【荒川区】バウス日暮里

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。徒歩時間は含まない。

一級建築士ryoが見る「2駅7路線と台地端の9階建て」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

所在地は東京都荒川区西日暮里二丁目、JR日暮里駅と東京メトロ千代田線西日暮里駅のちょうど中間に位置する敷地だ。この立地は「2駅7路線」という言葉で語られる。日暮里駅ではJR山手線・京浜東北線・常磐線各駅停車・京成本線・京成スカイライナーの5路線、西日暮里駅では千代田線・都電荒川線の2路線が使える。東京都心の多くの主要駅に乗換なし、または1回で到達できる厚みは、荒川区内でも際立っている。

地形を見ると、西日暮里は「台地の端」に立つエリアだ。武蔵野台地が千代田線西日暮里駅の西側で急に下り、東側の低地（荒川・隅田川の氾濫原）と接する境界線上にある。バウス日暮里の敷地（西日暮里2丁目262番地）はその台地側、海抜約12〜15mと見られ、荒川区内でも洪水リスクが相対的に低い位置に立つ。コンセプト名「textile×greenery」が示すとおり、日暮里繊維街という地域の歴史的資産との共存を意識した命名だ。

敷地面積2,218㎡に対して建築面積1,225㎡、建ぺい率は約55%だ。準工業地域の指定建ぺい率（多くの場合60%）に対して余裕を持たせた設計であり、9階建て83戸の板状棟を敷地に対して少し後退させながら配置することで、駐車場25台・駐輪場176台という都市型マンションとしては豊富な付帯設備と、足元の植栽帯を確保している。平均専有面積75㎡という設定は、ファミリー世帯の居住を前提としたゆとりの指向を示している。1フロア当たりの住戸数はおよそ9戸と多めで、共用廊下型の配置が取られているが、これは中廊下を使わずに複数の方向に住戸を向けることで、東・南・西の3方向に採光を確保する設計の必然だ。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

日暮里駅の南改札（JR線）を出ると、正面に京成電鉄の入口と商業ビルが並ぶ。スカイライナーでお馴染みの日暮里駅は観光客と通勤客が交差するターミナル的な構えで、朝夕は人の流れが多い。物件へはここから南口方向に進む。西日暮里駅の3番出口を利用する場合は、改札を出て東方向に進むとやや静かな住宅街側に入る。どちらの駅からも徒歩6分表示だが、実際の道程は少し趣が異なる。

道のり前半（駅前〜中盤）

日暮里駅南口から出て谷中・繊維街方面に向かうと、まず繊維問屋が立ち並ぶ「日暮里繊維街」の縁を歩く。全国から仕入れに訪れるプロ御用達の生地屋が数百メートルにわたって連なる光景は、この街の産業的な歴史を今も体感させる独特の道のりだ。その後、住宅地に入るにつれて歩行者の数は一気に落ち着く。西日暮里側から来る場合は、駅前の再開発予定地の仮囲いを左手に見ながら東方向に進み、閑静な住宅街へ折れ込む形になる。

道のり後半（物件直前）

物件に近づくにつれ、中低層の住宅と小規模マンションが混在するエリアに変わる。突き当たりにバウス日暮里の外壁が見えてくる直前の50mほどは、両側に植栽が続く落ち着いた区画だ。エントランスに向かう最後の数歩には台地側の安定した敷地感があり、騒音源となる幹線道路や高架橋から適度に距離を保っている。

歩いてみての体感

道中の高低差は「ほぼ平坦」と読んでいい。西日暮里台地の中腹にあたり、日暮里駅からも西日暮里駅からも極端な上り下りはない。国土地理院の標高データでは西日暮里2丁目の標高は約12〜15mで、荒川区内では最も高い水準だ。夜間は商店が多い日暮里繊維街方面とは異なり、物件周辺は住宅地の静けさが支配的で、街灯の間隔は標準的。子連れでベビーカーを押す視点では、坂がないのは明確な長所だ。体感での所要時間は日暮里駅・西日暮里駅どちらからも約7〜8分が現実的な目安になる。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

日暮里・西日暮里エリアは、明治〜昭和にかけて繊維産業で栄えた下町の商工業地帯だ。日暮里繊維街は現在も全国から生地の仕入れ客が訪れる現役の問屋街であり、その東側には谷中・千駄木の古い商店街や寺町が続く。観光地化した谷中銀座と暮らしの街が共存するのが、このエリアの個性だ。

再開発の動きは西日暮里駅前で進行中だ。荒川区は「西日暮里駅前地区第一種市街地再開発事業」を推進しており、約2.3ヘクタールの施行区域に総事業費約1,342億円を投じて46階建て住宅棟（979戸）と10階建て商業棟を建設する計画がある。工事着手は2029年10月を予定（当初計画より約1.5年遅れ）、完成は2033年10月見通しだ。バウス日暮里はこの再開発エリアと徒歩数分圏内に位置している。

生活インフラ・学区

日常の買い物では、いなげや荒川西日暮里店（西日暮里駅から約600m）、マルエツプチ谷中三丁目店（約700m）、ライフ東日暮里店（東日暮里4丁目、9:30〜24:00営業）などが選択肢になる。大型スーパーへは自転車利用が現実的な距離感で、徒歩圏の買い物はコンビニエンスストアや近隣の商店が補完する形になる。

公立小学校の学区は番地によって異なるが、西日暮里2丁目の多くは第一日暮里小学校または第二日暮里小学校の通学区域になる。詳細な番地ごとの確認は荒川区教育委員会（区公式サイト「小学校学区表」）で行うこと。近隣の公園は荒川自然公園（自転車で3〜4分）、尾久の原公園などがある。医療機関では荒川区内に複数の内科・小児科クリニックが集まる。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル／荒川区公式ハザードマップ（水害版・土砂災害版）／東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」／国土地理院地理院地図

西日暮里駅前の再開発計画を読む

SECTION 06 / KEY RISK

「第一種市街地再開発事業」とは何か

市街地再開発事業とは、老朽化した建物や細分化された土地を一体化し、高層建物に建て替えることで都市機能を更新する制度だ。「第一種」は権利変換方式と呼ばれ、地権者が従前の土地・建物の権利を新しい建物の一室に変換して受け取る。国や都・区が絡む公共事業であり、一度組合が設立されて認可を受けると、強制的に事業が進む拘束力を持つ。西日暮里駅前地区では荒川区と東京都が推進主体となって動いており、2029年の着工は「計画変更が起きなければ」という条件付きだが、現時点では組合設立の認可も下り、具体的な施工者として大林組が技術協力する段階まで進んでいる。

この物件への影響を読む

バウス日暮里が2027年3月に竣工・入居開始した後、西日暮里駅前では2029年10月に住宅棟・商業棟の建設工事が着工し、2033年10月の完成まで約4年間の大規模工事が行われる。総事業費1,342億円、46階建て高さ約170メートルの住宅棟（979戸）と10階建て商業棟という大規模施設だ。

購入者が想定しておくべきことは3点ある。第一に、2029〜2033年は工事期間中の騒音・振動・工事車両の増加が周辺道路で発生する。バウス日暮里から再開発地区まで徒歩数分の距離であり、生活音への影響を完全に無視することはできない。第二に、再開発完成後は979戸という大規模な新規供給が西日暮里エリアに加わる。リーシングの競合が発生し、短期的な賃料・売却価格への影響が生じる可能性がある。第三に、再開発スケジュールはすでに当初より1.5年遅延しており、工事費高騰や人手不足という背景を考えると、さらなる遅延リスクも排除できない。一方で、再開発完成後は西日暮里駅前に商業施設・文化交流施設が整備されることで、エリアの生活利便性と知名度が向上するという「将来の資産価値押し上げシナリオ」も現実味を持つ。

自分で確認する方法

再開発の現在地と最新スケジュールは、荒川区公式サイト「西日暮里駅前地区再開発」のページ（検索キーワード：「荒川区 西日暮里駅前地区再開発」）から最新の組合情報・進捗報告が確認できる。東京都都市整備局の事業ページも参照できる。モデルルームでは「再開発工事着工後の騒音・振動への対応方針」「現在の施工者確定状況」「2033年以降の周辺環境変化についての売主としての見解」を具体的に聞くことを勧める。売主は販売開始前に近隣環境について重要事項として告知する義務があるため、再開発に関する資料の提示を求めることも有効だ。

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

共用部の構成は、坪単価600〜700万円台の物件として基本的に手厚い。シャッターゲート付き駐車場は防犯面と乗り降り時の安心感をもたらし、機械式20台・平置き5台の計25台（戸数比30.1%）は都市型マンションとして一般的な水準だ。EV充電設備を整備している点は今後10年の選択肢として評価できる。自動着床式駐輪場（176台）は戸数比2.1台と十分な確保で、2人以上の自転車利用世帯でも余裕がある。

キッズポケット（待合スペース）とマルチゲストルームは子育てファミリーを意識した設備だ。マルチゲストルームは来客時の宿泊スペースとして機能し、3LDK・75㎡クラスの住戸では一室を客間に使う必要がなくなる。レンタサイクルは日暮里繊維街・谷中・千駄木方面への日常移動に使いやすい。全戸にトランクルームが完備されており、住戸内の収納を補完する。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

間取り構成は2LDKと3LDKで、平均専有面積75㎡という設定が示すとおり、コンパクトすぎず広すぎないファミリー向けに設計されている。設備面では逆梁構造によるダイレクトサッシ採用が目を引く。通常の梁よりも窓側に梁を出し、窓の高さを2,350mmまで確保することで、室内の視線が外部へ向かう開放感を作る手法だ（専門用語を嫌うが、この点は購入判断に直結するため明記する）。ディスポーザー・深型食器洗い乾燥機・浄水器一体型水栓といった仕様も標準として揃う。ZEH-M Oriented認定（省エネ基準より一定以上の省エネ性能を持つ建物）を取得しており、冬の暖房費・夏の冷房費が一般的なマンションより抑制される設計だ。

HBタイプ（3LDK・74.42㎡）——中心プラン

HBタイプは3LDK・74.42㎡で角住戸の設定だ（5〜8階に配置）。角住戸であることは採光・通風の面で板状マンションの中では優位に立つ。LDKは12〜14畳程度が基本となり、DINKsから子ども1人のファミリーまで暮らせる汎用性がある。収納については全戸のトランクルームが補完するため、住戸内の各室収納が狭くても致命的ではない。

Tタイプ（3LDK・104.08㎡）——特色プラン（ルーフバルコニー付き）

Tタイプは3LDK・104.08㎡にルーフバルコニーが付く最上層のプレミアムプランだ。専有面積は100㎡超で、LDKは15畳以上と広く、都市型マンションとしては希少な広さの水準にある。ルーフバルコニーは眺望と専用庭のような外部空間を同時に提供し、子育て世帯にとっての付加価値は高い。ただし、面積比で坪単価がさらに上乗せになる可能性があるため、購入時には面積あたりのコスト計算を必ず確認することを勧める。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

第1・2期の販売実績から坪単価の傾向を把握しておきたい。西向き住戸が坪600万円前半、南向き住戸が坪700万円前後、平均では約630万円（坪）という水準だ。具体的な事例として、4階72㎡で14,390万円（坪661万円）、2階91㎡で17,690万円（坪640万円）といった数字が確認されている。第3期1次（2026年9月中旬予定）の価格は記事執筆時点では未定のため、販売準備室への問い合わせが必要だ。

周辺中古マンションの坪単価

※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：国土交通省不動産取引価格情報／SUUMO・HOMES公開データ（2025年取引事例ベース）。個別の物件名は成約事例が少なく一般的な開示情報から割り出した参考値。

バウス日暮里の坪630万円という水準は、西日暮里エリアの中古平均（375万円）と比較して約1.68倍だ。新築プレミアムに加え、「2駅7路線」「再開発前の先取り」という期待値が上乗せされている価格と見るべきだ。再開発が完成した2033年以降に資産価値がどう動くかは不確定だが、駅前に大型商業施設と文化施設が整備されることは、一般に周辺相場にプラスに働く。一方で979戸という大規模な新規供給は短期的な競合リスクにもなり得る。割高と切り捨てるには惜しいが、根拠のある期待値を自分でコントロールして判断することが必要な価格帯だ。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件に合う購入者像は大きく2タイプだ。ひとつは都心複数路線を使い分ける共働きDINKs（Double Income, No Kids）で、大手町・東京・新宿のどこへ通勤してもストレスのない交通利便性を最優先する世帯。もうひとつは、下町の雰囲気と生活密度の高い街を好むファミリー世帯で、子どもが歩いて通える小学校と坂のない平坦な道のりを選ぶ層だ。どちらにとっても「ワンルームを卒業して、次は都心へのアクセスを落とさずに広さを取る」というステップアップの場として機能する。

平日の朝は西日暮里駅から千代田線に乗ると、大手町まで乗り換えなしで10分。日暮里駅から山手線に乗れば上野まで4分、新宿まで18分と行先によって使い分けられる。夕方には日暮里繊維街の問屋が閉まる前に立ち寄って生地や雑貨を覗き、帰り道に谷中銀座でメンチカツを食べながら帰宅するという、下町の生活習慣と利便性が共存する日常が成立する。週末は谷中・千駄木を散歩し、路地裏の古書店やカフェを覗くような、東京の「生活密度の高い下町文化圏」を楽しめるエリアだ。

生活利便チェック：

• スーパー：いなげや荒川西日暮里店（西日暮里駅から約600m・徒歩約8分）・マルエツプチ谷中三丁目店（約700m・徒歩約9分）・ライフ東日暮里店（東日暮里4丁目・9:30〜24:00）
• 公立小：第一日暮里小学校または第二日暮里小学校（番地により異なる。荒川区公式「通学区域一覧」で要確認）
• 公園：荒川自然公園（自転車3〜4分）・西日暮里公園（近隣）
• 病院：荒川区内に内科・小児科クリニック複数（要所在地確認）

近隣のおすすめ店（Google マップ 4.0★以上）

• エイジング・ビーフ 西日暮里本店　★ 4.1（Google マップ評価・記事作成時点）
  焼肉｜西日暮里・徒歩約5分
  日本初の黒毛和牛一頭買い熟成肉専門店として20年以上の実績。希少部位と熟成和牛が自慢で、特別な夜に使いたい一軒。下町価格ながら食材クオリティは都心の高級店に引けを取らない。
• カフェ・ド・パルク　★ 4.0（Google マップ評価・記事作成時点）
  カフェ・喫茶｜西日暮里5丁目・徒歩約7分
  西日暮里に根付いた老舗の喫茶店。ポークジンジャーとコーヒーが定評で、週末のモーニングに立ち寄る使い方ができる。繁華街ではなく生活圏にある喫茶店の安定感がある。
• シャレースイスミニ　★ 4.3（Google マップ評価・記事作成時点）
  カフェ・スイス料理｜日暮里・徒歩約10分
  山小屋風のユニークな外観のカフェで、テラス席と庭がある。チーズフォンデュや自家製スイスパンが楽しめる非日常感を持つ場所。谷中散歩の帰り道に立ち寄りたい一軒。

※評価はGoogle マップ（記事作成時点・2026年9月）。最新評価は各自で確認のこと。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 2駅7路線という首都圏最高水準の交通利便性。大手町まで乗り換えなし10分、上野4分は荒川区という立地を超える力がある
• 平均75㎡という広さ設定と逆梁構造による開放感のある窓。都市型マンションで「面積と光の両立」を実現している点は評価に値する
• 西日暮里台地側の海抜12〜15mという立地は、荒川区内の洪水リスクを相対的に下げる要因になっている

気になる点

• 坪単価630万円（平均）は周辺中古平均の1.7倍水準。再開発の期待値と新築プレミアムが上乗せされた価格であり、中古転売を想定する場合は出口価格を冷静に試算してほしい
• 西日暮里駅前再開発の2029年着工〜2033年完成まで、建設工事の騒音・振動・景観変化が6〜7年続く。入居初年度から約2年後に近隣で大規模工事が始まるリスクを事前に受容しておく必要がある

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：大手町・東京・上野・新宿のいずれかに通勤する共働き世帯。複数路線を使い分けながら、下町の生活感と街の個性を楽しみたい30〜40代。将来的に再開発後の利便性向上を長期資産として捉えられる、10年以上の居住を前提とした購入者。

すすめない：静かな住宅地での暮らしを最優先し、工事期間中の環境変化が受け入れがたい世帯。坪400万円以下の価格水準を基準にしている購入者（この物件には合わない）。EV・自動車前提の生活で車が必需品になる世帯（駐車場充足率30%は全戸分には足りない）。

バウス日暮里の価格・間取りが気になったら

第3期1次（2026年9月中旬）の価格・間取りは資料請求とエントリーが最速の入手ルートです。販売準備室：0120-322-555（平日11〜17時、土日祝10〜18時）