【文京区】リビオシティ文京小石川

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※白山駅（都営三田線）利用・平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。春日駅（大江戸線）・後楽園駅（丸ノ内線・南北線）・茗荷谷駅（丸ノ内線）も徒歩11〜13分圏内。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

敷地面積12,487㎡は、東京のマンション開発では滅多に見られない広さです。おおよそ東京ドームのグラウンド面積に相当し、文京区で新築マンションとしては最大規模の一角です。かつてこの地には工場・大学関連施設があり、その大規模な跡地開発として計画されました。道路に接する面が複数あり、敷地の形状としては整形に近い。接道長さが十分確保されているため、緊急車両や日常の荷さばきが敷地周縁で完結します。

この敷地に520戸超を詰め込む方法は大きく二つあります。ひとつは1棟の超高層タワーを建てること。もうひとつは、この物件が選んだように「5棟の中規模建物に分散する」こと。売主はA棟（10階・ランドマーク棟）と、それを取り囲む形のB〜E棟（各7階）という5棟構成を選択しました。各棟の間に生まれた空間が、住人が毎日使う庭の回廊になります。棟と棟の間に最低でも8〜12m程度の空きが生まれるため、東京のマンションとしては視線の抜けがゆったりしています。住んだとき「隣の棟の窓が正対して見える」圧迫感を設計で和らげようとしている姿勢は評価できます。

外構・植栽については、環境緑化認定制度（SEGES）の認定サイトとなっています。これは第三者機関が「緑化の質と維持管理」を評価する仕組みで、単なる宣伝文句とは違います。敷地の緑が単なる飾りではなく、設計の意図として機能していると読んでいいでしょう。さらに敷地内の商業区画（1,700㎡超）に日常使いのスーパーが入居予定というのは、大規模開発ならではのメリットです。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

都営三田線・白山駅のA2出口を出ると、目の前は白山通りです。幅員の広い幹線道路ですが、交通量はそれほど多くなく、歩道は十分な広さがあります。出口すぐ左手に小さな商店が並び、朝はパン屋や花屋がシャッターを開ける様子が見えます。右手（南方向）に歩き始めると、地元の人向けの飲食店が点在し、スーパーや薬局も視野に入ります。駅前の商業的な密度は「使い勝手がよい程度」で、繁華街に近い喧噪とは無縁です。

道のり前半（駅前〜中盤）

白山通りを南へ300mほど歩くと、右手に白山神社の鎮守の森が見えてきます。都市の中にありながら、木々の葉がざわめく音が聞こえる静かな区画で、ここから先は街のトーンが変わります。道沿いの建物が低くなり、小さな保育園や戸建て住宅が増えてきます。歩道の幅は変わらず快適で、自転車専用レーンも整備されています。信号は3〜4か所、横断歩道は短く待ち時間も少ない。

道のり後半（物件直前）

白山通りから小石川4丁目方面へ左折すると、住宅地の細い路地に入ります。マンション・戸建てが混在する文京区らしい閑静なエリアで、夜でも街灯が整い、女性が一人で歩くことへの不安は少ないと感じます。物件エントランスに近づくと、敷地の緑と外構が見えてきます。5棟のうち道路側に来る棟が「街への顔つき」を担っており、植栽の管理状態は敷地のメンテナンス水準を物語ることになります（現地確認推奨）。

歩いてみての体感

実走では約10分ですが、白山台地上の平坦な道のりなので体感は比較的楽です。白山通りの南行き部分はほぼ水平で、折れてからの住宅街も起伏はほとんどありません。坂のある文京区ではめずらしく、ベビーカーや買い物カートでも苦にならないルートです。雨の日は白山通りの歩道が滑りにくいタイルになっているかどうかを確認しておくといいでしょう。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

小石川は江戸時代から学問・文化の街として知られる地域で、東京大学農学部附属の小石川植物園（日本最古の植物園のひとつ）が今も近くにあります。文京区全体が「教育の街」として定評があるのは、この歴史的な蓄積によるものです。外国人が好む「本物の東京」が残るエリアで、近年は外国人富裕層の購入も散見されます。現時点では大規模な再開発計画は周辺に見当たりませんが、この希少な大型敷地の活用自体が「小石川4丁目の街区を更新する」最大の都市開発です。

生活インフラ・学区

日常の買い物は、敷地内の商業区画に入居予定のスーパー（1,700㎡超）が開業すれば、外出せず完結できます。白山通り沿いにも複数のスーパーや薬局が揃っており、生活利便性は高い水準です。文京区立の図書館や区民センターも徒歩圏内にあります。学区については、小石川4丁目70番は文京区立礫川小学校または柳町小学校のいずれかに該当します（住居表示による割り当ての詳細は文京区教育委員会への確認を推奨）。公立中学校は文京区立第六中学校が最寄りです。文京区は公立校の教育水準が高く、中学受験率も高いエリアとして知られています。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル／文京区公式水害ハザードマップ（令和6年3月発行版）／国土地理院地理院地図／文京区地域危険度測定調査

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

522戸の大規模開発ならではの共用施設の充実が、この物件の最大の付加価値のひとつです。公式サイトによると、図書館ラウンジ・フィットネスルーム・屋上テラスが整備される予定です。図書館ラウンジは単なる本棚ではなく、静かな読書・作業空間として機能するものとみられます。フィットネスルームは月会費なしで利用できるため、近くのスポーツクラブ費用との比較でコストメリットが出ます。

敷地内の商業区画（1,700㎡超）へのスーパー誘致予定は、住人の日常生活を大きく変える可能性があります。ただし開業時期・入居テナントは現時点で未確定であり、入居後しばらくは空き区画の状態になる可能性もあります（公式サイトへの問い合わせを推奨）。駐車場は110台（522戸に対して21%）と台数が少なく、機械式・屋外のみです。EV充電設備の有無は未公表のため、電気自動車のご利用予定の方は必ず確認してください。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

この物件の間取り構成で特徴的なのは「MOATELIER（モアトリエ）」と表記された区画が多くの住戸に含まれている点です。これは日鉄興和不動産が開発した在宅ワーク・アトリエ向けの可変空間で、小部屋として仕切ることも、収納として使うことも、書斎として使うことも選べます。コロナ禍以降に在宅ワークが定着した層には、計画段階から「働く場所」が設計に組み込まれている点は評価できます。

55.3㎡の2LDKタイプはDINKs向けのコンパクトプランです。収納は2ヶ所のウォークインクロゼットが確保されており、量は十分です。リビング・ダイニングの面積はすこしタイトですが、ワークインクロゼットと合わせて使いこなせる間取りと言えます。71.79㎡の2LDK+Sタイプは、モアトリエを書斎として使えば実質3部屋として使える設計です。夫婦でそれぞれの仕事空間を持ちながら生活する場合に向いています。3LDKタイプはボリュームゾーンとされていますが、現在の販売期では2LDKが中心であり、3LDK以上の住戸は今後の販売期を待つ必要があります。

専有部全体の仕様として、天井高は2,460mmが多くを占めます。1億円超の価格帯の物件としては標準〜やや控えめな数値です。同価格帯の所有権物件では2,600〜2,800mmが多いことを考えると、この点は購入前に実際にモデルルームで体感することを勧めます。室内の「高さの開放感」は写真では伝わりにくいため、自分の目で確かめてください。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

現時点での販売価格は1億1,290万円〜1億5,490万円（権利金含む）で、坪単価は平均約600万円台（500万円台〜700万円台の幅）です。この「権利金含む」という表記には注意が必要です。定期借地権物件では土地の権利金（一括払い）と毎月の地代が別途かかります。購入時の出費は権利金含む価格で計算できますが、入居後は管理費・将来の建物管理費用に加え「地代」が月々発生します。事前に月額の総負担額を試算しておくことを強く勧めます。

周辺中古マンションの坪単価

※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：中古マンション市況データ（取得2026年5月）。坪単価は参考値。

リビオシティの坪単価（平均約600万円）を、近隣の所有権マンションと比べます。築3年の同エリア物件が@724万円/坪であるのに対し、リビオシティは@600万円。差額は約17%です。定期借地権物件は所有権物件と比べて価格が20〜30%低くなることが多いため、この17%の乖離は「定借割引」の範囲内とも言えます。ただし見方を変えると、定借な分を差し引いても「お得」とまでは言えない水準です。価格評価は「適正〜やや割高」と判断します。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

最も想定される購入者像は、大手町・丸の内・銀座方面に勤める30〜40代のDINKsか、子どもの教育環境を最優先に考える40代前後のファミリーです。この二つに共通するのは「文京区という立地に積極的な意味を見出している」点で、たまたまこの価格帯で買える物件がここにあった、ではなく「文京区でなくては」という選択をした人たちです。

平日の朝は、白山通りを歩いて白山駅へ向かう7〜8分の道のりから始まります。都営三田線で大手町まで直通8分。改札を出ればすぐ丸の内の高層ビルです。夕方は同じルートを逆に歩いて、白山神社の緑を左手に見ながら帰宅する。夜は敷地内のスーパー（開業後）で食材を買って、自宅に直行できます。週末は小石川植物園や播磨坂の桜並木を歩く。文京区の「静かな豊かさ」が毎日の生活に織り込まれているイメージです。共用の図書館ラウンジで本を読む休日午後も、この物件らしい使い方です。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 文京区では類を見ない12,487㎡の大敷地。5棟構成による棟間の緑の回廊と、敷地内スーパー（1,700㎡超）計画が共存する「街の中の街」設計
• 白山台地上の高台立地（標高約22〜25m）で、洪水・液状化リスクがきわめて低い。文京区の地盤の強さを最大限に享受できる場所に建つ
• 4駅4路線が徒歩11〜13分圏内。大手町まで直通8分は都心業務地へのアクセスとして十分で、都営三田線1本で銀座まで繋がる

気になる点

• 70年の定期借地権物件。残存年数が短縮するにつれ担保評価が下がりやすく、売却・相続の際に価値算定が難しくなる。30〜40代で購入しても70〜80代で売却する場合、残存年数が40〜30年程度になり流動性が下がる可能性がある
• 天井高2,460mmは1億円超の価格帯としてやや控えめ。管理費の㎡単価が月額約450円と高め（75㎡の3LDKで月3万4千円超）で、地代を加えると月次固定費の合計がかさむ

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：大手町・丸の内・銀座勤務で、文京区の閑静な環境と教育水準を重視する30〜40代のDINKsまたはファミリー。定期借地権のリスクを理解した上で「生涯この物件に住み続ける」と決めて購入できる方。共用施設（図書館・フィットネス）を日常的に使う暮らし方が合う人。

すすめない：将来的な売却・買い替え・相続を視野に入れている方。定期借地権は残存年数が減るほど流動性が低下し、資産運用の観点では所有権物件より不利になる場面が多い。また、1億円超の予算で天井高や室内仕様のグレードを重視したい方も、他の物件との比較検討を勧める。