【文京区】ザ・ライオンズ本郷

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。経路・時間帯によって変動します。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

ザ・ライオンズ本郷が建つのは、本郷台地の縁にあたる斜面地です。水道橋駅から歩いて3分、徐々に地面が上がる坂を登り切ったところに敷地があります。台地の縁という立地を活かして、建物は地下1階から地上14階の構成を採用しています。道路面からエントランスを見上げる視線と、台地上の住戸から街を見下ろす視線が同時に成り立つ、地形を読んだ配置です。

60戸・14階建てという規模は、本郷エリアとしてはほどよいサイズ感です。1フロアあたり3〜5戸で、各住戸の面積にゆとりがあります。内廊下設計で、外廊下型にありがちな通路からの視線の入り込みがなく、プライバシーが保たれています。角住戸の比率が高く、中住戸でも行灯部屋のない設計になっていると公式は説明しています。採光の取り方を重視した間取り構成であることが読み取れます。

外観は水平ラインと垂直ラインを重ねた重厚な構成で、一部をカーテンウォール（ガラス面）で軽さを表現しています。本郷台地の緑が多いエリアとの相性は良く、コンクリートと緑が対比する落ち着いた街並みの中で、建物の存在感が際立ちます。ただし建物規模が小さいため、公開空地や緑の植栽が豊かとは言えません。外構の余白は最小限で、アプローチの質で勝負している印象です。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

都営三田線の水道橋駅を降りて地上に出ると、まず目に入るのは外濠の緑と、東京ドームシティのビル群です。駅出口は南北に分かれており、物件へは南側の出口から向かいます。改札を抜けると正面に神田川沿いの低い土地が広がり、空が広く見えます。水道橋という地名のとおり、この地点は昔から川と橋のある低地です。

道のり前半（駅前〜中盤）

改札を出てすぐ、緩やかな上り坂が始まります。本郷台地に向かって地面が少しずつ高くなり、300mほど歩く間に2〜3mの高低差があります。道沿いには飲食店と事務所が混在する街並みが続きますが、大通りではないため車の往来は少なく、歩道も十分な幅があります。夜でも街灯が整備されており、一人歩きの安心感は高い印象です。

道のり後半（物件直前）

坂を登りきった付近から街の空気が変わります。低層の住宅や学校・研究機関が混在するエリアに入り、車の音が遠のきます。物件直前には建物の外観が前方に見え、ダブルゲートのエントランスが台地上に構えています。駅の低地から台地の住宅地へ、3分という短距離の中で二つの顔を持つ街を通り抜ける道のりです。

歩いてみての体感

実際に歩くと3分は速く感じます。信号は1〜2か所程度、坂の勾配はゆるやかで、雨の日や荷物が多い日でも大きな負担にはなりません。ただし自転車での帰宅は坂の登りが少し重くなります。台地上は風が通り、夏の夕方は低地より涼しく感じます。子連れでも歩きやすい道で、通学路としても問題ない印象です。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

本郷は東京大学を中心に、明治以降に学術・医療・出版が集積してきたエリアです。本郷通り沿いには大学・病院・研究所が並び、エリア全体として高い教育・医療インフラを持ちます。再開発の圧力は低く、古い建物と新しい建物が混在した「落ち着いた都心」という性格は今後も大きく変わらないと見ています。駅南側の神保町・御茶ノ水エリアとも徒歩圏で繋がり、書店や飲食店が豊富です。

生活インフラ・学区

日常の買い物は成城石井（東京ドームラクーア店・徒歩4分・290m）が最寄りです。東京ドームシティ内には多様な飲食・商業施設が揃い、日常使いの不便は少ない印象です。スーパーマーケットは少ないため、大型の食品調達は神保町方面やネットスーパーを使うことになるでしょう。医療は東京大学医学部附属病院が徒歩圏にあり、専門医へのアクセスは都内でも最上位水準です。学区は文京区立本郷小学校（徒歩約3分）・文京区立本郷台中学校（本郷2丁目・徒歩約7分）です。文京区は私立中学受験率が高く、地元公立中学の進学実績も安定しているエリアです。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」／文京区公式水害ハザードマップ（令和6年3月版）／国土地理院 地理院地図

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

共用部の目玉はエントランスホールです。2層吹き抜けの大きな空間に、ダブルゲートを構えたエントランスは、60戸という小規模物件とは思えないスケール感があります。ホール上部にラウンジが設けられており、帰宅時や外出前に使えるちょっとした滞在場所があるのは、都心の小規模マンションでは珍しい設計です。廊下は内廊下仕様で、雨の日も建物内を移動できます。各住戸には玄関ドア一体型の専用宅配ボックスが設置されており、不在時の荷物受け取りがスムーズです。

一方、気になるのは2点あります。まずエレベーターが1基のみです。60戸・14階建てという縦長の建物に対して、朝夕の混雑時に待ち時間が発生する可能性があります。タワーマンションでは一般的に50〜60戸に1基を目安としますが、14階建て60戸という構成では1基では少し心細いと感じます。次に、各階へのゴミ置き場がなく、最上階（13・14階）のみに設置されています。他の階の住人はゴミ出しのたびにエレベーターで最上階まで移動する必要があります。朝の忙しい時間帯に、ゴミを持ってエレベーターに乗るという動作は、毎日のこととなると少々手間です。駐車場の設置率は28%（17台／60戸）で、車を所有する世帯には抽選が必要です。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

全11タイプと豊富なバリエーションが用意されています。主力は2LDK（57.93㎡〜77.03㎡）と3LDK（77.03㎡〜115.92㎡）で、1LDKの単身向けから、3LDK・115㎡超のゆとりある住戸まで幅広く揃います。内廊下設計でフロアあたり3〜5戸のため、各住戸が外壁に面する面積が大きく、採光・通風の確保がしやすい間取り構成です。行灯部屋のない設計であることを売主は強調しており、全居室に自然光が届く配慮がされています。

2LDKの主力プランは専有面積59〜77㎡です。リビング・ダイニングに天井カセット型エアコンが設置され、温度ムラが少ない快適な環境が整います。廊下部分にはタイル仕上げが採用されており、帰宅時の雰囲気が上質です。水回りの天板にはフィオレストーン（石材調素材）を使用。ディスポーザーと食洗機も標準装備で、ミールタイムの家事動線を短縮できます。ZEH基準（ゼロ・エネルギー・ハウス）を達成しており、冬あたたかく夏すずしい住まいとして設計されています。

3LDKは77㎡〜106㎡と幅があり、DINKsが将来の子ども部屋を確保するプランから、子育て世帯が3室しっかり使えるプランまで対応します。106㎡超の大型住戸は坪単価が高くなりますが、本郷台地の眺望と広さを求める購入者にとっては選択肢となります。ただし外向きの眺望については、周囲の建物や台地の向きによって住戸によって大きく異なります。内見時に自分が契約する住戸からの実際の景色を必ず確認してください。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

全戸の価格レンジは1億5,800万円〜5億5,000万円（予定）。現在先着順で受付中の住戸は1億9,600万円〜2億7,700万円（2LDK・3LDK、59〜77㎡）です。坪単価は901万円〜1,244万円で、平均約1,100万円となります。これは文京区・本郷エリアの新築として過去最高水準に近い価格設定です。第1期の販売では倍率43.8倍（ダイヤモンド不動産研究所調べ）という驚異的な人気を集めており、需要の強さを示しています。

周辺中古マンションの坪単価

※売出価格・成約価格を元に算出した目安。出典：SUUMO・LIFULL HOME'S・イエシル（2025〜2026年データ）

同エリアで築7年・高グレードのマンションが860〜916万円/坪で流通していることを踏まえると、ザ・ライオンズ本郷の新築1,100万円/坪は周辺比で20〜25%高い水準です。新築プレミアムを考慮してもやや割高の評価です。購入後に資産として維持するためには、都心立地・地盤の安定・路線価の安定が支えになりますが、短期的な売却を想定する場合は慎重な判断が必要です。また管理費が㎡単価440円/月という重さも長期保有のコストに直結します。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

この物件の中心的な購入者像は、大手町・東京・新宿・渋谷への通勤を重視する30〜40代のDINKsや単身の専門職です。坪単価1,100万円・総額2〜3億円という価格水準は、共働き高収入世帯か資産活用を考える層が主な対象です。文京区の落ち着いた住環境・東京大学周辺の文化的な街並みを好む人にも向いています。

平日の朝は水道橋駅まで3分、都営三田線に乗れば大手町まで7分です。電車の中で1本連絡を返している間に職場の最寄り駅に着く生活が作れます。夜は東京ドームシティの飲食店や神保町の本屋を流して帰る、という都心の豊かさがあります。週末は白山神社の緑や不忍池まで自転車で出かけたり、本郷通りを散歩して古書街まで歩くという、都心でありながら騒がしくない時間の過ごし方ができます。小さな子どもがいる世帯には本郷小学校が徒歩3分という安心感があります。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 5駅5路線・大手町まで7分という都内でも最上位クラスのアクセス密度。朝の移動時間が短く、通勤ストレスが最小化できる。
• 地域危険度ランク1（建物倒壊・火災ともに5段階中最低）・液状化リスク低・洪水非該当。本郷台地という地形的な強さが防災面の安心を裏付けている。
• 全住戸内廊下・角住戸率高い・各戸専用宅配ボックス付き。プライバシーと利便性を両立した設計で、日々の暮らしのクオリティに直結する。

気になる点

• エレベーターが1基のみ。60戸・14階建てに対して少なく、朝夕の混雑時間帯に待ちが発生する可能性がある。購入前にピーク時の利用状況を売主に確認することをすすめる。
• 各階ゴミ置き場なし・13〜14階のみ設置。ゴミ出しのたびにエレベーターで最上階へ移動する手間が毎日続く。共用施設が少ないわりに管理費（㎡単価約440円/月）が重い点も長期保有のコストとして頭に置いておきたい。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：大手町・東京・新宿に通勤する30〜40代の共働き夫婦で、落ち着いた文教エリアに住みたい人。防災地盤を資産性の軸として重視する人。都心立地のブランドと長期保有を前提に購入を検討している人。

すすめない：車を日常的に使う世帯（駐車場の設置率28%・抽選あり）。ゴミ出しや荷物の移動動線をストレスなく使いたい人（各階ゴミ置き場なし・EV1基）。坪単価1,100万円の価格帯に対してお得感を求める場合（同エリア中古高グレード比で20%超の新築プレミアム）。