【杉並区】パークホームズ東高円寺
東高円寺駅徒歩3分・全39戸・地上5階建て｜建築士が見た"低層の佇まい"
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
販売開始は2026年6月上旬予定。第1期予定価格は8,900万円台〜1億7,900万円台。坪単価約650〜700万円という強気の値づけの妥当性を、低層5階建ての佇まい・周辺の緑・駐車場5台という規模感の3軸から、一級建築士の視点で読み解きます。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
| 物件名 | パークホームズ東高円寺 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺南1丁目454番7外（地番） |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル |
| 設計 | Futurity（水谷雅文・衣笠知子代表） |
| 施工会社 | 未公表（モデルルームで要確認） |
| 規模 | 地上5階建て / 総戸数39戸（一般販売対象31戸） |
| 敷地面積 | 1,107.30㎡ |
| 間取り | 1LDK〜3LDK |
| 専有面積 | 44.00㎡〜80.74㎡ |
| 価格帯（第1期予定） | 8,900万円台〜1億7,900万円台 最多価格帯：1億4,900万円台 |
| 平均坪単価（推定） | 約650〜700万円（第1期予定価格・面積構成からの概算） |
| 駐車場 | 5台 |
| 駐輪場 | 50台 |
| 管理 | 三井不動産レジデンシャルサービス |
| 竣工予定 | 2027年3月 |
| 入居予定 | 2027年4月下旬 |
| 販売開始 | 2026年6月上旬予定（予告広告中） |
主要駅アクセス早見表
| 東高円寺駅 | 徒歩3分（東京メトロ丸ノ内線） |
|---|---|
| 新宿駅 | 丸ノ内線で約8分（通勤時）／ 7分（平常時） |
| 銀座駅 | 丸ノ内線で約26分（通勤時）／ 23分（平常時） |
| 東京駅 | 丸ノ内線で約29分（通勤時）／ 26分（平常時） |
| JR中野駅 | 徒歩13分 |
| JR高円寺駅 | 徒歩16分 |
敷地と街区 — 低層5階建ての佇まい
SECTION 02 / SITE PLAN
敷地面積1,107.30㎡、地上5階建て・全39戸。容積率を目一杯使う高層計画ではなく、ボリュームを抑えて街並みに溶け込ませる「低層の選択」がこの物件の設計判断の核です。
高円寺南1丁目は、青梅街道沿いの台地に住宅と商店が密集する穏やかな街。タワーマンションを建てれば数で稼げる立地でも、あえて5階建てに抑えたのは、Futurityによる「街と緑の連続性」を重視したコンセプトに沿うもの。五差路の角という敷地形状にあわせ、エッジの効いた造形に木調とグレーの落ち着いたトーンを重ねた外観です。
建築士ryoの一言
39戸という戸数は、タワーマンションと比べて1住戸あたりの管理コスト負担が相対的に重くなりがちです。一方で、住人同士の顔が見える規模で、ロビーやエレベーターでの混雑も少ない。「39戸を多いと感じるか、ちょうどいいと感じるか」は、ライフスタイル次第です。少人数で静かに暮らしたい方に向く設計判断だと、私は読んでいます。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALK TO STATION
東高円寺駅2番出口から徒歩3分。表記通りの距離で、地形は青梅街道沿いの平坦な台地。坂はなく、起伏でストレスを感じる動線ではありません。
2番出口は青梅街道の南側に設置されているため、物件に向かうのに大通りを横断する必要がない。朝の通勤時、信号待ちが発生しないことの心理的なゆとりは、地味ながら効きます。
公式現地案内図
出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ東高円寺」公式サイト（現地案内図）
物件の位置
出典：Google マップ／検索キー：パークホームズ東高円寺
建築士ryoの一言
徒歩3分・平坦・大通り横断なしの3点が揃う駅近物件は、丸ノ内線沿線でもそれほど多くありません。「日々の通勤がしんどくない」というのは、住み続けるうえでの満足度に直結します。地味な要素ですが、年単位で効いてくる立地条件です。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
エリア俯瞰
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
徒歩3分の緑、徒歩13分の再開発
物件の立地を語るうえで外せないのが、徒歩3分圏内に2つの緑地があること。
- 蚕糸の森公園（徒歩3分）— 元農林省蚕糸試験場跡地。滝・草はらの丘がある約2.6haの公園。
- 桃園川緑道（徒歩3分）— 暗渠化された桃園川を整備した約1,600mの遊歩道。四季の花と緑が連なる。
そして徒歩13分のJR中野駅周辺は、駅周辺で11の再開発が進行中の街。中野サンプラザ跡地計画は2024年に事業者選定が白紙となり、2029年竣工は実質的に難しくなりました。中長期での街力アップは「期待値」として残る一方、計画の不透明さは織り込んでおきたい要素です。
蚕糸の森公園｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
桃園川緑道｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
学区
| 小学校 | 杉並区立杉並第三小学校（高円寺南1-15-13・徒歩圏） |
|---|---|
| 中学校 | 杉並区立小中一貫教育校 高円寺学園（高円寺中学校） |
※学区は番地・住居表示で異なる場合があります。杉並区通学区域表で必ずご確認ください。
学校の評判（口コミから読む）
杉並第三小学校は、外部講師を招くなど教育活動が積極的で、道徳教育にも力を入れている学校という評価が見られます。東高円寺駅から徒歩2〜3分という立地のため、通学動線が短いのは杉並区内でも希少な条件です。
高円寺学園は、杉並第四小学校・杉並第八小学校・高円寺中学校が統合して2020年4月に開校した小中一貫校。校舎は新築で、屋上の天井開閉式プール（深さ可変の温水プール）、大小2つの体育館、各教室の大型モニター、最新の空調・空気清浄機などハード面の充実度は都内公立でも上位クラス。バリアフリー対応・トイレの清潔さも評価されています。雰囲気面では「生徒同士を下の名前で呼び合う文化」「挨拶が気持ちの良い校風」「小中一貫ゆえの先生の温かさ」を挙げる声が多く、地域の阿波おどり行事への参加など街と一体化した活動も特徴です。
出典：みんなの小学校情報／みんなの中学校情報／杉並区公式（公開された口コミ・評判をもとに整理）
建築士ryoの読み方
「駅徒歩3分・公園徒歩3分」が両立する立地は、子育て世帯にとっては地味に強い条件です。一方、商業集積はリコス東高円寺（徒歩4分）が中心で、本格的な買い物は中野マルイ（徒歩13分）や新宿エリアに出る前提。週末の買い出しを車に頼らない生活設計ができるかが、住み心地の分かれ目になりそうです。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 標高 | 約34m（青梅街道沿いの台地） |
|---|---|
| 洪水ハザード | 高円寺南1丁目は浸水想定区域外〜低リスクエリア（神田川氾濫域から離れた台地） |
| 液状化 | 杉並区はおおむね低リスク |
| 地盤 | 武蔵野台地上で比較的良好（詳細は地盤調査結果で要確認） |
| 土砂災害 | 該当なし |
建築士ryoの読み方
水害リスクが正直に厳しい東京下町と比べて、杉並区高円寺南1丁目は標高34mの台地で水害リスクが低いのが大きな安心材料です。低層5階建てなので地震時の揺れも超高層よりは小さくなります。タワーマンションの長周期地震動が苦手な方には、5階建ての安定感は心理的に効くはずです。
共用部の見立て
SECTION 06 / COMMON AREA
エントランスコリドー｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
エントランスは緑に囲まれたアプローチから内部へ段階的に移行する設計。住戸へのアクセスは内廊下方式で、雨の日もプライバシーが守られる構成です。各階にゴミ置場があり、24時間ゴミ出し対応（粗大除く）。各戸に宅配ボックスとスマホ通知機能を搭載しています。
共用ラウンジ｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
共用ラウンジは外観の木調を内部に継続させ、天然木のオブジェを配したデザイン。総戸数39戸の規模に対しては、必要十分なスケールに抑えられている印象です。
建築士ryoの一言
39戸の総戸数で内廊下＋各階ゴミ置場＋宅配ボックスを揃えると、1戸あたりの共用部分担額はそれなりになります。「タワーほど豪華でないが、低層なりに整っている」という見立てが妥当でしょう。販売時に管理費・修繕積立金の月額プランが提示されたら、面積比で見て同価格帯のタワー物件と比較してみることをおすすめします。
専有部の見立て
SECTION 07 / UNIT PLAN
1LDK〜3LDK、44.00㎡〜80.74㎡。一般販売対象31戸のうち19戸が3LDK・70㎡超の主力プラン。1LDKから80㎡超までの幅広いラインアップは、DINKSと小規模ファミリーの両方を取り込む構成です。
住戸設備は3口ガラストップガスコンロ、御影石キッチンカウンター、浄水器一体型シャワー水栓、食器洗浄乾燥機、TES温水式床暖房、エコジョーズ給湯器、エコガラスを標準装備。F・J・Oタイプにはガス衣類乾燥機「乾太くん」も採用されています。
主要タイプ間取り
Type A（南向き3LDK・約13.3畳LDK）｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
Type A — 洋室(1)・洋室(2)を玄関側にまとめてLDKから離す配置で、リビングの賑わいと寝室の静けさを分離した「定石型」の3LDK。洋室(3)とLDKの間にはウォールドアが設けられており、開放すれば約14.8畳の大空間に拡張可能。子育て期は洋室(3)を独立した子供部屋として使い、子の独立後はLDK拡張で使うといった「ライフステージで使い方を変える」設計が組み込まれています。
Type B1（南向き2LDK・約12.9畳LDK）｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
Type B1 — 浴室・洗面・キッチンの水廻りを玄関寄りに集中配置し、奥側を居住空間として広く確保したDINKS向けプラン。ウォークインクロゼット2か所＋約1.0畳の納戸という収納のボリュームが特徴で、2LDK帯としては優秀な設計です。洋室(2)もウォールドア仕様のため、LDKと一体化させて使うことも可能。「夫婦二人＋ペット」「夫婦二人＋在宅ワーク」のような使い方がハマるタイプです。
Type F（3面採光3LDK・80㎡超・乾太くん採用）｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
Type F — このタイプは本物件の象徴的な間取り。五差路の角地という敷地形状にあわせた変形プランで、LDK・洋室(1)・洋室(3)の3方向に開口が取れる3面採光は、低層5階建てだからこそ実現できた贅沢です。LDK約15.8畳に加え、洋室(1)から洗面室への直接動線（マスター寝室的な使い方が容易）、玄関のシューズインクロゼットとパントリーで来客動線と家事動線を分離、ガス衣類乾燥機「乾太くん」搭載で雨の多い日本の生活に強い設計。Futurityによる丁寧な空間設計が最も体感できるタイプです。
建築士ryoの一言
Fタイプの3面採光・80㎡超は、低層5階建てだからこそ可能な贅沢な間取りです。タワーマンションでは隣戸との関係で実現しにくい開放感がここにはあります。一方、44㎡台の1LDKは丸ノ内線通勤の単身者向けで、賃貸需要も強い面積帯。投資検討者にとっては、ファミリー層との混在をどう評価するかも論点です。
価格と周辺相場
SECTION 08 / PRICE
第1期予定価格は8,900万円台〜1億7,900万円台、最多価格帯は1億4,900万円台。平均面積を約72㎡と仮定すると、平均坪単価は概算で650〜700万円となります。事前に公開されている検討者の予想坪単価も「@700〜くらい」で一致します。
周辺中古マンション相場
| 東高円寺駅 中古マンション平均 | 坪約350万円（106.5万円/㎡）／過去10年+23.7% |
|---|---|
| 東高円寺駅 売却相場（70㎡） | 約6,284万円（坪約297万円） |
| 築浅物件比率 | 築5年以内は4%（築浅は希少） |
新築坪650〜700万円に対し、周辺中古は坪350万円前後。新築プレミアムを差し引いても、+85〜100%の上乗せです。三井ブランド・低層5階建て・敷地1,107㎡という希少要素がこの価格差の根拠ですが、出口（10〜15年後の売却時）でこの価格差がどこまで残るかは、慎重に見ておきたい論点です。
建築士ryoの一言
坪650〜700万円という強気の値付けは、「丸ノ内線3分・低層・三井ブランド」のプレミアム3点セットを織り込んだ価格です。妥当か割高かの判断は、ご自身の保有期間と再売却タイミングに依存します。「終の住処として20年以上住む」前提なら気にしなくていいレベルですが、「10年以内に売る可能性がある」なら新築プレミアムのはがれ方を試算しておくことをおすすめします。
ここに住む日常
SECTION 09 / LIFESTYLE
想定読者は、丸ノ内線で新宿・大手町・銀座方面に通勤するDINKSと、共働きの小規模ファミリー。朝の通勤動線は徒歩3分・大通り横断なし、休日は蚕糸の森公園や桃園川緑道で過ごす。週末の本格的な買い物は中野マルイ・新宿で、というライフスタイルに馴染む立地です。
日常の買い物
東高円寺駅周辺は、駅徒歩圏でスーパー・食料品店14店舗、ドラッグストア5店舗、コンビニ35店舗が揃う「日常の買い物には不自由しない街」です。駅2つ分の高円寺・新中野を含めるとスーパー39店舗・ドラッグストア29店舗・コンビニ89店舗とさらに豊富。本物件から徒歩で行ける主な日常買い物先は以下のとおりです。
スーパーマーケット
- リコス（Rico's）東高円寺駅前店 — 徒歩4分。本物件から最も近い駅前スーパー。日常使いのメインに。
- 西友 高円寺店 — 高円寺南3丁目。24時間営業店舗もあり、共働き世帯の夜の買い物に強い。
- サミットストア — 高円寺北3丁目。生鮮品の品揃えに定評。
- いなげや・他のチェーン店も徒歩〜自転車圏に分布。
ドラッグストア・薬局
- 駅周辺にマツモトキヨシ系・ココカラファイン系などのチェーンが点在。日用品・処方薬の入手は容易。
商店街・週末の買い物
- 高円寺パル商店街（JR高円寺駅まで徒歩16分） — アーケード型の老舗商店街。飲食・ファッション・古着まで、街文化を楽しめる動線。
- 中野サンモール商店街・中野ブロードウェイ（徒歩18分前後） — サブカル聖地の中野ブロードウェイから日常の食品まで網羅する商店街。
- 中野マルイ（徒歩13分） — 本格的なファッション・雑貨の買い物はこちら。
- 新宿エリア（丸ノ内線で新宿三丁目駅まで6分） — 百貨店・ルミネ・伊勢丹までドアトゥドア15〜20分圏。
出典：くふうトクバイ／NAVITIME／西友公式（2026-05時点の店舗情報）
一方、車保有世帯にとっては駐車場5台／総戸数39戸＝設置率13%という制約は無視できません。地権者枠・身障者枠を除くと、実質3台程度との掲示板情報もあります。車を日常使いしたい方は、近隣の月極駐車場の空きと相場を販売前に確認しておくべきです。
建築士ryoの一言
「丸ノ内線徒歩3分」と「徒歩3分の公園」が両立する物件は、通勤と暮らしのバランスが取りやすい立地です。タワー特有の見晴らしは諦める代わりに、低層階でも光が入る間取りや、エレベーター待ちのストレスがない暮らしが手に入ります。日常の買い物は徒歩4分のリコス＋週末は中野・新宿で、車なし生活が成立する街。「派手さより落ち着き」を選ぶ方には、価格を払う価値のある住環境だと、私は読んでいます。
まとめ・建築士ryoの判定
SECTION 10 / VERDICT
こんな人におすすめ
- 丸ノ内線で新宿・大手町・銀座方面に通勤するDINKS世帯
- 低層・少戸数（39戸）の落ち着いた住環境を選びたい層
- 公園・緑道に囲まれた住宅地でゆとりある暮らしを求める層
気になる点
- 坪650〜700万円は周辺中古比+85〜100%で割高感あり
- 駐車場5台／総戸数39戸＝設置率13%で車保有世帯には不向き
- 中野駅再開発の遅延で徒歩13分圏の中長期上昇期待は不透明
※価格・面積等は2026年4月時点の情報。販売開始（2026年6月上旬予定）以降の最新情報はSUUMOまたはモデルルームでご確認ください。