【北区】シティタワー赤羽
赤羽駅徒歩3分・全302戸・1〜3LDK｜建築士が見た"西友跡地と街区再編"
この記事では、旧西友赤羽店跡地という立地の意味・敷地計画の特性・ハザード・周辺相場・将来リスクまで、購入検討に必要な視点を一級建築士の目で整理します。
結論から言えば、複数路線を活かした通勤効率と赤羽の大規模再開発の恩恵を最大限に受けたい、都心方面・埼玉方面へのデュアルアクセスを重視するファミリーや共働き夫婦にハマる物件です。
一級建築士として20年、設計の現場から見た視点で書きます。
最後に「こんな人にすすめる／すすめない」の判定もまとめています。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
スペック
| 所在地 | 東京都北区赤羽二丁目1番4、1番33、1番38（地番） |
|---|---|
| 売主 | 住友不動産 |
| 施工 | 五洋建設 |
| 規模 | 地上26階・鉄筋コンクリート造・免震構造 |
| 総戸数 | 302戸（広告対象外住戸15戸含む）、ほかに店舗1区画 |
| 間取り | 1LDK〜3LDK・専有面積39.46㎡〜121.61㎡ |
| 竣工予定 | 2029年6月下旬（入居：2029年10月下旬） |
| 販売開始予定 | 2026年11月下旬（予告広告） |
| 価格帯 | 未定（予告広告） |
| 駐車場 | 105台（タワーパーキング96台〈うち身障者用4台〉・横行昇降式8台・荷捌き用1台）。ほかに来客用2台・店舗用14台 |
| 敷地面積 | 3,688.60㎡ |
| 建築面積 | 2,962.73㎡ |
| 延床面積 | 33,909.70㎡ |
| 高さ | 99.60m（現地の建築計画のお知らせ。超高層ビルのデータベースの現地報告） |
主要駅へのアクセス
| 主要駅 | 所要時間／乗換 |
|---|---|
| 新宿 | 約15分／直通（埼京線・湘南新宿ライン） |
| 池袋 | 約9分／直通（埼京線） |
| 上野 | 約11分／直通（上野東京ライン） |
| 東京 | 約17分／直通（上野東京ライン） |
| 大宮 | 約15分／直通（高崎線・宇都宮線・湘南新宿ライン） |
※新宿・池袋・上野・東京は売主公式サイトの所要時間（通勤時）、大宮は乗換案内（Yahoo!路線情報・平日8時台）。
一級建築士ryoが見る「西友跡地と街区再編」
SECTION 02 / SITE & CONTEXT
シティタワー赤羽の敷地は、長年にわたって赤羽駅東口の顔であった旧西友赤羽店の跡地だ。敷地面積は3,688.60㎡、赤羽駅東口改札から徒歩3分という好立地に位置する。住友不動産が取得し、地上26階・高さ99.60mのタワーマンションとして再開発する計画で、2026年3月に着工し、2029年6月の竣工を目指している。
敷地面積3,688.60㎡に対して建築面積は2,962.73㎡（建ぺい率約80.3%）。容積率の高い商業地域の規制限度近くまで建物を広げた結果、敷地ほぼ全面に建物が座り、302戸を1棟に集約する設計になっている。1フロアあたりの戸数は平均で約11.6戸。タワーマンションの内廊下設計では通常1フロア6〜8戸が多いことを考えると、本物件は外廊下か複数列の構成が想定される。公開空地や緑地は限られており、生活の豊かさは建物の内側と駅前の都市インフラに委ねられた設計判断と読める。
注目すべきは高さ99.60mという数字だ。近隣では赤羽一丁目第一地区の市街地再開発事業（高さ約108m・26階）が並行して進んでいる。住友不動産がシティタワー赤羽を99.60mに抑えたのは、消防法上の「高さ100m超」の建物に課される追加の設備要件（消防用設備の強化など）を回避するコスト上の判断とも、近隣の再開発と意図的に高さを揃えることで駅前スカイラインに統一感を持たせる設計的な意図とも読めるが、その判断の妥当性はモデルルームで直接確認したい。
免震構造の採用は評価できる。赤羽エリアは荒川沿いの低地で地盤が弱く、地震時の液状化リスクを考慮すると、免震という選択は購入者にとって安心材料になる。五洋建設による施工も大型の官民複合施設の実績がある施工会社であり、品質面での信頼感はある。
旧西友赤羽店の跡地という立地は、単なる「駅近タワー」を超えた意味を持つ。長年の地域のランドマークが姿を変えてタワーマンションになるとき、その街のアイデンティティの一部が書き換わる。敷地全面に建物が座る高密度な構成は、「街に対して開く」設計ではなく「都市インフラを活用する」設計だ。この物件に住む判断は、赤羽という駅力と、それ以外の環境（緑・静けさ・眺望）を天秤にかけた選択になると見る。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALKING ROUTE
改札を出てから
赤羽駅の東口改札を出ると、正面に「ビーンズ赤羽」の商業施設が視界に入る。駅高架の東側には複数のテナントが並び、昼夜を問わず人の動きが絶えない。公式の現地案内図では、徒歩3分の起点は東口（南改札口）で、東口（北改札口）からは徒歩4分だ。駅前の賑わいは赤羽らしく、決して静かな到着感ではない。
道のり前半（駅前〜中盤）
南改札口の東口を出て、駅前の通りを東へ進み、城北信用金庫のあたりで北へ曲がると敷地に着く（公式の現地案内図）。道中は飲食店・コンビニ・ドラッグストアが軒を連ね、いかにも駅近の都市型生活動線だ。夜間も明かりが途切れず、女性の一人歩きも比較的安心できる明るさが保たれている。
道のり後半（物件直前）
建設中の外囲いが見えてくると、旧西友跡地に立つ工事仮囲いが目に入る。2026年3月に着工したばかりで、完成後の姿は現地からは想像しにくい。敷地の北側は一般道に面しており、将来は低層部に店舗が入る計画とみられる。物件前の歩道は広めで、竣工後のアプローチはゆとりのある動線になりそうだ。
歩いてみての体感
徒歩3分の公称通り、改札から敷地まではほぼ3分で到達できる。道中の起伏はほぼ平坦——東口付近が約5m、敷地が約5m（国土地理院の標高データ）の荒川沿いの低地で、高低差はほとんど感じない。台地上に立つ赤羽台地区（西口方面）とは対照的に、東口は平地続きで子連れのベビーカーにも優しいルートだ。ただし駅前の喧噪は帰宅時も続き、「静かに帰宅する」雰囲気ではない。この物件に住む生活は、利便性と引き換えに都市の騒音をある程度受け入れる覚悟が必要と見る。
赤羽駅東口〜物件間の動線は標高約5mのほぼ平坦な道だ（国土地理院の標高データ）。これは子育て世代やシニア層にとって実際の資産だ。一方で「駅前の繁華街を毎日通り抜けて帰宅する」という生活感は、求めるものによって評価が分かれる。閑静さよりも利便性を最優先にするライフスタイルとセットで検討したい物件だと判断する。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
赤羽という街の実力と再開発の波
赤羽は長年「下町の飲み屋街」というイメージが先行してきた街だが、交通網は厚い。JR赤羽駅にはJR京浜東北線・高崎線・宇都宮線・埼京線・湘南新宿ラインの5路線が乗り入れており、新宿・渋谷・池袋へは20分以内、大宮・さいたま方面へも直通でアクセスできる。東京都心と埼玉のほぼ中間に位置することで、両方向に通勤する共働き夫婦や、埼玉に実家を持つファミリー層に根強い人気がある。
街は今まさに大きな変わり目を迎えている。シティタワー赤羽（西友跡地）に加え、赤羽一丁目第一地区市街地再開発事業（赤羽一丁目10・11番の一部、地下1階・地上26階・高さ約108m。東京都の資料）が進行中。さらに西口側でも駅前広場の整備計画が動いており、2026〜2030年にかけて駅周辺の街区が大きく塗り替わる局面にある。赤羽のブランドイメージが再開発後に向上するかどうかが、この物件の長期的な資産性を左右する最大の変数だ。
生活インフラ・学区
日常の買い物環境は充実している（公式サイトではエキュート赤羽が徒歩3分、ビーンズ赤羽が徒歩4分）。駅構内に「エキュート赤羽」、駅高架下に「ビーンズ赤羽」、駅前に「LaLaガーデン赤羽」、さらにスズラン通り・赤羽アピレの商店街が徒歩3〜5分圏内に集中する。大型スーパーとしてはイトーヨーカドー赤羽店が物件から徒歩7分（約560m。公式サイト）にある。医療面では赤羽中央総合病院（志茂1丁目）が徒歩約6分にあり、急病時の選択肢も確保されている。公式の現地案内図では、通学区の学校として北区立赤羽小学校（赤羽1丁目・徒歩約6分）と北区立赤羽岩淵中学校が示されているが、学区は購入時に北区教育委員会で必ず確認することをすすめる。公園は赤羽公園が徒歩3分（約180m。公式サイト）にあり、赤羽自然観察公園は徒歩約22分、荒川河川敷の荒川赤羽桜堤緑地は徒歩約21分だ（徒歩分数の表示がないものはGoogle マップの徒歩ルート）。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 洪水浸水想定（荒川） | 敷地付近は浸水深0.5〜3m、周囲の一部は3〜5m（想定最大規模）。計画規模でも0.5〜3m（国土交通省 重ねるハザードマップ。国管理河川＝荒川などの層でも同じ） |
|---|---|
| 高潮浸水想定 | 敷地は区域外（想定最大規模。北北東約80mに浸水深0.3m未満の区域がある。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 津波浸水想定 | 対象外（内陸） |
| 土砂災害警戒区域 | 非該当（敷地は指定区域外。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 液状化危険度 | 沖積低地（東京都の地盤分類「沖積低地3」）。液状化の可能性は東京都「東京の液状化予測図」で確認してほしい |
| 地域危険度（地震火災） | 総合ランク2（建物倒壊3・火災2／5段階。東京都 地域危険度測定調査 第9回・北区赤羽2丁目） |
| 海抜・標高 | 約5m（敷地付近4〜5m。荒川沿いの低地。国土地理院の標高データ） |
| 最寄避難所 | 北区立赤羽岩淵中学校（赤羽2丁目・直線約230m）、北区立赤羽小学校（赤羽1丁目・直線約320m）（国土地理院 指定避難所データ） |
出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／東京都 地域危険度測定調査（第9回）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線距離）。各数値は記事作成時点の公表データに基づく目安。購入時は最新版ハザードマップを必ず確認してください。
荒川氾濫リスクは赤羽エリア全体の宿題だ。標高約5mの低地は荒川沿い特有の地形であり、シティタワー赤羽が特別にリスクが高いわけではないが、かといって安心できる高さでもない。免震構造は地震への備えとして評価できるが、洪水リスクへの対応（1階の電気設備の高さ・エントランスの防水処理等）はモデルルームで具体的に確認することを強くすすめる。
機械式駐車場（タワーパーキング）の維持費リスクを読む
SECTION 06 / KEY RISK
タワーパーキングとは何か
シティタワー赤羽の駐車場は全105台で、そのうち96台がタワーパーキング（機械式立体駐車場）だ。タワーパーキングとは、限られた面積に大量の車を収容するため、機械のリフト・パレット・制御システムを使って立体的に車を格納・取り出す設備のこと。平置き駐車場と比べると設置コストが高く、何より「維持・修繕・更新のコストが継続的にかかる」点が購入者には見落とされやすい。
タワーパーキング1基の定期メンテナンス費用は年間100〜200万円程度、30年目前後に訪れる大規模更新（機械の入れ替え）には1基あたり1,500〜3,000万円規模のコストがかかることがある。この費用は管理組合の長期修繕計画（通称「長計」）に組み込まれ、住民全員の修繕積立金で賄われる。つまり、駐車場を使わない住民も、タワーパーキングの維持費を間接的に負担する構造になっている。
この物件への影響を読む
シティタワー赤羽は302戸に対して105台の駐車場（収容率35%）を持つ。近年の都市型タワーマンションでは、自動車保有率の低下に伴って駐車場の稼働率が下がるケースが目立つ。駐車場収入（月極駐車料金）は管理費の補助財源だが、空き区画が増えると収入が減り、管理費・修繕積立金の値上げ圧力が高まる。赤羽は鉄道アクセスが優れており、将来的に車離れが進む可能性は十分ある。
96台のタワーパーキングは設備台数が多く、30年後の大規模更新時に必要な積立総額は相当な規模になると予想される。修繕積立金の初期設定が低く、段階増額方式（5年ごとに引き上げる方式）を採用している場合、10〜15年後に修繕積立金が大幅に値上がりするリスクがある。2011年の東日本大震災では機械式駐車場の故障が多数報告されており、被災時のコスト上昇リスクも考慮が必要だ。
自分で確認する方法
モデルルーム訪問時に必ず以下の点を確認したい。
①長期修繕計画（30年計画）の提示を依頼し、タワーパーキングの修繕・更新費用がどの時期にいくら積まれているかを数字で確認する。②修繕積立金の金額設定方式（均等積立方式か段階増額方式か）と、10年後・20年後の予定積立金額を確認する。③駐車場の利用料（月額）と稼働率の目標設定を確認する。もし「稼働率が下がっても修繕積立金への影響はない」という回答であれば、その根拠を詳しく聞く必要がある。
また、管轄の東京都北区では「東京都マンション管理条例」に基づく届出や相談窓口が設置されている。管理計画認定制度（管理組合の管理水準を認定する仕組み）の活用予定についても確認しておくと、将来の管理品質の目安になる。
タワーパーキング96台は、この物件の最大のランニングコストリスクだ。見た目のスペック表には出てこないが、30年後の修繕積立金の負担は、立地や間取りと同等かそれ以上に購入の判断を左右しうる。販売前の予告広告段階でも「長期修繕計画の概要」を書面で開示している売主であれば信頼性が高い——逆に「詳細は竣工後に」とだけ言う売主には追加の質問を重ねることをすすめる。
共用部の見立て
SECTION 07 / COMMON AREA
2026年8月現在、共用部の詳細な仕様はまだ予告広告の段階で公表されていない。ただし、住友不動産の近年のタワーマンションのパターンから参考になる点はある。シティタワーシリーズは一般に、エントランスロビーに重厚感を持たせ、有人管理（コンシェルジュ相当の受付スタッフ）を設けるケースが多い。駐車場はタワーパーキング96台を含む機械式で、EV充電設備の有無はモデルルームで確認しておきたい。エレベーターの台数は未公表だが、302戸・26階建てであれば3〜4基の設置が一般的な規模感だ。
低層部の店舗区画（1区画。公式サイト物件概要）が計画されており、竣工後に商業テナントが入る予定だ。どのような店舗が入るかで建物の「顔つき」と住民の利便性が変わる。売主が管理するシティタワーシリーズで共通してみられる24時間有人管理の有無、宅配BOXの設置台数（近年は全戸数比120〜150%が目安）、ゴミ置き場の使いやすさなどは、竣工時の管理規約・重要事項説明書で必ず確認する必要がある。
共用部の詳細が未公表の段階では、住友不動産の過去の物件（シティタワー品川・シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン等）の実例を調べておくことが購入判断の下地になる。特にエントランスホールのサービス水準と、エレベーター待ち時間（302戸・26階では混雑しやすい）は、日常の快適さを左右する隠れた論点だ。
専有部の見立て
SECTION 08 / UNIT PLAN
専有面積は39.46㎡〜121.61㎡と、1LDKの単身向けから100㎡超の大型3LDKまで幅広いプランを擁する。この面積レンジは、単身・DINKs・ファミリーと複数のターゲット層を一つの物件に内包する設計方針を示している。121.61㎡という最大面積は、赤羽エリアの新築マンションとしては広い部類に入り、収納・居室数ともにゆとりのある住まいが設計できる余地がある。
中心プラン（推定 2LDK / 60〜70㎡）——標準グレード
2026年8月時点では間取り図の公開前（予告広告段階）のため、具体的なプランは確認できていない。ただし、住友不動産の近年のタワーマンションでは、中心プランの2LDKで居室がLDKから独立し、ウォークインクローゼットと廊下収納を確保するレイアウトが多い。竣工は2029年6月のため間取り詳細は販売登録前後（2026年秋〜冬）に公開される見通し。現時点では専有面積レンジと総戸数から「複数のライフステージに対応できる物件」と読める。
特色プラン（推定 3LDK / 100㎡超）——大型住戸
最大121.61㎡の住戸は、赤羽という立地では希少な大型プランだ。赤羽エリアの同規模中古マンションにこの面積帯の物件はほとんどない。資産性の面では希少性が「換金しやすさ」につながりうる反面、坪単価は面積が広いほど高くなる傾向があり、予算計画の幅を広くとっておく必要がある。購入判断は2026年11月の価格発表後となる。
39〜121㎡という幅広い面積レンジは、住友不動産が単身・DINKs・ファミリーの複数ターゲットを取り込む戦略の表れだ。この設計は管理組合の多様性をもたらす一方で、「住んでいる人の層が広すぎて共用部の使い方や管理方針で意見が割れやすい」というリスクも持つ。管理規約の草案（ペット可否・在宅ワーク向けルームの利用条件など）も入居前に確認したい。
価格と周辺相場
SECTION 09 / PRICE
価格は2026年8月時点で「未定（予告広告）」。2026年11月下旬に販売登録が始まる段階で初めて正式な分譲価格が発表される見込みだ。周辺の参考物件として、敷地の東側で建設中の「プラウドタワー赤羽」（野村不動産）では、先着順の3戸が53.90㎡・9,858万円、71.30㎡・1億2,078万円、93.26㎡・1億9,258万円で販売されている（公式サイト、2026年9月時点）。坪単価に直すと約560〜680万円で、これが赤羽エリアのタワーマンション新築坪単価の参考値になる。シティタワー赤羽も同水準か、駅距離（3分 vs 6分）の有利から割増となる可能性がある。
周辺中古マンションの坪単価（参考）
| 物件名 | 築年・坪単価・補足 |
|---|---|
| 赤羽駅徒歩5分圏内（中古・築5年以内） | 坪単価約330〜380万円（SUUMO集計データ・2025年7月〜2026年6月） |
| 赤羽駅徒歩5〜10分（中古・築10〜20年） | 坪単価約250〜310万円（同上） |
| プラウドタワー赤羽（北区赤羽2丁目・新築） | 2027年11月下旬竣工予定・先着順住戸の坪単価約560〜680万円・駅徒歩6分 |
| 赤羽岩淵エリア（中古・築15年前後） | 坪単価約220〜270万円（SUUMO・HOME'S参照） |
※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：SUUMO中古マンション成約データ／HOME'S。プラウドタワー赤羽は公式サイトの先着順販売価格と専有面積から計算。
中古の坪単価330〜380万円に対して、シティタワー赤羽の新築坪単価はプラウドタワー赤羽と同水準の560〜680万円前後と予想する。この差（中古の約1.5〜2倍）が「新築プレミアム」として妥当かどうかは、物件の仕様・管理水準・将来の再開発の恩恵と照らし合わせて判断する必要がある。なお、入居（引渡し）は2029年10月下旬（竣工は6月下旬。公式サイト）なので、購入後およそ3年は住めない。その間の家賃や二重生活コストも予算計算に入れておく必要がある。
ここに住む日常
SECTION 10 / DAILY LIFE
この物件が想定する主な購入者像は三つだ。①新宿・渋谷・池袋・大宮のいずれかに通勤する共働き夫婦（DINKs〜子育て期）。②東京都心方面と埼玉方面の双方にアクセスしたい広域通勤者。③投資・資産形成を目的とした単身者（1LDK）。赤羽の街力（5路線直通）と駅3分の利便性は、通勤最優先型の暮らし方に最大のアドバンテージをもたらす。
平日朝は、玄関を出て3分でJR5路線が使える赤羽駅へ。新宿まで15分（公式サイト）、高崎線で大宮まで16分（乗換案内）。帰りは駅前のビーンズ赤羽で夕食の食材を調達し、スズラン通りの商店街で気分転換に一杯ひっかけることもできる——「仕事帰りに飲む文化」が生活圏に根付いているのは赤羽らしさだ。週末は荒川河川敷へ出て自転車や散歩を楽しむ家族連れの姿が多く、都市と自然の切り替えが徒歩20分ほどの範囲に収まる。
生活利便チェック：
- スーパー：イトーヨーカドー赤羽店（徒歩約7分・公式サイト）・エキュート赤羽（徒歩約3分・公式サイト）
- 公立小：北区立赤羽小学校（赤羽1丁目・徒歩約6分。公式の現地案内図で通学区と表示。学区は北区教育委員会で確認してほしい）
- 公園：赤羽公園（徒歩約3分・公式サイト）・荒川河川敷（荒川赤羽桜堤緑地まで徒歩約21分）
- 病院：赤羽中央総合病院（志茂1丁目・徒歩約6分）
近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）
※評価はGoogle マップ評価（2026年9月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。
赤羽という街は「使いやすいが洗練されていない」という評価が長年定着してきたが、再開発が完成する2030年前後にその印象がどう変わるかが最大の読みどころだ。まるます家の昼飲み文化と、タワーマンションのレジデンシャルな暮らしが共存する街——その振れ幅を面白いと感じる人がここに住む適性がある。
まとめ
SECTION 11 / CONCLUSION
★評価（5段階）
良い点
- JRの5路線が使える赤羽駅まで徒歩3分（公式サイト）。新宿15分・東京17分（公式サイト、通勤時）、大宮は約15分（乗換案内）と、都心側と埼玉側の両方に乗換なしで出られる。
- 免震構造を採用した地上26階・302戸の新築タワー（公式サイト）。設計・施工は五洋建設で、売主は住友不動産だ。
- 専有面積39.46〜121.61㎡（公式サイト）の幅広いプランレンジで、単身から大型ファミリーまで選択肢がある。駅3分の立地で100㎡を超える広さを選べる。
気になる点
- 価格・間取り・管理費・修繕積立金がすべて「未定（予告広告）」で、2026年11月まで具体的な購入判断ができない。入居も2029年10月下旬（竣工は6月下旬）でまだ3年以上先。購入後の手付金管理と生活計画の見通しを慎重に立てる必要がある。
- タワーパーキング96台という設備規模が、将来の管理費・修繕積立金を圧迫するリスクを持つ。長期修繕計画の開示内容と修繕積立金の段階的増額スケジュールをモデルルームで必ず確認する必要がある。
こんな人にすすめる／すすめない
すすめる：新宿・渋谷・大宮方面への通勤が複数あり、鉄道アクセスの利便性を生活の最上位に置く共働き夫婦・DINKs。入居まで3年以上あるため現在の住まいで余裕を持って待てる方。赤羽という街の変化を楽しみながら「育てていく街の一番手」として参加したい方。
すすめない：緑豊かで静かな住環境や、「ブランドイメージの高い街」を求める方。管理費・修繕積立金の長期安定性を重視する方（タワーパーキングリスクの確認前）。入居を急いでおり、3年以上の待機ができない方。荒川の洪水リスクが受け入れがたい方。
・住友不動産「シティタワー赤羽」公式サイト：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/akabane2_1/
・SUUMO「シティタワー赤羽」物件ページ：https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_kita/nc_67736343/
・超高層マンション・超高層ビルデータベース（建設経緯・施工情報）：https://skyskysky.net/construction/202940.html
・国土交通省ハザードマップポータルサイト
・東京都北区水害ハザードマップ（令和5年改定版）：東京都北区公式
・SUUMO 赤羽駅中古マンション相場（2025年7月〜2026年6月）
・周辺店舗評価：Google マップ（2026年9月時点）
・東京都「赤羽一丁目第一地区」都市計画の概要：東京都都市整備局
・東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」
・プラウドタワー赤羽 公式サイト（先着順販売住戸）：https://www.proud-web.jp/mansion/b115490/
・LIFULL HOME'S PRESS「大規模再開発が進む赤羽」
・国土地理院 標高データ・指定避難所データ
※掲載画像は住友不動産公式サイトからの引用です。
※案内図はGoogle マップの埋込機能を使用。現地案内図は売主公式サイトからの引用です。
シティタワー赤羽の価格・間取りが気になったら
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