【練馬区】クレヴィア練馬レジデンス

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※池袋・新宿・渋谷・東京は売主公式サイトの所要時間（練馬駅から・通勤時）、有楽町は乗換案内サービス（平日）。「練馬」駅は西武線が西口まで徒歩10分、都営大江戸線がA2出入口まで徒歩12分（公式サイト）。

一級建築士ryoが見る「二駅九分と敷地の余白」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

練馬区中村北2丁目。西武池袋線「中村橋」駅南口から徒歩9分、西武池袋線「練馬」駅西口からは徒歩10分という位置に、クレヴィア練馬レジデンスは建つ。いずれかの駅を使い分けられる「二駅使い」は、路線の遅延時や用途別の乗り換え選択において日常の自由度を高める。駅距離で見ると「徒歩9分」は都心物件と比べて一歩引いた印象を持たれがちだが、実際の生活動線で見ると話は変わる。スーパーLIFEが敷地に隣接しており、毎日の食品購入が「マンションに帰りながら買い物が済む」という動線になる。これは駅距離を補って余りある生活の便利さだ。

敷地面積2,133.18㎡に対して建築面積1,046.78㎡。建ぺい率は約49%で、用途地域（近隣商業地域・第一種中高層住居専用地域。売主の広告）の上限に対して余裕がある。残りの約51%の敷地が植栽・共用通路・駐輪場・エントランスアプローチに充てられている。10階建て83戸を単純に割ると1フロア約8.3戸だが、公式の住戸表では東向き住戸と南向き住戸の2列に分かれ、2〜6階でもそれぞれの列に並ぶのは6戸だ。廊下の「個人住居感」がある規模で、共用廊下がいわゆる「集合住宅の廊下」にならない戸数設定だ。この数字の組み合わせ——敷地に余裕を持たせながら廊下を短くする設計意図——は、「安く多く売る」ではなく「住み心地に価格をかける」判断と読める。

建物の「顔」は伊藤忠グループのCREVIAブランドらしい整理されたタイル貼り。低層部に植栽帯を設けてアプローチに奥行を持たせる手法は、都市型の中規模マンションとして標準的だが、敷地が広い分（建ぺい率49%）アプローチの距離に余裕がある。道路からエントランスまでの「間（ま）」が取れているかどうかは、住人が帰宅時に気持ちを切り替えられるかどうかに直結する。スーパーが隣接していることで、建物が「孤立した高級感」よりも「街の一部として馴染む」設計上の方向性を持っていると読める。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

中村橋駅から歩く場合

西武池袋線「中村橋」駅は単独改札の小さな駅だ。改札を出ると、北口側（駅の北側・貫井1丁目）にサンツ中村橋商店街が広がる。生鮮食品、惣菜、ドラッグストアが連なる下町的な商店街で、平日の夕方は帰宅する地元住民で賑わいを見せる。物件へは南口（公式サイトの「徒歩9分」の起点）を出て千川通りを東へ歩く。徐々に商業的な喧噪が落ち着き、住宅街の静けさに変わる。アパートや一戸建てが混在する練馬らしい街並みが続く。物件はスーパーLIFEを目印に確認できる。駅から物件までの経路はほぼ平坦で、国土地理院の標高データでは中村橋駅付近が約42m、途中の千川通りが約41〜42m、敷地が約42m（武蔵野台地上）であり、高低差がほとんどない道のりだ。これは子連れや重い荷物を持って歩く際に大きなメリットになる。

練馬駅から歩く場合

「練馬」駅西口は、西武池袋線・西武豊島線・西武有楽町線・都営大江戸線が集まる城西エリアの主要駅だ。西口を出ると都営大江戸線の出入口が並ぶ商業エリアで、スーパー・銀行・飲食店が充実している。駅前から中村北方向（西方向）に千川通り沿いを歩き始めると、やがて住宅地に変わる。サブエントランスまで約800mという公式の記載通り、こちらのルートはやや距離がある。ただし、練馬駅から直通の都営大江戸線で新宿まで約16分という路線の強みは、ルートの長さを補うだけの価値がある。

歩いてみての体感

中村橋ルートは9分・約670〜700m、道中の高低差はほぼゼロ（武蔵野台地の平坦部）。信号は数か所あるが、住宅街ルートは夜間も街灯が整い、単独で歩いても不安のない明るさだ。子連れでのベビーカー使用にも対応しやすい。スーパーLIFEが終点（物件隣接）にあることで、「帰宅しながら買い物が済む」という日常動線の自然さが際立つ。これは一見小さな話だが、毎日繰り返す行動動線の負担軽減として積み重なる便利さだ。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

中村北という街

練馬区中村北は、武蔵野台地の平坦部に広がる純住宅街だ。江古田・練馬の都市機能と、光が丘・石神井方面の緑地帯の中間点に位置し、「便利すぎず、静かすぎない」バランスを保つエリアだ。練馬駅から池袋まで直通7分（公式サイト）という立地でありながら、中村橋駅周辺の住居密度は比較的低く、駅前に大型商業施設がないため街の落ち着きが保たれている。再開発の予定は現時点では公表されていないが、練馬区全体としては石神井川沿いの緑地活用や、環状八号線周辺の都市機能整備が進んでいる。

生活インフラ・学区

スーパーは物件隣接のライフ練馬中村北店に加え、中村橋駅前の西友中村橋店が徒歩約11分に揃う。食品・日用品の選択肢が2ルートあることは、特売日を使い分ける生活者には実質的なメリットだ。近くの区立小学校は練馬区立中村小学校（中村2丁目・徒歩約8分）。学区は練馬区教育委員会の公式サイトで最新版を確認されたい。緑は練馬区立中村かしわ公園（中村1丁目・徒歩約7分）や練馬区立中村公園（中村北3丁目・徒歩約8分）が歩ける距離にある（徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルート）。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／東京都 地域危険度測定調査（第9回）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線距離）。内水氾濫リスクは最新の練馬区公式マップ（練馬区水害ハザードマップ）で住所指定検索での確認を推奨。

定期借地権（72年）を読む

SECTION 06 / KEY RISK

定期借地権とは何か

通常のマンションは、土地と建物の両方を自分のものとして買う。定期借地権付きのマンションはここが違う。建物の部屋は自分のものになるが、土地は地主から借りる。借りる期間はあらかじめ決まっていて、期間が終わったら建物を取り壊し、更地にして地主に返す。毎月の家賃を払う賃貸と違って部屋は自分の資産として売り買いできるが、土地は最後に必ず地主の手に戻る——これが所有権のマンションとの一番大きな違いだ。

クレヴィア練馬レジデンスの借地は「一般定期借地権」で、土地を使う権利は「地上権」という形で登記される（公式サイト物件概要）。分譲後は、敷地の地上権を専有面積の割合でみんなで準共有し、建物の部屋だけが個人のものになる。期間は2023年10月31日から2095年10月31日までの72年だ。公式サイトの注記には、この72年に建物の建設期間と解体期間が含まれること、期間満了時には更地で返すことが条件であること、そして建物を買い取ってほしいと請求することも、契約を更新することも、建て替えなどで期間を延ばすこともできないことが明記されている。

費用のかかり方も所有権と違う。管理費とは別に、毎月の地代と、将来の取り壊し費用を積み立てる解体積立金が上乗せされる。さらに引渡し時には、地代預り金と地代準備金を一括で払う。いずれも公式サイトの物件概要に実額が出ており、後述のとおり決して小さくない金額だ。

この物件への影響を読む

引渡しは2027年2月下旬の予定で、期間満了は2095年10月31日。引渡しから数えると、この部屋に住める期間は約68年8か月になる。購入時に35歳なら103歳、45歳なら113歳まで——自分が住み切る分には足りる長さだ。ただし「72年」をそのまま「72年住める」と読むと過大になる。借地が始まったのは2023年10月で、建物の竣工予定は2026年11月。期間の頭の約3年はすでに建設に使われており、終わりの数年も取り壊しに充てられる。72年は「土地を借りている期間」であって「住んでいられる期間」ではない。

毎月の負担は、管理費とは別に地代1万100〜1万5,800円、解体積立金6,100〜9,600円（先着順5戸。公式サイト物件概要）。合わせて月1万6,200〜2万5,400円が最後まで乗り続ける。第2期6次以降の予定でも地代1万300〜1万3,600円・解体積立金6,300〜8,200円と、ほぼ同じ水準が示されている。引渡し時にはこれとは別に、地代預り金7万700〜11万600円と地代準備金3万300〜4万7,400円を一括で払う（先着順5戸。同）。

見落としやすいのは、地代が固定ではないことだ。公式サイトの物件概要には、2028年10月1日を初回として、以降3年ごとに来る10月1日に地代を見直すと書かれている。単純に数えれば、期間満了までに20回を超える見直しが来る計算になる。今の月1万円台という金額が70年近くそのまま続く前提で資金計画を立てるのは危うい。見直しの基準と上がり幅の上限があるかどうかは、契約書で最初に確かめるべき項目だ。

売ること自体はできる。公式サイトの物件概要には、借地権の譲渡は可能で、地主への書面による通知等が必要、譲渡承諾料は不要と明記されている。承諾料が要らないのは、定期借地の物件としては負担の軽い条件だ。ただし買う側から見れば残りの年数は毎年減っていくため、年数が短くなるほど売りにくくなり、価格も下がりやすい。人に貸す場合はもう一段の条件がつく。期間満了までに建物を取り壊すため、取り壊しによって賃貸借契約が終わることを借主に承諾させ、その旨を定めた書面を交わす必要がある（同）。住宅ローンも、所有権の物件に比べて取り扱う金融機関や借入可能額が限られることがある。土地の権利が地上権として登記される点は借地の中では扱いやすい側だが、実際に借りられるかどうかは金融機関ごとに違う。

資産としての考え方も、所有権とは別物だと割り切ったほうがいい。所有権のマンションは、建物が古くなっても土地の持ち分が資産として残る。定期借地では最後に何も残らない代わりに、土地を買わない分だけ購入価格が抑えられ、毎年の固定資産税も建物の分だけで済む。つまり「土地を持つための費用を、月々の地代と解体積立金に置き換えた住まい」だ。子や孫に引き継ぐ場合も、残りの年数と取り壊しの義務ごと引き継ぐことになる。

自分で確認する方法

重要事項説明書では「登記された権利に関する事項」と「借地権の内容」の欄を見る。そのうえで、定期借地権（地上権）の設定契約書そのものを販売センターで見せてもらい、写しをもらって持ち帰ることを勧める。読む場所は5つだ。①存続期間と、期間満了時の取り壊し・更地返還の条項、②地代の額と改定の条項（時期・基準・上限や下限の有無）、③解体積立金の額・集め方・積立額が不足したときの扱い、④譲渡と転貸（人に貸すこと）の手続き、⑤地代預り金・地代準備金の精算と返還の条件。

ギャラリークレヴィア新宿（販売センター）では、以下を具体的に質問することを勧める。

• 「地代の見直しは何を基準に決まるのか。上がり幅に上限はあるか」（初回は2028年10月1日、以降3年ごと）
• 「解体積立金は取り壊し費用のどこまでを賄う想定か。足りなかったときは誰が払うのか」
• 「解体積立金の月額は将来上がるのか。見直しの取り決めは契約書のどこにあるか」
• 「地代預り金と地代準備金は、売却時や期間満了時にどう精算されるのか。返ってくるのか」
• 「住宅ローンを取り扱う金融機関はどこか。所有権の物件と比べて借入可能額はどう変わるか」
• 「売るときの書面通知の手続きと日数は。譲渡承諾料が不要という条件は契約書のどこに書かれているか」
• 「人に貸すとき、借主と交わす書面のひな型は用意されているか」

地代と解体積立金の額は住戸ごとに違い、販売期ごとにも更新される。本稿の数字は公式サイトの物件概要（2026年10月1日更新版。地代・解体積立金の額は8月8日更新版と同じ）の先着順5戸と第2期6次以降の予定によるもので、自分が検討する住戸の実額は必ず個別に確認してほしい。

あわせて見ておきたい——機械式駐車場12台

駐車場は全17台のうち12台が機械式だ（ほかに平置4台・専用平置1台。売主の広告）。電気と機械で動く設備なので定期的な点検費がかかり、20〜30年後には設備の入れ替えか撤去が必要になる。83戸に対して17台（設置率約20.5%）という低めの設置率は、二駅徒歩圏という立地では妥当な判断だ。問題は将来の利用率で、電気自動車の充電設備を後から付けにくい機種だと契約者が減り、駐車場収入の目減りを住民全体の負担で埋める形になりやすい。定期借地の物件では、期間満了時にこの設備も撤去して更地に戻す前提になる。機械の形式とメーカー、充電設備の対応予定、そして撤去費用が将来の管理費用にどう織り込まれているかは、地代・解体積立金の話とセットで聞いておきたい。

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

この物件の共用部は、二層吹き抜けのエントランスホール（公式サイト）と24時間利用可能な宅配ボックスを備えるのが特徴だ。83戸という規模は、過度に豪華な共用施設を持たない代わりに、管理費が低めに抑えられる傾向がある。AED内蔵の宅配ボックス、防災備蓄倉庫、24時間ゴミ出し対応の置き場は日常使いに直接効くポイントだ。屋内駐輪場の設置は、雨天でも自転車が濡れない——中村橋・練馬の両駅まで自転車通勤を選ぶ居住者には特に重要な設備だ。共用Wi-Fiの設置も確認されており、来客時や在宅ワーク時のサブ回線として機能する。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

間取りは2LDKと3LDKの2タイプが中心。専有面積は、公式サイトの物件概要に出ている先着順と第2期6次以降の予定の住戸で52.93㎡（2LDK）から82.73㎡（広め3LDK）まで幅がある（2026年10月1日更新）。価格帯が6,700万円台〜1億3,490万円とレンジが広いのは、この面積の幅によるものだ。最も供給戸数が多いのは52〜63㎡台の2LDKと推定され、共働き夫婦・DINKs層が主なターゲットだ。3LDKの82㎡台は角住戸タイプが多く、将来のファミリー層への転換も視野に入れた設計と読める。

タイプA（2LDK+S・約70㎡）——中心プラン

2LDK+S（サービスルーム）・70.49㎡のAタイプは、2階から10階まで縦に並ぶ東向きの角住戸だ（公式の住戸表。10階のみ3LDK）。公式の説明では、バルコニーに出られるキッチンとワイドなリビング・ダイニングを組み合わせ、ウォークインクローゼット2つと納戸を備える。70㎡という専有面積は、「2人で住む」ならゆとりがあり、「子どもが生まれても3人で数年過ごす」使い方まで対応できる実用的な面積だ。洋室（2）はリビング・ダイニングとつなげても、書斎やワークスペースとして独立させても使えるつくりで、在宅ワーク個室として使いやすい——モデルルームで実際の動線を確認することを勧める。

Orタイプ（3LDK・約83㎡）——最上階角住戸プラン

3LDK+WTC（ウォークスルークロゼット）+N・82.73㎡のOrタイプは、10階の最上階角住戸だ。公式の説明では、南面のルーフバルコニー（16.55㎡）と東面のワイドなバルコニー（18.63㎡）に囲まれ、約8.8mの間口に3室を並べる。3部屋がそれぞれ独立した個室として使える広さで、子ども部屋2室＋夫婦寝室という本格的なファミリー使用が可能だ。中心のAタイプ（70.49㎡）と比べると、居室が1部屋増えるかわりに廊下が増え、若干使い勝手が変わる。先着順の販売価格は1億3,490万円（公式サイト）と高めだが、最上階の角住戸で2面に外の空間が開く点、かつ将来売却時の差別化要因になる点は評価できる。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

先着順で販売中の5戸は52.93〜82.73㎡・6,790万〜1億3,490万円（公式サイト物件概要 2026年10月1日更新）。坪単価に換算すると、公式サイトに先着順価格が出ているBタイプ（2LDK+S・63.25㎡・7,990万円〜）で約418万円/坪、Orタイプ（3LDK・82.73㎡・1億3,490万円）で約539万円/坪になる（価格と専有面積から計算）。練馬区中村橋エリアの新築相場としては、直近の都心物件比で「エリアプレミアム」ではなく「ブランド・新築プレミアム」が乗っている状態だ。

周辺中古マンションの坪単価（参考）

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年8月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

周辺中古の坪単価が210〜350万円/坪に対し、本物件の新築坪単価は410〜540万円/坪程度。築10年以内の練馬駅圏の中古（300〜350万円/坪）と比べても、いわゆる「新築プレミアム」が約1.2〜1.8倍乗っている状態だ。将来売却時には「中古相場」に引き下がることを前提にすると、価格評価は「やや割高」と判断する。ただし、CREVIAブランド・RC10階・2026年竣工という新築ステータスと、LIFE隣接・二駅使いという立地の利便性は、中古競合との差別化要因として機能しうる。

ここで注意が要るのは、並べた周辺中古がいずれも土地の所有権が付く物件だという点だ。本物件は土地を72年間借りる定期借地権（地上権）付きで、権利の中身が違う以上、坪単価だけを並べて割高・割安を結論づけることはできない。比べるなら、土地を買わずに済む分の価格差と、管理費とは別にかかる地代・解体積立金（先着順5戸で合わせて月1万6,200〜2万5,400円。公式サイト物件概要）、そして2095年10月31日の期間満了時には土地も建物も手元に残らないという前提を、同じ土俵に乗せてから考える必要がある。長期保有を前提にしても、定期借地では残りの年数が毎年減っていくため、所有権の物件のように相場だけで将来価値が決まるわけではない。短期転売を想定した購入にはなおさらリスクがある。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される主な購入者層は、①池袋・新宿・有楽町方面に通う共働き夫婦（DINKs）、②子育て中・子育て予定のファミリー（3LDK志向）、③練馬区内での住み替え・住み続けたい地元層——の3タイプだ。いずれにとっても、LIFE隣接という生活動線の効率性は、毎日繰り返す動作を楽にしてくれる。

平日朝は、6時台に自転車で駅へ（約3〜4分）、練馬駅から西武池袋線で池袋まで7分（公式サイト）。帰宅時には練馬駅で大江戸線を降りて歩いて帰り、物件隣接のLIFEで夕食の食材を調達してから帰宅する——というルーティンが描ける。週末は、サンツ中村橋商店街をゆっくり歩きながら惣菜を見て、午後は中村公園（徒歩約8分）に子どもを連れて行く。池袋まで7分という立地は、文化・エンターテインメントへのアクセスを確保しながら、日常は「近所の静かな街で暮らす」という二重生活を実現してくれる。

生活利便チェック：

• スーパー：ライフ練馬中村北店（物件隣接・中村北2丁目）・西友中村橋店（徒歩約11分）
• 公立小：練馬区立中村小学校（中村2丁目・徒歩約8分。学区は練馬区教育委員会で確認してほしい）
• 公園：練馬区立中村かしわ公園（中村1丁目・徒歩約7分）・練馬区立中村公園（中村北3丁目・徒歩約8分）
• 病院：東海病院（中村北2丁目・徒歩約5分）、中村橋駅前内科クリニック（中村北3丁目・中村橋駅前）

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

• CAFE AOKI　★4.5
  カフェ｜中村北3丁目・中村橋駅前のビル7階・物件から徒歩約10分
  中村橋駅前のビルの7階に入るカフェで、店内で食べるほか持ち帰りにも対応する。週末に少し時間をかけたい朝食・ランチにちょうどいい距離だ。
• 味三昧 中村橋本店　★4.1
  懐石・和食｜中村北4丁目・物件から徒歩約13分
  中村北4丁目にある会席・懐石料理の店で、Google マップの口コミは270件を超える。接待や記念日利用に使える一軒だ。
• 玄蕎麦 野中　★4.3
  そば｜中村2丁目・物件から徒歩約7分
  千川通りの南側にあるそば店で、Google マップの口コミは600件を超える。週末の昼に家族で歩いて行ける距離にある。

※評価はGoogle マップ評価（2026年9月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※土地は所有ではなく72年（2095年10月まで）の定期借地権で、期間満了時は更地で返す決まりのうえ、管理費とは別に地代と解体積立金が毎月かかるため、将来性を★2とした（2026年9月見直し）。

良い点

• 中村橋・練馬の二駅使いが日常の選択肢を広げる。池袋7分・新宿16分（いずれも練馬駅から直通。公式サイト）という路線の組み合わせは、城西エリアでは希少な複線利便だ。
• スーパーLIFEが物件に隣接しており、毎日の食品調達が「帰宅動線と一体化」している。生活動線の合理性は、駅近に勝る場合がある日常の快適さだ。
• 敷地建ぺい率約49%・武蔵野台地上の海抜約42mというハザード環境は、水害リスクの観点から見て信頼できる立地条件だ。地盤は台地で、地域危険度も3項目ともランク1に属する。

気になる点

• 土地は所有ではなく、72年（2023年10月31日〜2095年10月31日）の定期借地権だ。期間満了時は建物を取り壊して更地で返す決まりで、契約の更新も期間の延長もできない。管理費とは別に地代1万100〜1万5,800円・解体積立金6,100〜9,600円が毎月かかり（先着順5戸。公式サイト物件概要）、その地代は2028年10月1日を初回に3年ごとに見直される。
• 機械式駐車場12台（全17台）の長期維持コストが不透明だ。83戸に対してEV充電設備の対応状況が未公表であり、将来の修繕のための積立への影響を事前に確認すべきリスクがある。
• 新築坪単価約410〜540万円/坪は、周辺中古相場（210〜350万円/坪）より高く、築10年以内の中古（300〜350万円/坪）と比べても約1.2〜1.8倍。「やや割高〜割高」の水準であり、短期転売を想定した購入には価格リスクがある。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：池袋・新宿・有楽町方面へ通う共働き夫婦で、毎日の食事は外食よりも自炊派。駅近より生活動線の便利さを重視し、練馬区内に長く住み続けることを想定している人。土地を持つことにはこだわらず、自分が住み切る期間（引渡しから約68年8か月）さえ確保できていればよいと割り切れる人に向く。

すすめない：土地を資産として持ちたい人、住まいを子や孫に引き継ぐことを主目的にしている人（期間満了時に建物を取り壊して更地で返す前提のため）。駅徒歩5分以内を資産性の前提にしている人。3年以内の転売を想定している人。EV充電設備つき駐車場を必須条件にしている人（購入前に確認が必要）。

クレヴィア練馬レジデンスの価格・間取りが気になったら

未公表の価格・間取り・販売スケジュールは、資料請求とエントリーが最速の入手ルートです