【板橋区】ブリシア上板橋

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※売主公式サイトの物件概要（情報更新日2026年10月23日、2026年10月27日に確認）。志村三丁目駅の徒歩分数は、公式の物件概要には書かれておらず、SUUMO の物件概要（売主提供）の値。

主要駅へのアクセス

※駅からの電車の時間で、物件から駅までの徒歩は含まない。通勤時は目的駅に7:00〜9:00着、日中は11:00〜16:00着で、乗換・待ち時間を含む（ジョルダン調べ・2025年12月現在。売主公式サイト記載値）。

一級建築士ryoが見る「高台に南を向く38戸」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件を一言で語るなら「台地の上に、南を向いて並ぶ38戸」だ。売主は計画地の特徴を「二方道路角立地」「南向き中心」「高台立地」と説明し、主要な道路から奥まった南側に住棟を置き、北側を駐車場と駐輪場にしている。国土地理院の標高データで見ると、敷地は約28.3mで、上板橋駅前（約31.2m）とほとんど変わらない。一方、敷地から東〜南東へ150mほど進むと地面は約10mまで下がる。武蔵野台地の北東の縁に近い位置で、5階建てでも南や東に視界が開けやすい条件にある。タイトルに「日常の風景」を選んだのは、この物件の価値が、眺めと、子どもの学校・公園を近くに置いた毎日の暮らしの組み立てにあるからだ。

数字を組み合わせると、設計の優先順位が見えてくる。敷地1,191.17㎡に対して建築面積は733.33㎡で、建物が覆うのは約62%（計算）。角地の緩和で70%まで建てられるところを約62%にとどめ、残る約458㎡（計算）に北側の駐車場・駐輪場、1階住戸の専用庭、そして二方道路の角に設ける自主管理の歩道を収めている。その配分が特徴的で、駐車場は来客用を除いて4台、38戸の約1割（計算）しかないのに対し、駐輪場は74台で1戸あたり約1.9台（計算）、そのうち23台は3人乗りの自転車に対応するラックだ。限られた空地を車ではなく自転車に配ったこの割り振りからは、駅や保育園、学校へ自転車と徒歩で動く子育て世帯を中心に据えた設計意図が読める。

建物の表情は、ライトベージュを基調にした外壁に、ダークグレーや乳白色のガラス、黒のルーバー格子をバルコニーで組み合わせたものだと売主は説明している。用途地域は第一種中高層住居専用地域で、高さは22m第2種高度地区の制限を受ける。高さ22mまで建てられる地区で、屋上テラスの高さが地上約16m（公式）の5階建てに収めている。1階には布の日よけ（オーニング）付きのテラスと専用庭、最上階の4住戸にはバルコニーから螺旋階段で上がる屋上のテラスを付け、建物の上と下の住戸に「外で過ごす場所」を与えている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

使うのは東武東上線「上板橋」駅の北口側だ。Google マップの徒歩ルートでは、駅前を北西へ20mほど進み、ファミリーマート 上板橋駅北口店の先を右へ折れる。現地案内図では、駅の北側に上板橋北口商店街が広がり、銀行やドラッグストア、コンビニが並ぶ。最初の数分は、駅前の商店街の中を歩く道のりになる。

道のり前半（駅前〜商店街を抜けるまで）

右へ折れてから約150m進み、左へ折れて約60m、さらに右へ折れて約220mと、駅前の細かい街区を縫うように北へ抜けていく。ここまでで約450m（Google マップの徒歩ルート）、全体の4割ほどだ。折れる回数が多いので、最初の数回は地図を見ながら歩くことになるが、慣れれば迷う道ではない。

道のり後半（物件直前）

最後に右へ折れると、残りの約600mは同じ方向へ進むだけになり、物件は前方右側に現れる。現地案内図では、物件の手前に区立中台中学校（物件から約110m）、すぐ脇に区立向台保育園（約30m）と中台二丁目公園（約120m）があり、駅前の商店街から、学校と公園の多い住宅街へと街の性格が切り替わる。物件の北側は駐車場・駐輪場側で、南側に住棟が建つ配置だ。

歩いてみての体感

Google マップの徒歩ルートは約1.1km・15分で、公式表記の徒歩13分（80mを1分として計算）より2分ほど長い。道中の起伏はほとんどなく、同じルートの上りは合計約3m、下りは約6mと表示される。国土地理院の標高データでも、上板橋駅前の約31.2mから敷地の約28.3mへ、わずかに下る程度だ。ただし、駅と物件を地図上でまっすぐ結んだ線の途中には、敷地より10mほど低い谷があり、近道をしようとすると坂の上り下りが加わる。また、SUUMO の売主提供の情報にある都営三田線「志村三丁目」駅（徒歩13分）は、敷地より約24m低い場所にある（国土地理院の標高データ）。三田線を使う日は、帰り道が上り坂になると考えておきたい。後半は住宅街に入るため、駅前より店の明かりは少なくなる。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の成り立ちと駅前のこれから

上板橋は、池袋から東武東上線の準急で1駅目にあたり、駅の北と南に昔ながらの商店街が残る住宅地だ。いま街で最も大きな動きは、駅の南口で進む再開発である。売主の説明では、上板橋駅南口駅前地区で、東地区約1.7ha・西地区約0.5haの市街地再開発事業が計画され、そのうち東地区は東・中・南の3街区に、地上26階（住宅・店舗）、地上19階（住宅・店舗）、地上5階（事務所・店舗）の3棟の複合ビルを建てる。あわせて約3,900㎡の駅前の交通広場、幅員約16mの新しい道路、約1,500台の自転車駐車場が整備される予定で、事業の完成は2031年3月末の予定とされている（売主が再開発組合の資料〈2025年3月現在〉を出典に記載）。

読み方として押さえておきたいのは、再開発で街並みが大きく変わるのは駅の南側で、物件は駅の北側、歩いて約1.1kmの住宅街にあるという点だ。駅前広場や駐輪場、商業施設が整えば駅の使い勝手は上がるが、物件の周りの景色が変わるわけではない。物件の日常を支えるのは、むしろ北口の商店街と、物件の近くに集まる学校・公園・図書館である。

生活インフラ・学区

売主の周辺施設一覧では、スーパーはベルクス 板橋中台店（約560m・徒歩7分）、ダイエー板橋サンゼリゼ店（約690m・徒歩9分）、東武ストア 前野町店（約920m・徒歩12分）が近い。区立中台中学校は約110m・徒歩2分、区立向台保育園は約30m・徒歩1分で、売主は通学区域の小学校を区立中台小学校（約640m・徒歩8分）と案内している。ただし板橋区は、令和9年（2027年）4月1日から中学校の通学区域を変えると公表しており、住居表示が決まったら、区の「住所別通学区域校一覧（令和9年4月1日〜）」で小学校・中学校とも確かめてほしい。板橋区中央図書館（約880m）と板橋区立教育科学館（約1,010m）も歩いて行ける範囲にある。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・高潮・津波・土砂災害の配信データ、2026年10月19日確認）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）

物件概要の用途地域の欄に「宅地造成等工事規制区域」とあるのを見て、不安に思う人もいるだろう。これは盛土規制法に基づく区域で、東京都は都内の島しょ部を含むほぼ全域を、この区域か特定盛土等規制区域に指定していると説明している。この敷地だけが特に危ない土地だという意味ではない。ただし、区域内で盛土などを行った土地は、土地の所有者が安全な状態を保つ必要があるとされている。

1㎡あたり月約90円から始まる「修繕の積立」を読む

SECTION 06 / KEY RISK

ブリシア上板橋で、購入の判断に最も影響する確認事項は、入居後の「将来の管理費用」だ。38戸という小さな規模で、毎月の修繕の積立は1㎡あたり約90円から始まる。この数字が何を意味するかを、国の目安と並べて読む。

修繕の積立とは何か

マンションは、十数年ごとに外壁の補修や屋上の防水のやり直し、給水管や設備の入れ替えといった大きな修繕工事が必要になる。その費用を、住人全員で毎月少しずつ積み立てておくのが修繕の積立だ。積み立て方には、最初から最後まで同じ額を積み立てる「均等積立方式」と、最初の額を抑えて数年ごとに値上げしていく「段階増額積立方式」がある。後者は、入居したばかりの頃の毎月の負担を軽くできる代わりに、年数とともに負担が増えていく。

国土交通省のガイドライン（2024年6月改訂）は、段階増額積立方式について、値上げしようとしても住人の合意が得られず、積立が足りなくなる例が出ていることに注意を促し、将来にわたって安定させるには均等積立方式が望ましいとしている。そのうえで、地上20階未満・延床面積5,000㎡未満の建物では、計画期間全体の積立の平均額の目安を1㎡あたり月335円（事例の3分の2が入る幅は235円〜430円）と示している。

この物件への影響を読む

ブリシア上板橋の延床面積は2,835.51㎡で、この「5,000㎡未満」の区分に入る。第2期2次の住戸の毎月の積立は5,090円〜6,300円、専有面積56.56〜70.03㎡で割ると、下限・上限とも1㎡あたり約90円になる（計算）。国の目安の平均335円の約27%、目安の幅の下端235円と比べても約38%にとどまる（計算）。

※国の目安は「計画期間全体の平均額」で、この物件の将来の修繕の計画（期間中の総額や値上げの時期）は公式サイトに公表されていない。表は目安の単価に専有面積を掛けた単純な計算で、この物件の将来の金額を示すものではない。

今の水準のままでは国の目安に届かないため、値上げを前提にした数字と読める。70.03㎡の住戸で、積立が目安の幅の下端〜平均に届くとすれば、今の2.6〜3.7倍（計算）になる。管理費と合わせた毎月の負担は、今の23,530円から、積立が目安の平均に届いた時点で約40,690円（計算）になる。しかも38戸という戸数は、屋上や外壁などの工事費を少ない世帯で割ることを意味し、1戸あたりの負担は大規模な物件より重くなりやすい。最上階の屋上テラスや1階の専用庭など、手入れの要る場所が多いことも、将来の工事の項目を増やす。

一方で、良い材料もある。駐車場は4台とも平置きで、機械式駐車場のような将来の入れ替え費用はかからない。また、引渡し時に修繕積立基金として1㎡あたり7,000円（70.03㎡で490,210円）をまとめて集める（計算・公式）。最初の積立が少ない分を、この一時金で補う組み立てと読める。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

エントランスは、壁一面に天然の御影石を張り、アプローチの床に天然石調のタイルを敷き、黒い格子の扉の奥に、間接照明を仕込んだ折り上げ天井を見せる構成だと売主は説明している。植栽は常緑と落葉の木を組み合わせ、ヒメシャラ、イヌツゲ、ヤマボウシ、アメリカハナミズキが例に挙げられている。38戸の建物としては、入口に手間とお金をかけた部類だ。

日々の動線では、鍵をカバンやポケットに入れたまま自動ドアが開く方式（Tebraキー）、エントランスホールのメールボックス一体型の宅配ボックス、人の出入りの多い共用部分の防犯カメラ（リース）、管理会社による24時間の監視・緊急対応の仕組みが案内されている。ペットは種類・大きさ・数に制限つきで飼える。管理員は通勤管理で、常駐ではない。ラウンジのような共用の部屋は案内されておらず、共用部は「入口・駐輪場・宅配」に絞った構成だ。

気になるのは駐車場だ。来客用を除く4台は38戸の約1割（計算）で、月額25,000円〜30,000円。車を持つ世帯の多くは、近くの駐車場を自分で探すことになる。逆に、平置きだけで機械式がないことは、将来の管理費用の面ではプラスに働く。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

公式サイトの間取りは21タイプで、最も小さいKタイプの44.32㎡から、最も大きいE・Eg・Esタイプの70.03㎡までが並ぶ。最上階には屋上テラス付きの4タイプがあり、1階には専用庭やテラスの付くタイプが並ぶ。同じ広さでも、階によって「外の場所」の付き方が変わる。設備・仕様のページでは、温水式床暖房や、熱を伝えにくいLow-Eペアガラスなどが案内されている。ここでは、最も広い4LDKのEタイプと、その1階版のEg、最上階版のEs、最も小さいKタイプを読む。

Eタイプ（4LDK+WIC・70.03㎡）——4LDKの基本形

70.03㎡に4つの洋室を収めた、この物件の4LDKの基本形だ。キッチンを含むLDKは約12.5帖で、洋室は約6.0帖・約5.0帖・約4.5帖・約4.5帖。バルコニーは13.03㎡と広く、バルコニー側にLDKと洋室2室が並ぶ。一方、間取り図を見ると洋室(3)は外に面する窓が描かれておらず、LDK側の建具を開けて光と風を取り込む部屋と読める。4LDKを70㎡に収めた分、LDKも各洋室も余裕は大きくない。子ども2人に1部屋ずつと在宅勤務の部屋が要る家族が、広さより部屋数を優先して選ぶプランだ。

Egタイプ・Esタイプ（同じ70.03㎡）——特色プラン

EgとEsは、室内の間取りがEタイプと同じで、外の場所だけが違う。1階のEgはバルコニーの代わりに、布の日よけ付きのテラス17.66㎡と芝生の専用庭21.20㎡が付く。最上階のEsは、バルコニーの螺旋階段から屋上の32.07㎡のテラスへ上がれる。どちらも室内の70.03㎡の半分前後の広さの屋外を持つことになり、「部屋は詰めて、外に広げる」という考え方がはっきり出たプランだ。ただし、公式サイトは屋上テラスへの家具の運び込みが階段の形で難しい場合があると注記しており、専用庭やテラスには使用料がかかる住戸もある（SUUMO の売主提供の情報では、第2期2次以降の住戸のリビングテラス14.5㎡が月300円）。

Kタイプ（2LDK・44.32㎡）——最も小さいプラン

44.32㎡の2LDKで、LDKは約10.3帖、洋室は約5.0帖と約3.6帖。約3.6帖の洋室はベッドを置くと余白がほとんどない広さで、2人暮らしの寝室と書斎、あるいは子どもが小さいうちの3人家族までが現実的だ。このタイプには24.65㎡のルーフバルコニーが付き、室内の半分を超える屋外の広さがある。小さな室内を、大きな屋外で補う組み立てで、初めて家を買う夫婦にとっては面白い選択肢になる。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

公式サイトの物件概要（2026年10月23日更新）に載っているのは、2026年11月上旬に販売予定の第2期2次（予告広告）だ。予定価格は5,900万円台〜7,900万円台（100万円単位）、間取りは2LDK+S〜4LDK、専有面積は56.56〜70.03㎡で、販売戸数と住戸ごとの価格は本広告で示される。10月14日更新の版に載っていた第2期1次（先着順）の販売概要は、今の版には載っていない。SUUMO の売主提供の情報では、第2期2次以降の未販売住戸は16戸、予定最多価格帯は7,700万円台だ。住戸ごとの価格と広さの組み合わせは公表されていないため、この記事ではブリシア上板橋の坪単価は出さない。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年10月27日時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

いちばん分かりやすい物差しは、同じ中台二丁目のクリオ上板橋グランヒルコートだ。2025年3月に完成した築浅の物件で、80.48㎡の4LDKが8,900万円で売り出されている。ブリシア上板橋は最も広い住戸でも70.03㎡で、第2期2次の予定価格の上限は7,900万円台だ。総額では、10㎡以上広い築浅の中古4LDKより900万〜1,000万円ほど低い（計算）。ただし、どの住戸がその価格になるかは本広告まで分からないため、面積あたりの水準はまだ比べられない。一方、駅に近い築27〜28年の中古（コート常盤台・ライオンズマンション上板橋第3）は@293〜305万円で、60〜70㎡台の3LDKが5,500万〜6,500万円ほどで売り出されている。駅徒歩6分の2025年築（パークホームズ上板橋）は@488〜489万円で、上板橋駅の周りの相場は「駅の近さ」と「築年」で大きく分かれている。

第2期2次の予定価格帯（5,900万円台〜7,900万円台）は、総額で見ると、下限が駅に近い築27〜28年の中古の3LDK（5,480万〜6,480万円）と重なり、上限は同じ中台二丁目の築浅中古の4LDK（8,900万円）より低い。駅から13分・最大70㎡という条件の新築として、評価は住戸ごとの価格が分からない段階では「適正」とし、本広告で住戸ごとの価格が出たら見直す。決め手になるのは、屋上テラスや専用庭の付いた住戸に、どれだけの価値を感じるかだ。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される購入層は、池袋・新宿・大手町方面へ通う30〜40代の共働き世帯で、保育園や小学校に通う子どもがいる家族だ。4LDKの70㎡台は子ども2人の4人家族、44〜56㎡台の住戸は2人暮らしや子ども1人の3人家族が候補になる。駐車場が4台しかないため、車を持たずに自転車で暮らす世帯ほど相性がよい。

平日の朝は、徒歩1分の区立向台保育園へ子どもを送り、自転車で上板橋駅へ向かう。準急に乗れば池袋まで8分だ（通勤時・公式）。駅へ向かう途中、朝5時半から開くマルホベーカリーで朝食のパンを買うこともできる。中学生になれば、区立中台中学校まで徒歩2分だ。夕方は駅前の商店街か、徒歩7分のベルクス 板橋中台店で買い物を済ませる。週末は、約18,600㎡の平和公園（徒歩11分）で子どもを遊ばせ、隣の板橋区立教育科学館でプラネタリウムを見るか、中央図書館で絵本を借りて帰る。学校・公園・図書館が歩いて行ける範囲にまとまっているのが、この場所の日常の強みだ。

生活利便チェック：

• スーパー：ベルクス 板橋中台店（約560m・徒歩7分）・ダイエー板橋サンゼリゼ店（約690m・徒歩9分）・東武ストア 前野町店（約920m・徒歩12分）
• 公立小：板橋区立中台小学校（約640m・徒歩8分。売主が案内する通学区域の小学校。中学校は区立中台中学校が約110m・徒歩2分。令和9年4月から中学校の通学区域が変わるため、区の一覧で確認してほしい）
• 公園：中台二丁目公園（約120m・徒歩2分）・中台公園（約340m・徒歩5分）・平和公園（約850m・徒歩11分）
• 病院：中台医院（約610m・徒歩8分）・上板橋病院（約900m・徒歩12分）・慈誠会前野病院（約900m・徒歩12分）

※距離・分数は売主公式サイトの周辺施設一覧の値（地図上の概測距離、80mを1分として計算）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月19日時点）。距離は店の住所と物件の位置から測った直線距離で、歩く距離はこれより長くなる。営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格の★は、公式に発表された第2期2次の予定価格帯（2026年10月23日更新の物件概要）を、周辺中古の売り出し価格と総額で比べて付けた。住戸ごとの価格が公表された時点で見直す。将来性の★は、駅南口の再開発（2031年3月末の完成予定）と、修繕の積立が段階的に上がっていく前提を織り込んだ。

良い点

• 標高約28mの台地の上に南向き中心で建ち、洪水・高潮・津波とも敷地は区域外。地震の地域危険度も3項目ともランク2と低い
• 保育園が徒歩1分、中学校が徒歩2分、公園が徒歩2分。小学校・図書館・教育科学館・平和公園も徒歩8〜13分の範囲にそろい、子育ての移動が近い
• 駐輪場74台（1戸あたり約1.9台、うち3人乗り対応23台）。駐車場は平置きのみで機械式がなく、将来の入れ替え費用がかからない。1階の専用庭と最上階の屋上テラスなど、外で過ごせる住戸が選べる

気になる点

• 修繕の積立が1㎡あたり月約90円（計算）から始まり、国のガイドラインの目安の平均335円の約27%。70.03㎡の住戸で今の6,300円が、目安の平均なら約23,460円（計算）になり、38戸の小さな規模では値上げの負担が重くなりやすい
• 駐車場は来客用を除いて4台（38戸の約1割）で、車を持つ世帯の多くは外の駐車場を探す必要がある。駅からはGoogle マップで約1.1km・15分と、公式の13分より長い
• 住戸は最大でも70.03㎡で、4LDKは洋室が約4.5帖の部屋を含み、窓のない洋室もある。第2期2次の予定価格の上限（7,900万円台）と、同じ中台二丁目で売り出し中の築1年・80.48㎡の4LDK（8,900万円）の差は約900万〜1,000万円（計算）で、広さを取るか新築を取るかの比べ方になる

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：池袋・新宿・大手町方面へ通う30〜40代の共働き世帯で、保育園や学校、公園の近さを最優先にし、車を持たずに自転車で暮らせる家族。屋上テラスや専用庭で過ごす時間に価値を感じ、将来の積立の値上げも見込んで家計を組める人。

すすめない：車を日常的に使う世帯、駅まで10分以内を譲れない人、子ども部屋に6帖以上の広さを求める家族。入居後の毎月の負担を今の金額のまま固定して考えたい人にも向かない。

総合すると、ブリシア上板橋は「台地の上の静かな住宅街で、学校と公園に囲まれて子育てをする」ための物件だ。立地は駅から遠い分だけ割り引かれるが、子育ての日常の近さは23区内で貴重である。判断の分かれ目は、価格の上乗せと、将来上がっていく修繕の積立を含めた毎月の負担に納得できるかだ。検討するなら、11月上旬の本広告で気になる住戸の価格を確かめ、同じ中台の築浅中古と、10年後の毎月の負担で並べて比べてほしい。

ブリシア上板橋の価格・間取りが気になったら

販売住戸ごとの価格と、将来の修繕の計画の案は、資料請求とプレゼンテーションルームで確かめるのが確実です