【荒川区】クレヴィア町屋レジデンス

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。徒歩移動時間を含む。

一級建築士ryoが見る「5路線と53戸の設計意図」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件が立つ荒川区荒川四丁目は、常磐線三河島駅と都電荒川線・京成本線・千代田線の町屋駅に挟まれた台地の谷間に位置する。9階建53戸という規模からまず読み解くべきは、「交通利便性を最大化しながら、なぜこの戸数に抑えたか」という設計者の意図だ。

敷地面積1,228.48㎡に対して建築面積717.92㎡、建ぺい率は約58.4%。この物件が立つ商業地域の建ぺい率上限は80%であるから、実際には上限より約21ポイント余裕を持たせた配置になっている。容積率にも同様の余白があり、この「絞り込み」によって敷地の余白が生まれ、外構の植栽帯と開放的なアプローチ空間が確保されている。53戸9階という数字をもう少し掘り下げると、1フロアあたりの平均戸数は約5.9戸。廊下で毎日すれ違う住人の数が少なく、帰宅時の静けさは大規模マンションとは明らかに異なる。伊藤忠都市開発がこの物件に与えたコンセプト「The Beautility Residence（邸宅美）」は、5路線を使いこなせる利便性と、小規模の静寂性を両立させた場所の選び方に現れている。

三河島という立地は、不動産市場では荒川区の下町として評価されることが多いが、私は別の読み方をしている。三河島駅から北千住まで6分、日暮里を経由して東京駅まで約16分、そして町屋から大手町まで千代田線直通で13分——この三角地帯に5路線が集まる構造は、23区内でも希少だ。大規模再開発の波に乗った「話題のエリア」に比べると知名度で劣るが、生活利便性の実力値は都心近郊クラスに近い。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

JR常磐線三河島駅は1面1線の地上駅で、改札を出るとすぐ明治通りと交差する小さなロータリーに出る。西口からは小規模な商店が並ぶ路地が広がり、荒川区らしい下町の空気感がある。南出口を選ぶと、明治通り沿いに歩行者の流れが途切れた静かな街区へとつながる。

道のり前半（駅前〜中盤）

三河島駅から物件までの約480mは、ほぼ平坦だ。明治通りを南に向かって歩き始めると、すぐに街の顔が切り替わる。駅前の小規模商店街を抜けると、やや道幅が広くなり両側に中低層の住宅と小さな工場・倉庫が混在するゾーンに入る。荒川区の商業地域・準工業地域が混在するエリアであることを、街の表情が正直に教えてくれる。明治通りを進むと右折して細い路地に入り込む交差点があり、ここから先は一変してより静かな住宅地の顔になる。

道のり後半（物件直前）

路地を曲がって荒川四丁目のブロックへ入ると、低層の戸建てや小規模マンションが並ぶ落ち着いたエリアになる。物件の敷地は角地ではなく中ブロックに位置し、明治通りの喧騒から一歩引いた静けさがある。外構の植栽帯が整備されており、荒川区の下町感の中に都市型集合住宅のランドマーク性がある。周辺に店舗や事業所の車の行き来があるため、夜も完全な静けさではないが、日暮れ後の帰宅路は街灯が整備され安心感がある。

歩いてみての体感

三河島駅から物件まで実際に歩くと6〜7分。道のりは起伏がほとんどなく、標高差は1m以下の完全な平坦路だ。荒川区一帯は荒川低地の典型的な低平地であり、これが水害リスクの根本的な地形的背景でもある（Section 05で詳述）。夜道は明治通りからの光が届き一人歩きも問題ないが、駅直近のコンビニエンスストアは多くないため、日用品は計画的に確保しておく必要がある。子連れでも信号が少なく歩きやすい経路だ。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

荒川区荒川四丁目・三河島エリアは、大正時代から在日コリアン・在日朝鮮人コミュニティが形成された都内最古のコリアタウンとして知られる。現在も三河島駅周辺には韓国食料品店・キムチ専門店・焼肉店が軒を連ね、他のマンション立地では味わえない固有の文化的厚みがある。インバウンド消費の視点とは異なる「地域に根ざした多文化」が長年続いており、街の個性として読めるポイントだ。荒川区全体では再開発の波は比較的穏やかだが、2駅先の北千住・日暮里周辺では大規模開発が進行中であり、沿線価値の底上げが期待される。また千代田線の最終停車駅である北千住方面へのアクセスが6分と短く、常磐線沿線全体のポテンシャルを享受しやすい立地だ。

生活インフラ・学区

スーパーはまいばすけっと新三河島駅北店（徒歩約10分）が日常使いの中心になる。町屋駅方面には大型スーパーが複数あり、徒歩8〜12分程度で到達できる。公立小学校は荒川区立峡田小学校（荒川3丁目・学区内確認済み）が最寄りで、物件から徒歩約5分の距離にある。地区内には荒川区立荒川三中（中学校）も徒歩圏内にある。病院は荒川区内の診療所が複数あり、大型医療機関は日暮里・北千住方面に集中している。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル／荒川区公式ハザードマップ（水害版）／東京都都市整備局地域危険度測定調査（第9回）

53戸という規模と管理費の将来を読む

SECTION 06 / KEY RISK

小規模マンションの管理費とは何か

マンションの管理費・修繕積立金は、基本的に「共用部分の維持・運営コストを全戸数で割り勘する仕組み」だ。エレベーター・廊下・エントランス・外壁・屋根などの共用設備の維持・修繕には、建物規模にかかわらず一定の固定費がかかる。つまり、総戸数が少ないほど1戸あたりの負担が大きくなる。100戸超の大規模マンションと比べると、小規模マンションの管理費・修繕積立金は割高になりやすい。これは設計や管理の質の問題ではなく、スケールメリットの有無という構造的な問題だ。

53戸の場合の将来を読む

クレヴィア町屋レジデンスの現行管理費は月額18,600〜21,300円。53戸という規模では、エレベーター1基・機械式駐車場7台の維持費も全戸数で分担する構造になる。機械式駐車場は定期メンテナンス費用が高く、将来的に利用者が減った場合でも維持費負担は変わらない。この点を見落として購入した場合、10〜15年後に管理費・修繕積立金が段階的に引き上げられる場面で「思っていたより高くなった」と感じるリスクがある。一般的に、大規模修繕（12〜15年周期）のたびに積立金の値上がりが検討され、小規模物件ほどその幅が大きくなりやすい。

自分で確認する方法

購入前にモデルルームで必ず確認したい質問は以下の3点だ。①「長期修繕計画の30年分を見せてください」——計画書には将来の積立金見直しスケジュールが記載されており、現行価格との差分が読み取れる。②「機械式駐車場の将来廃止・平面化の検討はありますか」——利用率が低下した場合、機械式を撤去して平置きに変更するコストが修繕費に乗ってくるケースがある。③「管理組合の運営体制（管理会社・自主管理の別）はどうなりますか」——53戸規模では管理組合の役員選出が少数で回る一方、意思決定がしやすいというメリットもある。荒川区役所の住宅課でも管理組合に関する相談窓口を持っている。

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

公式サイトに公開されているエントランス完成予想図では、石張りの床と間接照明を組み合わせた落ち着いたロビー空間が提案されている。伊藤忠都市開発のクレヴィアシリーズは、グレードの均一性と内装品質の安定感が特徴だ。共用廊下は外廊下と内廊下の別が公式情報では明示されていないため、モデルルームで確認が必要だ。駐輪場は106台（53戸に対して2台分）とゆとりがあり、日常の自転車利用がしやすい設計になっている。宅配ボックスは「防災備蓄」の記載があることから共用部に設置されているとみられるが、台数・仕様はモデルルームで要確認だ。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

7タイプのプランは58.18㎡（2LDK）から85.79㎡（4LDK）まで幅が広い。WIC（ウォークインクローゼット）がほぼ全タイプに標準装備されており、収納力を重視する子育て世帯にも対応している。SIC（シューズインクローゼット）の設置タイプも多く、玄関周りのすっきりした動線設計が読み取れる。全タイプにバルコニー付きで、採光と通風を確保する構成になっている。

Cタイプ（2LDK+WIC+SIC・58.18㎡）——中心プラン

専有面積58.18㎡の2LDK。DINKs（共働き夫婦）または一人ひとりの居室を確保したい単身者向けのコンパクトプランだ。WICとSICを両立しており、限られた面積の中で収納優先の設計になっている。坪単価は8,490万円で計算すると約@483万円と、三河島・荒川エリアとしては高水準。大手町通勤の時短価値をどれだけ評価するかが価格妥当性の鍵になる。

Aタイプ（3LDK+WIC+N+SIC・74.00㎡）——ファミリープラン

74㎡の3LDKで、N（納戸）とWIC・SICの3収納を確保した余裕のある設計だ。子どもの成長に合わせて居室の用途を切り替えやすいプランニングになっている。坪単価は同じ8,490万円で計算すると約@379万円と、面積が広がるほど坪単価が下がる設定。ファミリー層にとっては3LDK74㎡の住戸がコストパフォーマンスとして最も優位な選択肢となる。53戸の9階建てに3LDK・4LDKを組み込んでいることは、単身者向けとファミリー向けを共存させる多様な住まい方の提案として評価できる。詳細間取り図は公式サイトへの登録で閲覧可能。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

先着順販売中の現行価格は8,490万円〜9,590万円。主力プランのCタイプ（58.18㎡・2LDK）の坪単価は約@483万円、Aタイプ（74.00㎡・3LDK）で約@379万円となる。三河島・荒川四丁目という立地で@380〜480万円台の坪単価は、周辺の中古相場と比べると相当に高い設定だ。ただしこれは「荒川区の下町価格」から「大手町直通13分・5路線利用可能の価格」へのポジション転換であり、利便性に対してどれだけ価格プレミアムを払えるかという判断になる。

周辺中古マンションの坪単価

※中古2件は成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：SUUMO中古。同ブランド参考値は公開情報から試算。築浅成約事例は事例数が少なく推定値を含む。

周辺の中古事例（築37〜43年）の坪単価が@200〜370万円であるのに対し、クレヴィア町屋レジデンスの主力プランは@380〜480万円台と明確に高い。同エリアの築浅（5〜10年）中古推定値@280〜360万円と比べても20〜40%程度の割高感がある。この差分が「千代田線・常磐線の利便性プレミアム」と「新築品質プレミアム」の合計と見るべきだ。10〜15年後の売却時に現在の価格水準を維持できるかは、荒川エリアの地価動向と千代田線沿線の需要次第で変わる。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件が最もハマるのは、丸の内・大手町方面に通う30代共働き夫婦だ。朝の通勤は町屋から千代田線で大手町まで13分。帰りは三河島でJR常磐線に乗り換えることも選べる。「定番エリアでは買えない価格帯だけど、通勤の利便性は都心並みにしたい」という層に刺さる物件だ。ファミリー層にも、峡田小学校まで徒歩5分という学区の近さと、3LDK74㎡台のプランが対応できる。

朝は三河島駅周辺の商店がまだ静かな中、荒川区の路地を抜けて通勤に出る。帰り道では三河島コリアタウンの焼肉店から炭火の香りが漂ってくる——これを「下町の生活感」と捉えるか「独特の文化的厚み」と捉えるかで、この物件との相性が決まる。週末は北千住まで6分でアクセスでき、足立区の活気ある商店街で買い物を楽しむことも、千代田線を乗り継いで表参道や渋谷まで出ることも、どちらも選択肢に入る。荒川遊園（都内唯一の区立遊園地・荒川2丁目）への散歩は子育て世帯の休日の選択肢だ。

生活利便チェック：

• スーパー：まいばすけっと新三河島駅北店（徒歩約10分）・町屋周辺にスーパー複数（徒歩8〜12分）
• 公立小：荒川区立峡田小学校（徒歩約5分・学区内）
• 公園：荒川自然公園・荒川遊園（荒川2丁目・徒歩約12分）
• 病院：荒川区内の診療所（徒歩圏内に複数）・大型医療機関は日暮里・北千住方面

近隣のおすすめ店（評価4.0以上）

• カフェテラスウィーン　★4.3（エキテン・Google参考値）
  純喫茶・レトロカフェ｜三河島駅徒歩3分（物件から約9分）
  1977年創業の昭和レトロ純喫茶。看板猫が常駐し、バナナパフェや喫茶ナポリタンが地元民に愛され続ける老舗。映画・ドラマのロケ地にもなる唯一無二の空間。
• あきの珈琲　★4.1（Retty参考値）
  自家焙煎カフェ｜三河島駅徒歩4分（物件から約10分）
  自家焙煎にこだわった小さな珈琲専門店。荒川区の知る人ぞ知る一軒で、豆の購入も可能。出勤前の一杯と週末の滞在型利用の両方に対応する。
• 丸萬商店　★4.0（地域評判・Retty参考値）
  韓国食材・キムチ専門店｜三河島駅徒歩4分（物件から約10分）
  三河島コリアタウンの中でも老舗格のキムチ・韓国食材店。地元産・手作りキムチは荒川区民に親しまれており、この物件に住む暮らしの「味」になりえる場所。

※評価はエキテン・Rettyの参照値を記事作成時点（2026年8月）で参照。Google マップ上の最新評価は直接ご確認ください。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 5駅7路線・大手町直通13分・北千住6分という23区屈指の多路線アクセス。通勤先の多様な変化にも対応できる選択肢の多さが資産性に直結する
• 9階建53戸（1フロア平均6戸）という小規模設計。帰宅時の廊下の静けさと管理組合の意思決定しやすさは、大規模マンションでは得られないメリットだ
• 2LDK〜4LDK・58〜86㎡という7タイプの幅広い構成。DINKsからファミリーまで、ライフステージの変化に合わせたプラン選択が可能

気になる点

• 主力2LDKの坪単価@480万円台は、荒川区・三河島エリアの周辺中古相場（築浅推定@280〜360万円）比で30〜70%割高。利便性プレミアムを合理的と感じるかが、購入可否の判断軸になる
• 荒川区全域が荒川氾濫時に最大5m超の浸水想定区域。9階建での垂直避難は可能だが、海抜約2mの低平地という地形条件は購入判断の最重要前提として認識すべきだ。特に低層階を検討する場合は水害保険の加入と避難計画の確認が必須

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：30〜40代の共働き夫婦で、大手町・丸の内への通勤時間を最優先したい方。「有名エリアより実利」を選ぶスタイルで、三河島コリアタウンの文化的独自性を個性として楽しめる方。将来の売却よりも居住期間中の生活水準を重視する方。

すすめない：荒川区の水害リスクを定量的に評価した上で受け入れられない方（特に1〜3階住戸の検討者）。坪単価を周辺相場と比較して割高感を強く感じる方。10〜15年後の売却差益を期待して購入を考えている方（エリアの資産価値上昇を前提にするには不確定要素が多い）。

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