジは3,790万円（1LDK）〜1億190万円（3LDK最大タイプ角住戸）で、3LDKの主力タイプは6,590万円〜8,130万円が中心帯です。これを坪単価に換算すると、3LDKタイプで概ね385万円〜480万円/坪の範囲に入ります。

周辺中古マンションの坪単価

※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：不動産流通記録・SUUMO・イエタン・ノムコム等公開データ。

周辺中古の坪単価が@177〜253万円の水準に対して、プレシス立川パークフロントの新築価格は@385〜480万円と、周辺中古比で約1.5〜2倍の水準です。新築プレミアム・竣工済み即入居・省エネ性能認定・全邸公園向きという個性は価格上乗せの根拠になりますが、将来の売却時に「新築という時間軸」が失われると、上乗せ分は剥落していきます。立川市は多摩地区のハブとして資産性は維持しやすい立地ですが、周辺中古比で2倍という差は購入時に意識しておく必要があります。評価は「やや割高」とします。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

想定される主な購入層は、30〜40代のDINKs（共働きカップル）か子育てファミリーです。新宿まで30〜33分の立川は、都心通勤と広い住まいを両立したい層に需要があります。子供がいる世帯にとっては、小学校まで徒歩3分という立地は大きな安心材料です。

平日の朝は、カーテンを開けると公園の緑が目に入ります。床暖房が効いたリビングで朝食を済ませ、西国立駅から南武線で立川方面へ、あるいは立川駅から中央線で新宿方面へ——複数の路線を使い分けられるのは便利です。夕方に戻ってくると、公園越しに夕日が見える住戸では、仕事の疲れが少しほぐれる景色に出会えます。

週末は立川駅前のデパートやモールで買い物を済ませてから、昭和記念公園で半日過ごすというコースが立川の定番です。IKEAは昭島市との境に近く、家具を見て回りたいときも車や自転車でアクセスできます。多摩モノレールを使えばよみうりランド方面や多摩センターへの移動も可能です。立川という街は「多摩地区の便利な拠点」として、週末の行動半径が広いのが特徴です。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 全45戸が公園向き南東方向に揃い、毎日の窓からの景色が緑一色。これを「全邸に届ける」設計は同規模物件では珍しい
• JR中央線・JR南武線・多摩モノレールの3路線が徒歩8〜9分圏内。単一路線への依存度が低く、通勤先に応じて路線を選べる
• 竣工済み即入居可・省エネ認定取得・ペット共生・Tebraキー搭載と、設備面でファミリー需要を広くカバーしている

気になる点

• 3LDKの坪単価が@385〜480万円と周辺中古（@177〜253万円）の約1.5〜2倍。売却を視野に入れると、将来の価格下落リスクは周辺相場を基準に試算しておく必要がある
• 駐車場がわずか6台（全45戸の13.3%）。立川市は車文化が根強く、駐車場が必要な世帯には入居後に空き待ちが発生するリスクがある。近隣の月極駐車場（月額15,000〜20,000円程度）での対応が必要になる場合も

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：立川市内で公園向きの眺望を毎日楽しみたい30〜40代のDINKsまたは子育てファミリー。新宿・東京方面への中央線通勤と、小学校徒歩3分という子育て環境を同時に手に入れたい方。竣工済みで実物確認してから購入を決めたい方にも適しています。

すすめない：マイカー2台所持の世帯（駐車場6台のみ）、70〜80㎡以上の広い3LDKを求めるファミリー（最大70.94㎡）、周辺中古との価格差に割高感を強く感じる方。