【荒川区】クレヴィア町屋レジデンス

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※電車の乗車時間（駅までの徒歩は含まない）。上野・東京・大手町は売主の公式サイト、北千住・池袋はGoogle マップの乗換案内（朝8時台）による目安。

一級建築士ryoが見る「5路線と53戸の設計意図」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件が立つ荒川区荒川四丁目は、常磐線三河島駅と都電荒川線・京成本線・千代田線の町屋駅に挟まれた荒川低地（標高約2m）に位置する。9階建53戸という規模からまず読み解くべきは、「交通利便性を最大化しながら、なぜこの戸数に抑えたか」という設計者の意図だ。

敷地面積1,228.48㎡に対して建築面積717.92㎡、建ぺい率は約58.4%。この物件が立つ商業地域の建ぺい率上限は80%であるから、実際には上限より約21ポイント余裕を持たせた配置になっている。この「絞り込み」によって敷地の余白が生まれ、外構の植栽帯と開放的なアプローチ空間が確保されている。53戸9階という数字をもう少し掘り下げると、1フロアあたりの平均戸数は約5.9戸。廊下で毎日すれ違う住人の数が少なく、帰宅時の静けさは大規模マンションとは明らかに異なる。伊藤忠都市開発がこの物件に与えたコンセプト「The Beautility Residence（邸宅美）」は、5路線を使いこなせる利便性と、小規模の静寂性を両立させた場所の選び方に現れている。

三河島という立地は、不動産市場では荒川区の下町として評価されることが多いが、私は別の読み方をしている。三河島駅から北千住まで5分、常磐線快速の直通で東京駅まで約12分、そして町屋から大手町まで千代田線直通で13分——この三角地帯で5駅7路線（公式サイト）を使い分けられる構造は、23区内でも希少だ。大規模再開発の波に乗った「話題のエリア」に比べると知名度で劣るが、生活利便性の実力値は都心近郊クラスに近い。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

JR常磐線快速の三河島駅を出たら、尾竹橋通りを北へ向かう。駅の北側では、小学校跡地約1.5haを使う三河島駅前北地区の再開発（地上43階・約160mの計画。公式サイト）が進んでおり、駅前の景色はこれから大きく変わる。

道のり前半（駅前〜中盤）

三河島駅から物件までの約450m（Google マップの徒歩ルート）は、ほぼ平坦だ。尾竹橋通りを北に向かって歩き始めると、すぐに街の顔が切り替わる。駅前の小規模商店街を抜けると、やや道幅が広くなり両側に中低層の住宅と小さな工場・倉庫が混在するゾーンに入る。荒川区の商業地域・準工業地域が混在するエリアであることを、街の表情が正直に教えてくれる。尾竹橋通りで明治通りを渡ると、物件は明治通りから一歩奥に入った位置にあり、ここから先は一変してより静かな住宅地の顔になる。

道のり後半（物件直前）

荒川四丁目のブロックへ入ると、低層の戸建てや小規模マンションが並ぶ落ち着いたエリアになる。西へ約200mには峡田小学校があり、物件の敷地は明治通りの喧騒から一歩引いた静けさがある。外構の植栽帯が整備されており、荒川区の下町感の中に都市型集合住宅のランドマーク性がある。周辺に店舗や事業所の車の行き来があるため、夜も完全な静けさではないが、日暮れ後の帰宅路は街灯が整備され安心感がある。

歩いてみての体感

三河島駅から物件までは Google マップの徒歩ルートで約6分。道のりは起伏がほとんどなく、駅付近（標高約3m）から物件（約2m）へ約1mゆるやかに下るだけの平坦路だ（国土地理院の標高データ）。荒川区一帯は荒川低地の典型的な低平地であり、これが水害リスクの根本的な地形的背景でもある（Section 05で詳述）。夜道は明治通りからの光が届き一人歩きも問題ない。物件のすぐそばにコンビニ（セブン-イレブン）があり、まいばすけっと荒川4丁目店も徒歩約3分なので、日用品の買い足しには困らない。子連れでも信号が少なく歩きやすい経路だ。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

荒川区荒川四丁目・三河島エリアは、大正時代から在日コリアン・在日朝鮮人コミュニティが形成された都内最古のコリアタウンとして知られる。現在も三河島駅周辺には韓国食料品店・キムチ専門店・焼肉店が軒を連ね、他のマンション立地では味わえない固有の文化的厚みがある。インバウンド消費の視点とは異なる「地域に根ざした多文化」が長年続いており、街の個性として読めるポイントだ。足元でも、三河島駅前北地区（地上43階・約160m）と西日暮里駅前地区（地上46階）の2つの大規模再開発が進んでおり（公式サイト。荒川区の資料をもとにした掲載）、周辺の街並みはこれから大きく変わる。また三河島から北千住へは常磐線快速で約5分と短く、常磐線沿線全体のポテンシャルを享受しやすい立地だ。

生活インフラ・学区

スーパーはまいばすけっと荒川4丁目店（徒歩約3分）が日常使いの中心になり、三河島駅前のフレスポ東日暮里にはヒルママーケットプレイス三河島店（徒歩約8分）がある（Google マップの徒歩ルート）。荒川4丁目4〜15番の公立小学校の通学区域は荒川区立峡田小学校（荒川3丁目・徒歩約4分）、中学校は第四中学校（荒川区の学校別通学区域）で、学区は購入前に荒川区教育委員会で確認してほしい。病院は三河島駅近くの関川病院（徒歩約7分）が近い。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（配信データ）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」

53戸という規模と管理費の将来を読む

SECTION 06 / KEY RISK

小規模マンションの管理費とは何か

マンションの管理費・修繕積立金は、基本的に「共用部分の維持・運営コストを全戸数で割り勘する仕組み」だ。エレベーター・廊下・エントランス・外壁・屋根などの共用設備の維持・修繕には、建物規模にかかわらず一定の固定費がかかる。つまり、総戸数が少ないほど1戸あたりの負担が大きくなる。100戸超の大規模マンションと比べると、小規模マンションの管理費・修繕積立金は割高になりやすい。これは設計や管理の質の問題ではなく、スケールメリットの有無という構造的な問題だ。

53戸の場合の将来を読む

クレヴィア町屋レジデンスの管理費は、先着順住戸で月額18,600〜21,300円、第1期4次以降の予定住戸で17,700〜27,500円（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点）。53戸という規模では、エレベーター・機械式駐車場7台の維持費も全戸数で分担する構造になる。機械式駐車場は定期メンテナンス費用が高く、将来的に利用者が減った場合でも維持費負担は変わらない。この点を見落として購入した場合、10〜15年後に管理費・修繕積立金が段階的に引き上げられる場面で「思っていたより高くなった」と感じるリスクがある。一般的に、大規模修繕（12〜15年周期）のたびに積立金の値上がりが検討され、小規模物件ほどその幅が大きくなりやすい。

自分で確認する方法

購入前にモデルルームで必ず確認したい質問は以下の3点だ。①「長期修繕計画の30年分を見せてください」——計画書には将来の積立金見直しスケジュールが記載されており、現行価格との差分が読み取れる。②「機械式駐車場の将来廃止・平面化の検討はありますか」——利用率が低下した場合、機械式を撤去して平置きに変更するコストが修繕費に乗ってくるケースがある。③「管理組合の運営体制（管理会社・自主管理の別）はどうなりますか」——53戸規模では管理組合の役員選出が少数で回る一方、意思決定がしやすいというメリットもある。荒川区役所の住宅課でも管理組合に関する相談窓口を持っている。

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

公式サイトに公開されているエントランス完成予想図では、石張りの床と間接照明を組み合わせた落ち着いたロビー空間が提案されている。伊藤忠都市開発のクレヴィアシリーズは、グレードの均一性と内装品質の安定感が特徴だ。共用廊下は外廊下と内廊下の別が公式情報では明示されていないため、モデルルームで確認が必要だ。駐輪場は106台（53戸に対して2台分）とゆとりがあり、日常の自転車利用がしやすい設計になっている。公式の物件概要には、トランクルーム（1区画）と防災備蓄の区画（4区画。月額500〜800円）の記載がある。宅配ボックスの台数・仕様はモデルルームで確認しておきたい。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

公式サイトの間取り一覧に載る7タイプ（A・B・C・C2t・Et・F・G2）は、58.18㎡（Cタイプ）から85.79㎡（G2タイプ・4LDK）まで幅が広い（ほかに最上階のルーフバルコニー付き住戸も案内されている）。WIC（ウォークインクローゼット）がほぼ全タイプに標準装備されており、収納力を重視する子育て世帯にも対応している。SIC（シューズインクローゼット）の設置タイプも多く、玄関周りのすっきりした動線設計が読み取れる。全タイプにバルコニー付きで、採光と通風を確保する構成になっている。

Cタイプ（2LDK+WIC+SIC／1LDK+S+WIC+SIC・58.18㎡）——コンパクトプラン

専有面積58.18㎡で、7・8階は2LDK、2〜6階は同じ広さを1LDK+S（窓の条件を満たさない部屋を「サービスルーム」とする）とする。リビング・ダイニングは約11.5帖（カウンター含む）、キッチン約3.8帖、居室は約4.3帖と約5.7帖（公式の間取り図）。DINKs（共働き夫婦）または一人ひとりの居室を確保したい単身者向けのコンパクトプランだ。WICとSICを両立しており、限られた面積の中で収納優先の設計になっている。先着順住戸の坪単価は約490万円/坪（後述）と、三河島・荒川エリアとしては高水準。大手町通勤の時短価値をどれだけ評価するかが価格妥当性の鍵になる。

Aタイプ（1LDK+2S+WIC+N+SIC・74.00㎡）——ファミリープラン

74㎡で、N（納戸）とWIC・SICの3収納を確保した余裕のある設計だ。公式サイトでは1LDK+2S（サービスルーム2室）として表示され、「最終1邸」となっている（2026年9月23日時点）。子どもの成長に合わせて居室の用途を切り替えやすいプランニングになっている。価格は先着順の概要（66.63㎡まで）に含まれず、公式の物件概要では確かめられない。53戸の9階建てに3LDK・4LDKを組み込んでいることは、単身者向けとファミリー向けを共存させる多様な住まい方の提案として評価できる。間取り図は公式サイトの間取りページで公開されている。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

先着順8戸の価格は8,490万円〜9,890万円（58.18〜66.63㎡）、第1期4次以降の予定価格は8,700万円〜12,900万円（55.43〜85.76㎡・今後の販売予定27戸）だ（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点）。住戸ごとの価格は公開されていないため、価格帯と面積帯の中央どうしで割ると、坪単価は先着順で約490万円/坪、4次以降の予定で約510万円/坪になる（1坪＝3.30578㎡）。三河島・荒川四丁目という立地で@490〜510万円前後の坪単価は、周辺の中古相場と比べると相当に高い設定だ。ただしこれは「荒川区の下町価格」から「大手町直通13分・5路線利用可能の価格」へのポジション転換であり、利便性に対してどれだけ価格プレミアムを払えるかという判断になる。

周辺中古マンションの坪単価

※中古2件は成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：SUUMO中古（2026年8月時点）。

周辺の中古事例（築37〜43年）の坪単価が@228〜368万円であるのに対し、クレヴィア町屋レジデンスは約490〜510万円/坪と明確に高い。この差分が「千代田線・常磐線の利便性プレミアム」と「新築品質プレミアム」の合計と見るべきだ。10〜15年後の売却時に現在の価格水準を維持できるかは、荒川エリアの地価動向と千代田線沿線の需要次第で変わる。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件が最もハマるのは、丸の内・大手町方面に通う30代共働き夫婦だ。朝の通勤は町屋から千代田線で大手町まで13分。帰りは三河島でJR常磐線に乗り換えることも選べる。「定番エリアでは買えない価格帯だけど、通勤の利便性は都心並みにしたい」という層に刺さる物件だ。ファミリー層にも、峡田小学校まで徒歩約4分という学区の近さと、66〜86㎡台の3LDK・4LDKのプラン（F・G2タイプ）が対応できる。

朝は三河島駅周辺の商店がまだ静かな中、荒川区の路地を抜けて通勤に出る。帰り道では三河島コリアタウンの焼肉店から炭火の香りが漂ってくる——これを「下町の生活感」と捉えるか「独特の文化的厚み」と捉えるかで、この物件との相性が決まる。週末は北千住まで5分でアクセスでき、足立区の活気ある商店街で買い物を楽しむことも、千代田線を乗り継いで表参道や渋谷まで出ることも、どちらも選択肢に入る。町屋駅前から都電荒川線で出かけられるあらかわ遊園（西尾久6丁目。物件から約3.2km）は、子育て世帯の休日の選択肢だ。

生活利便チェック：

• スーパー：まいばすけっと荒川4丁目店（徒歩約3分）・ヒルママーケットプレイス三河島店（フレスポ東日暮里・徒歩約8分）
• 公立小：荒川区立峡田小学校（徒歩約4分。荒川4丁目4〜15番の通学区域。学区は荒川区教育委員会で確認してほしい）
• 公園：荒川自然公園（徒歩約9分）
• 病院：関川病院（三河島駅そば・徒歩約7分）

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

• カフェテラスウィーン　Google マップ ★4.0
  喫茶店｜荒川3丁目・物件から徒歩約6分
  昭和の雰囲気をそのまま残す喫茶店で、13時までのモーニング（コーヒーか紅茶付き）が口コミに挙がる。全席で喫煙できるため、たばこが苦手な人は注意したい。
• あきの珈琲　Google マップ ★4.9
  カフェ｜東日暮里3丁目・物件から徒歩約9分
  住宅街にある小さなカフェで、カフェラテやバスクチーズケーキが口コミに挙がる。週末にゆっくり過ごす一軒として使える。
• 丸萬商店　Google マップ ★4.2
  韓国食料品店｜西日暮里1丁目・物件から徒歩約7分
  白菜キムチやカクテキ、冷麺、ポッサムなどがそろう三河島の韓国食料品店。この物件に住む暮らしの「味」になりえる場所。

※評価はGoogle マップ評価（2026年9月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 5駅7路線・大手町直通13分・北千住5分という23区屈指の多路線アクセス。通勤先の多様な変化にも対応できる選択肢の多さが資産性に直結する
• 9階建53戸（1フロア平均6戸）という小規模設計。帰宅時の廊下の静けさと管理組合の意思決定しやすさは、大規模マンションでは得られないメリットだ
• 1LDK+S〜4LDK・58〜86㎡という7タイプの幅広い構成。DINKsからファミリーまで、ライフステージの変化に合わせたプラン選択が可能

気になる点

• 先着順住戸の坪単価は約490万円/坪（価格帯と面積帯の中央で計算）で、三河島周辺の築37〜43年の中古（@228〜368万円/坪）を大きく上回る。利便性プレミアムを合理的と感じるかが、購入可否の判断軸になる
• 敷地付近は荒川の氾濫で浸水深3〜5m（想定最大規模）の区域で、地震の地域危険度も総合ランク4（5段階で2番目に高い）。9階建での垂直避難は可能だが、海抜約2mの低平地という地形条件は購入判断の最重要前提として認識すべきだ。特に低層階を検討する場合は水害保険の加入と避難計画の確認が必須

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：30〜40代の共働き夫婦で、大手町・丸の内への通勤時間を最優先したい方。「有名エリアより実利」を選ぶスタイルで、三河島コリアタウンの文化的独自性を個性として楽しめる方。将来の売却よりも居住期間中の生活水準を重視する方。

すすめない：荒川区の水害リスクを定量的に評価した上で受け入れられない方（特に1〜3階住戸の検討者）。坪単価を周辺相場と比較して割高感を強く感じる方。10〜15年後の売却差益を期待して購入を考えている方（エリアの資産価値上昇を前提にするには不確定要素が多い）。

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