【杉並区】パークホームズ東高円寺
東高円寺駅徒歩3分・全39戸・地上5階建て｜建築士が見た"低層の佇まい"
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
販売開始は2026年6月上旬予定。第1期予定価格は8,900万円台〜1億7,900万円台。坪単価約650〜700万円という強気の値づけの妥当性を、低層5階建ての佇まい・周辺の緑・駐車場5台という規模感の3軸から、一級建築士の視点で読み解きます。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
| 物件名 | パークホームズ東高円寺 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺南1丁目454番7外（地番） |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル |
| 設計 | Futurity（水谷雅文・衣笠知子代表） |
| 施工会社 | 未公表（モデルルームで要確認） |
| 規模 | 地上5階建て / 総戸数39戸（一般販売対象31戸） |
| 敷地面積 | 1,107.30㎡ |
| 間取り | 1LDK〜3LDK |
| 専有面積 | 44.00㎡〜80.74㎡ |
| 価格帯（第1期予定） | 8,900万円台〜1億7,900万円台 最多価格帯：1億4,900万円台 |
| 平均坪単価（推定） | 約650〜700万円（第1期予定価格・面積構成からの概算） |
| 駐車場 | 5台 |
| 駐輪場 | 50台 |
| 管理 | 三井不動産レジデンシャルサービス |
| 竣工予定 | 2027年3月 |
| 入居予定 | 2027年4月下旬 |
| 販売開始 | 2026年6月上旬予定（予告広告中） |
主要駅アクセス早見表
| 東高円寺駅 | 徒歩3分（東京メトロ丸ノ内線） |
|---|---|
| 新宿駅 | 丸ノ内線で約8分（通勤時）／ 7分（平常時） |
| 銀座駅 | 丸ノ内線で約26分（通勤時）／ 23分（平常時） |
| 東京駅 | 丸ノ内線で約29分（通勤時）／ 26分（平常時） |
| JR中野駅 | 徒歩13分 |
| JR高円寺駅 | 徒歩16分 |
敷地と街区 — 低層5階建ての佇まい
SECTION 02 / SITE PLAN
敷地面積1,107.30㎡、地上5階建て・全39戸。容積率を目一杯使う高層計画ではなく、ボリュームを抑えて街並みに溶け込ませる「低層の選択」がこの物件の設計判断の核です。
高円寺南1丁目は、青梅街道沿いの台地に住宅と商店が密集する穏やかな街。タワーマンションを建てれば数で稼げる立地でも、あえて5階建てに抑えたのは、Futurityによる「街と緑の連続性」を重視したコンセプトに沿うもの。五差路の角という敷地形状にあわせ、エッジの効いた造形に木調とグレーの落ち着いたトーンを重ねた外観です。
外観完成予想図｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
ファサードデザイン｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
建築士ryoの一言
39戸という戸数は、タワーマンションと比べて1住戸あたりの管理コスト負担が相対的に重くなりがちです。一方で、住人同士の顔が見える規模で、ロビーやエレベーターでの混雑も少ない。「39戸を多いと感じるか、ちょうどいいと感じるか」は、ライフスタイル次第です。少人数で静かに暮らしたい方に向く設計判断だと、私は読んでいます。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALK TO STATION
東高円寺駅2番出口から徒歩3分。表記通りの距離で、地形は青梅街道沿いの平坦な台地。坂はなく、起伏でストレスを感じる動線ではありません。
2番出口は青梅街道の南側に設置されているため、物件に向かうのに大通りを横断する必要がない。朝の通勤時、信号待ちが発生しないことの心理的なゆとりは、地味ながら効きます。
物件の位置
出典：Google マップ／物件位置はピン中心（杉並区高円寺南1丁目）
公式現地案内図
出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ東高円寺」公式サイト（現地案内図）
建築士ryoの一言
徒歩3分・平坦・大通り横断なしの3点が揃う駅近物件は、丸ノ内線沿線でもそれほど多くありません。「日々の通勤がしんどくない」というのは、住み続けるうえでの満足度に直結します。地味な要素ですが、年単位で効いてくる立地条件です。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
エリア俯瞰
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
徒歩3分の緑、徒歩13分の再開発
物件の立地を語るうえで外せないのが、徒歩3分圏内に2つの緑地があること。
- 蚕糸の森公園（徒歩3分）— 元農林省蚕糸試験場跡地。滝・草はらの丘がある約2.6haの公園。
- 桃園川緑道（徒歩3分）— 暗渠化された桃園川を整備した約1,600mの遊歩道。四季の花と緑が連なる。
そして徒歩13分のJR中野駅周辺は、駅周辺で11の再開発が進行中の街。中野サンプラザ跡地計画は2024年に事業者選定が白紙となり、2029年竣工は実質的に難しくなりました。中長期での街力アップは「期待値」として残る一方、計画の不透明さは織り込んでおきたい要素です。
蚕糸の森公園｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
桃園川緑道｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
学区
| 小学校 | 杉並区立杉並第三小学校（高円寺南1-15-13・徒歩圏） |
|---|---|
| 中学校 | 杉並区立小中一貫教育校 高円寺学園（高円寺中学校） |
※学区は番地・住居表示で異なる場合があります。杉並区通学区域表で必ずご確認ください。
建築士ryoの読み方
「駅徒歩3分・公園徒歩3分」が両立する立地は、子育て世帯にとっては地味に強い条件です。一方、商業集積はリコス東高円寺（徒歩4分）が中心で、本格的な買い物は中野マルイ（徒歩13分）や新宿エリアに出る前提。週末の買い出しを車に頼らない生活設計ができるかが、住み心地の分かれ目になりそうです。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 標高 | 約34m（青梅街道沿いの台地） |
|---|---|
| 洪水ハザード | 高円寺南1丁目は浸水想定区域外〜低リスクエリア（神田川氾濫域から離れた台地） |
| 液状化 | 杉並区はおおむね低リスク |
| 地盤 | 武蔵野台地上で比較的良好（詳細は地盤調査結果で要確認） |
| 土砂災害 | 該当なし |
建築士ryoの読み方
水害リスクが正直に厳しい東京下町と比べて、杉並区高円寺南1丁目は標高34mの台地で水害リスクが低いのが大きな安心材料です。低層5階建てなので地震時の揺れも超高層よりは小さくなります。タワーマンションの長周期地震動が苦手な方には、5階建ての安定感は心理的に効くはずです。
共用部の見立て
SECTION 06 / COMMON AREA
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
エントランスは緑に囲まれたアプローチから内部へ段階的に移行する設計。住戸へのアクセスは内廊下方式で、雨の日もプライバシーが守られる構成です。各階にゴミ置場があり、24時間ゴミ出し対応（粗大除く）。各戸に宅配ボックスとスマホ通知機能を搭載しています。
共用ラウンジ｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
共用ラウンジは外観の木調を内部に継続させ、天然木のオブジェを配したデザイン。総戸数39戸の規模に対しては、必要十分なスケールに抑えられている印象です。
建築士ryoの一言
39戸の総戸数で内廊下＋各階ゴミ置場＋宅配ボックスを揃えると、1戸あたりの共用部分担額はそれなりになります。「タワーほど豪華でないが、低層なりに整っている」という見立てが妥当でしょう。販売時に管理費・修繕積立金の月額プランが提示されたら、面積比で見て同価格帯のタワー物件と比較してみることをおすすめします。
専有部の見立て
SECTION 07 / UNIT PLAN
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
1LDK〜3LDK、44.00㎡〜80.74㎡。一般販売対象31戸のうち19戸が3LDK・70㎡超の主力プラン。1LDKから80㎡超までの幅広いラインアップは、DINKSと小規模ファミリーの両方を取り込む構成です。
住戸設備は3口ガラストップガスコンロ、御影石キッチンカウンター、浄水器一体型シャワー水栓、食器洗浄乾燥機、TES温水式床暖房、エコジョーズ給湯器、エコガラスを標準装備。F・J・Oタイプにはガス衣類乾燥機「乾太くん」も採用されています。
住まい方コンセプト図｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
主要タイプ間取り
Type A（南向き3LDK・約13.3畳LDK）
Type B1（南向き2LDK）
Type F（3面採光3LDK・80㎡超・乾太くん採用）
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
建築士ryoの一言
Fタイプの3面採光・80㎡超は、低層5階建てだからこそ可能な贅沢な間取りです。タワーマンションでは隣戸との関係で実現しにくい開放感がここにはあります。一方、44㎡台の1LDKは丸ノ内線通勤の単身者向けで、賃貸需要も強い面積帯。投資検討者にとっては、ファミリー層との混在をどう評価するかも論点です。
価格と周辺相場
SECTION 08 / PRICE
第1期予定価格は8,900万円台〜1億7,900万円台、最多価格帯は1億4,900万円台。平均面積を約72㎡と仮定すると、平均坪単価は概算で650〜700万円となります。事前に公開されている検討者の予想坪単価も「@700〜くらい」で一致します。
周辺中古マンション相場
| 東高円寺駅 中古マンション平均 | 坪約350万円（106.5万円/㎡）／過去10年+23.7% |
|---|---|
| 東高円寺駅 売却相場（70㎡） | 約6,284万円（坪約297万円） |
| 築浅物件比率 | 築5年以内は4%（築浅は希少） |
新築坪650〜700万円に対し、周辺中古は坪350万円前後。新築プレミアムを差し引いても、+85〜100%の上乗せです。三井ブランド・低層5階建て・敷地1,107㎡という希少要素がこの価格差の根拠ですが、出口（10〜15年後の売却時）でこの価格差がどこまで残るかは、慎重に見ておきたい論点です。
建築士ryoの一言
坪650〜700万円という強気の値付けは、「丸ノ内線3分・低層・三井ブランド」のプレミアム3点セットを織り込んだ価格です。妥当か割高かの判断は、ご自身の保有期間と再売却タイミングに依存します。「終の住処として20年以上住む」前提なら気にしなくていいレベルですが、「10年以内に売る可能性がある」なら新築プレミアムのはがれ方を試算しておくことをおすすめします。
ここに住む日常
SECTION 09 / LIFESTYLE
想定読者は、丸ノ内線で新宿・大手町・銀座方面に通勤するDINKSと、共働きの小規模ファミリー。朝の通勤動線は徒歩3分・大通り横断なし、休日は蚕糸の森公園や桃園川緑道で過ごす。週末の本格的な買い物は中野マルイ・新宿で、というライフスタイルに馴染む立地です。
一方、車保有世帯にとっては駐車場5台／総戸数39戸＝設置率13%という制約は無視できません。地権者枠・身障者枠を除くと、実質3台程度との掲示板情報もあります。車を日常使いしたい方は、近隣の月極駐車場の空きと相場を販売前に確認しておくべきです。
建築士ryoの一言
「丸ノ内線徒歩3分」と「徒歩3分の公園」が両立する物件は、通勤と暮らしのバランスが取りやすい立地です。タワー特有の見晴らしは諦める代わりに、低層階でも光が入る間取りや、エレベーター待ちのストレスがない暮らしが手に入ります。「派手さより落ち着き」を選ぶ方には、価格を払う価値のある住環境だと、私は読んでいます。
まとめ・建築士ryoの判定
SECTION 10 / VERDICT
こんな人におすすめ
- 丸ノ内線で新宿・大手町・銀座方面に通勤するDINKSや小規模ファミリー
- 低層・少戸数（39戸）の落ち着いた住環境を選びたい層
- 蚕糸の森公園・桃園川緑道に囲まれた住宅地でゆとりのある暮らしを求める層
気になる点
- 坪650〜700万円は周辺中古比+85〜100%で割高感あり。出口戦略は慎重に試算が必要
- 駐車場5台／総戸数39戸＝設置率13%。地権者・身障者枠を除くと一般販売向けは限定的
- 中野駅再開発（サンプラザ跡地）が2024年に白紙化。徒歩13分圏の街力アップ期待は中長期で不透明
※価格・面積等は2026年4月時点の情報。販売開始（2026年6月上旬予定）以降の最新情報はSUUMOまたはモデルルームでご確認ください。