【品川区】ディアナコート旗の台
荏原町駅徒歩3分・全28戸・1LDK+2S〜3LDK｜建築士が見た"視線の抜け" ― 価格発表の前に、高台の8階建てと28戸の管理費で確かめたいこと
ディアナコート旗の台は、東急大井町線「荏原町」駅から徒歩3分、品川区旗の台3丁目に計画されている全28戸のマンションです。価格はまだ発表されておらず、販売開始は2026年12月上旬の予定です。この記事では、低い家並みの中に8階建てを細く立てた設計の意味、駅からの道のり、高台の土地のハザード、28戸という小さな規模が将来の管理費用に与える影響、そして近くの新築と中古の価格の物差しまで、一級建築士として20年、設計の現場から見た目で整理します。
結論から言えば、「3駅3路線を使い分けながら、静かな高台で角住戸に住みたい」人には有力な候補です。ただし価格と管理費が出るまでは判断を急がない方がよい物件です。最後のまとめで、すすめる人・すすめない人の判定もしています。
| 価格 | 未定（2026年12月上旬に販売開始の予定。販売戸数も未定） |
|---|---|
| 今の販売期 | 販売開始前（予告広告の段階）。販売開始までは契約・予約・申込順位の確保はできない |
| 間取り・広さ | 1LDK+2S〜3LDK／53.14〜104.44㎡（一般分譲20戸の内容。総戸数28戸のうち友の会会員住戸7戸・募集対象外住戸1戸は含まない） |
| 管理費・修繕の積立 | 金額未定 |
| 完成・引渡し | 2028年9月下旬完成・2028年10月下旬引渡し（予定） |
| 近くの新築：レジデンシャル品川荏原町（公式・10/15確認） | 先着順の1戸が1億3,298万円（3LDK・60.21㎡）。第3期2次（2026年10月下旬販売開始予定）の予定価格は6,300万円台〜2億3,900万円台。「荏原町」駅徒歩2分・2026年10月下旬竣工予定 |
| レジデンシャル品川荏原町の坪単価（計算） | 先着順の1戸で1坪あたり約730万円（13,298万円÷60.21㎡×3.3058 で出した目安） |
比べる物差しとして、物件から1km以内で売り出し中の築6〜18年の中古（3LDK・66〜75㎡）は、坪単価@617〜764万円です（記事の「価格と周辺相場」の表。2026年10月時点の目安）。
※売主の公式サイトの物件概要と、売主が掲載する物件概要（情報提供日2026年10月14日）で2026年10月15日に確認しました。価格が発表されたら、この記事も更新します。販売状況は数週間で変わるため、最新は公式サイトで確かめてください。坪単価は価格と専有面積からの計算です。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
スペック
| 所在地 | 東京都品川区旗の台3丁目85-2（地名地番） |
|---|---|
| 交通 | 東急大井町線「荏原町」駅徒歩3分、東急大井町線・池上線「旗の台」駅徒歩7分、東急大井町線・都営浅草線「中延」駅徒歩7分 |
| 総戸数 | 28戸（友の会会員住戸7戸・募集対象外住戸1戸を含む。一般分譲は20戸） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上8階建て |
| 敷地面積 | 966.78㎡ |
| 建築面積 | 416.28㎡ |
| 延床面積 | 2,611.07㎡ |
| 用途地域など | 第一種住居地域・準防火地域・第二種高度地区 |
| 建ぺい率・容積率 | 建ぺい率60%（建築基準法第53条3項1号・2号により80%）・容積率200%（用途地域按分計算による） |
| 土地の権利 | 所有権の共有（専有面積割合） |
| 間取り・専有面積 | 1LDK+2S〜3LDK／53.14㎡〜104.44㎡（一般分譲住戸） |
| バルコニー・ルーフバルコニー | バルコニー5.98㎡〜15.40㎡、ルーフバルコニー10.07㎡〜43.13㎡（使用料未定） |
| 完成・引渡し | 2028年9月下旬完成・2028年10月下旬引渡し（予定） |
| 駐車場 | 12台（身障者用平置駐車場1台を含む）、料金未定 |
| 駐輪場 | 51台（2段ラック式上段15台・下段29台、スライドラック式7台）、料金未定 |
| バイク置場 | 6台、料金未定 |
| 売主 | 株式会社モリモト |
| 設計・監理 | 株式会社四季建築設計事務所 |
| デザイン監修 | アーキサイトメビウス株式会社 |
| 施工 | 未定 |
| 管理 | 区分所有者全員で管理組合をつくり、管理会社に委託（管理会社は未定） |
| 建築確認番号 | JCIA確認S26第00059号（令和8年8月28日付） |
※売主公式サイトの物件概要と、売主が掲載する物件概要（情報提供日2026年10月14日）。2026年10月15日に確認。徒歩分数は80mを1分とした概算（公式サイトの注記）。
主要駅へのアクセス
| 主要駅（乗る駅） | 通勤時（日中）／乗換 |
|---|---|
| 五反田（中延から） | 4分（日中4分）／直通（都営浅草線） |
| 大井町（荏原町から） | 6分（日中6分）／直通（東急大井町線） |
| 品川（荏原町から） | 14分（日中13分）／大井町でJR京浜東北線に乗換 |
| 渋谷（旗の台から） | 19分（日中17分）／自由が丘で東急東横線に乗換 |
| 東京（荏原町から） | 27分（日中25分）／大井町でJR京浜東北線、品川でJR上野東京ラインに乗換 |
| 日本橋（中延から） | 21分（日中21分）／直通（都営浅草線） |
※物件から駅までの徒歩（荏原町3分・旗の台7分・中延7分）は含まない。通勤時は午前7時30分〜9時着、かっこ内は日中（午前10時〜午後2時着）。乗換・待ち時間を含み、2026年5月時点（売主公式サイト記載値）。このほか、自由が丘へ5分・二子玉川へ13分（旗の台から直通の急行）、新橋へ16分（中延から直通）。
一級建築士ryoが見る「高台に細く立つ8階建て」
SECTION 02 / SITE & CONTEXT
この物件を一言で語るなら「低い住宅地の高台に、細い8階建てを一本立てる」計画だ。公式サイトは、旗の台三丁目が地形図のとおり周りより一段高い場所にあり、周辺に低層の家並みが広がるため、上の階からは空の広がりと眺めが楽しめると説明している。国土地理院の標高データでも、敷地は約22.9m、荏原町駅の付近は約19mで、駅から3〜4m上がった台地の縁にある。すぐ近くには旗岡八幡神社（約120m）と法蓮寺（約160m）の緑がある。
数字を組み合わせると、設計の優先順位が見えてくる。敷地966.78㎡に対して建物が地面を覆うのは416.28㎡で、建ぺい率は約43%（計算）。角地などの緩和で80%まで建てられる敷地なので、半分近くしか使っていない。その分、上に積んだ。延床面積2,611.07㎡は敷地の約2.7倍（計算。容積率に数えない廊下や駐車場の面積も含む）で、地上8階建てだ。上の敷地配置イラストを見ると、1階は風除室・エントランスホールと、シャッター付きの屋内平置き駐車場、屋外の平置き駐車場、自転車置場で埋まり、住戸はない。28戸を2〜8階の7フロアに割ると、1フロアあたり平均4戸（計算）。公式サイトが「全28邸のうち23邸が角住戸」（角住戸率82%）と書くのは、この1フロア4戸前後という細い建て方の結果だ。
つまり設計者は、建物を細く高くすることで、①ほとんどの住戸を角住戸にして窓を2方向以上に取り、②地面を空けて12台すべてを機械式でない平置きにし、③低い家並みの上に眺めを確保する、という三つを同時に狙ったと読める。タイトルに「視線の抜け」を選んだのはこのためだ。
一方で、細く高い建物には別の顔もある。低層の家並みの中では、8階建てはよく目立つ。公式サイト自身が「低層住宅が並ぶなか、空に伸びる姿」と表現しているとおり、街並みに溶け込む建物ではなく、街から突き出る建物だ。眺めの良さは、周りの家から見上げられることと表裏一体である。また、この一帯は第一種住居地域で、隣の土地にも同じ程度の高さの建物が建ちうる。下の階ほど、隣地の建て替えで景色が変わる余地は大きい。
建ぺい率を約43%に抑えて細く積み、1階を丸ごと平置き駐車場と玄関に充てた計画は、28戸という小さな規模で「角住戸」「眺め」「機械式でない駐車場」を両立させるための明快な答えだ。ただし、眺めの価値は階で大きく変わる。周りの家並みを越えて空が抜けるのは、おおむね4階より上と考えておくのが妥当だ。検討するなら、希望の住戸の窓の正面に何が建っているかを現地で確かめ、2〜3階の住戸は眺めではなく「角住戸の明るさ」で選ぶことを勧める。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALKING ROUTE
改札を出てから
いちばん近いのは東急大井町線の「荏原町」駅だ。各駅停車の駅で、急行に乗るなら「旗の台」駅（徒歩7分）を使う。荏原町駅のまわりは荏原町商店街（物件から約170m）だ。Google マップの徒歩ルートでは、駅から仲通りを経由して約220m・3分と出る。
道のり前半（駅前〜商店街）
駅を出るとすぐ商店街の中を歩く。公式サイトによると、新鮮な食材や総菜、日用品の店が並び、帰り道に夕食の買い物を済ませられる。公式サイトの商店街の地図では、荏原町・旗の台・中延の駅のまわりに五つの商店街が描かれており、どの駅を使っても帰り道に店がある。
道のり後半（物件直前）
商店街を抜けると、低層の住宅が並ぶ住宅地に変わる。物件のすぐそばには旗岡八幡神社の森（約120m）があり、物件の前まで来ると、商店街から離れた住宅地の静けさに変わる。公式サイトが「静と動」と表現するのは、この駅前の商店街と神社脇の住宅地の切り替わりのことだ。
歩いてみての体感
起伏は小さいが、ゼロではない。国土地理院の標高データでは、荏原町駅の付近が約19.3m、敷地が約22.9mで、駅から物件へは3m余り上る。駅と物件を結ぶ直線上の標高を見ると、駅から100mほど進んだあたりで約19.8mから約23.0mへ高くなり、その先は物件までほぼ平らだ。Google マップはこのルートを「ほぼ平坦」と表示するので、急な坂ではなく、短いゆるやかな上りと読める。距離が約220mと短いので、ベビーカーでも負担は小さい。商店街を抜けてからの住宅地の区間も短いが、夜の明るさは一度現地で確かめておきたい。
荏原町3分・旗の台7分・中延7分という「3駅を歩いて使い分けられる」ことが、この立地の本当の強みだ。品川・東京へは荏原町から大井町経由、渋谷へは旗の台から急行、五反田・日本橋・新橋へは中延から浅草線と、行き先で駅を選べる。ただし荏原町は急行が止まらないので、毎日の通勤で使う駅と所要時間は、平日朝に実際の乗り継ぎで測っておくことを勧める。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
商店街に囲まれた、駅の間の住宅地
物件は、荏原町・旗の台・中延という三つの駅の、ちょうど間に入り込んだ住宅地にある。公式サイトの用途地域の図では、駅前と幹線道路沿いは近隣商業地域や商業地域、その内側は第一種住居地域で、物件はこの住宅側に建つ。駅の近さと住宅地の落ち着きを両方取れる場所だ。
日々の買い物は、売主の周辺施設一覧でスーパーのオオゼキ 旗の台店が約320m（徒歩4分）、イオンタウン旗の台が約530m（徒歩7分）。旗の台三丁目商店街は約390m（徒歩5分）だ。大きな商業施設は大井町（電車で6分）に出ることになり、公式サイトは大井町駅前の再開発や、高輪ゲートウェイシティなど品川方面の開発を「生活圏」として紹介している。ただ、これらは電車で出かける先の話で、物件のまわりの街並みが変わる話ではない、と読むのが正確だ。
生活インフラ・学区
品川区の「丁目別」通学区域（令和8年4月改正）では、旗の台3丁目は全域が旗台小学校・荏原第五中学校の区域だ。国土地理院の指定避難所データの位置から測ると、旗台小学校は直線で約440m、荏原第五中学校は約640m。品川区には通学区域以外の学校を選べる仕組みもあるため、入学の年の選び方は品川区教育委員会で確かめてほしい。大きな病院では、昭和医科大学病院（旗の台1丁目）が直線で約560mにある。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 洪水浸水想定 | 想定最大規模で敷地は区域外。敷地の南約150〜250m（荏原町駅のまわりから南の低い一帯）には0.5m未満、0.5〜3mの区域がある。計画規模でも敷地は区域外 |
|---|---|
| 浸水が続く時間・家屋倒壊等氾濫想定区域 | 区域外 |
| 高潮・津波浸水想定 | 区域外 |
| 土砂災害警戒区域 | 区域外 |
| 液状化危険度 | 地盤分類は「台地1」（東京都 地域危険度測定調査）。液状化の可能性は東京都「東京の液状化予測図」で確認を |
| 地域危険度（地震火災） | 建物倒壊危険度ランク2・火災危険度ランク3・総合危険度ランク3（第9回・旗の台3丁目。総合危険度は都内5,192町丁目中570位） |
| 海抜・標高 | 約22.9m（荏原町駅付近は約19.3m） |
| 最寄避難所 | 源氏前小学校（直線約370m）、延山小学校（直線約380m）、旗台小学校（直線約440m） |
出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域・高潮・津波・土砂災害の配信データ）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）
数字の意味を順に読む。まず水害だ。最悪の大雨を想定した洪水の想定で、敷地そのものは浸水の区域に入っていない。ただし、南へ150mほど下った荏原町駅のまわりから南は低くなっており、0.5m未満〜0.5〜3mの浸水が想定される区域がある。荏原町駅の近くには、川の上を緑道にした立会川緑道があり、標高データでも駅の南は周りより低い（敷地の南約320mで約18.4m）。物件は無事でも、大雨の日に駅まで歩く道が水に浸かる可能性はある、という意味だ。標高22.9mの台地の上にあり、高潮・津波・土砂災害の区域にも入らない。水害の面では、23区の中でも条件の良い土地と言える。
地震では、東京都の地域危険度で旗の台3丁目は火災危険度と総合危険度がランク3（5段階の真ん中）、建物倒壊危険度はランク2だ。これは物件そのものの強さではなく、古い木造住宅の多さや道の細さから見た「町丁目としての危なさ」を示す数字である。地盤分類は台地で、低地に比べて地盤の面では有利な土地だ。
台地の上の標高約23mで、洪水・高潮・津波・土砂災害のいずれの区域にも入らない。この物件の安全面の評価ははっきり良い。気にすべきは、周りの古い住宅地で火災が広がりやすいかどうか（火災危険度ランク3）と、大雨の日に荏原町駅のまわりの低い道を通ることくらいだ。検討するなら、大雨の日に駅から帰る道を、旗の台駅側・中延駅側も含めて2通り決めておくことを勧める。
小さな28戸の「将来の管理費用」を読む
SECTION 06 / KEY RISK
水害の心配が小さいこの物件で、購入判断に最も響く未確定事項は、価格の次に、毎月の管理費と修繕の積立がいくらになるかだ。2026年10月15日時点で、どちらも「金額未定」となっている。そしてこの物件は、その金額が高めに出やすい条件をいくつも持っている。
「小規模マンションの管理費用」とは何か
マンションの管理費は、管理会社への委託費、エレベーターや自動ドアの点検、共用部の電気代、清掃などを、住戸の数で分け合うお金だ。修繕の積立は、十数年ごとの外壁や屋上、設備の直しに備えて、毎月積み立てるお金である。どちらも「建物全体でかかる費用」を割り勘にする仕組みなので、同じ設備を持つなら、戸数が少ないほど1戸あたりの負担は重くなる。エレベーター1基の点検費は、100戸で割っても28戸で割っても、建物全体では同じだけかかる。
この物件への影響を読む
この物件の総戸数は28戸。さらに公式サイトによると、廊下は雨風にさらされない内廊下で（公式サイトでは同じ売主の他物件の写真で紹介）、駐車場はシャッターゲート付きの平置き12台だ。内廊下は、廊下の照明や空調、清掃の手間が外廊下より多い。シャッターゲートも、定期的な点検と将来の交換が要る設備である。28戸でこれらを分け合うことになる。
物差しになるのは、近くで管理費が公表されている物件だ。同じ売主のディアナコート荏原町アトラス（大田区北馬込1丁目・51戸・7階建て）や、荏原町駅徒歩2分のレジデンシャル品川荏原町（41戸）は、販売中・販売予定の住戸の管理費を公式サイトの物件概要に載せている。この物件の予定額が出たら、それぞれの管理費を専有面積で割った1㎡あたりの金額を並べ、28戸のこの物件がどの水準に置かれたかを確かめたい。毎月の支払いには、さらに修繕の積立と駐車場代が加わる。
もう一つ、まだ決まっていないことがある。物件概要では、施工会社と管理会社がどちらも「未定」だ。建物をどこが建て、完成後にどこが管理するかで、建物の品質の見え方も、管理費の水準も変わる。また、総戸数28戸のうち一般に売り出されるのは20戸で、7戸は売主の友の会の会員向け、1戸は募集の対象外だ。完成は2028年9月下旬の予定で、販売開始からほぼ2年待つことになる。
28戸・内廊下・シャッター付き駐車場という組み合わせは、住み心地を上げる代わりに、将来の管理費用を少ない戸数で背負う設計だ。それ自体は悪いことではない。ただ、新築時の管理費と修繕の積立は低めに設定され、10年ほどで上がることが多い。小規模な物件ほど、その上がり幅は大きくなりやすい。価格表が出たら、物件価格だけでなく「管理費＋修繕の積立＋駐車場代」を毎月の支払いとして合算し、10年後に修繕の積立が2倍になっても家計が回るかで判断することを勧める。
自分で確認する方法
| インフォメーションセンターで聞くこと | 「管理費・修繕の積立・駐車場代の予定額はいつ出ますか」「修繕の積立は、何年後にいくらに上がる計画ですか（将来の管理費用の計画の表を見せてください）」「内廊下の空調・照明、シャッターゲートの点検と交換の費用は、どこに含まれていますか」「施工会社と管理会社はいつ決まりますか」「管理員は通勤ですか、何曜日・何時間ですか」 |
|---|---|
| 契約前に見る書類 | 重要事項説明書の管理費・修繕の積立の欄、管理規約の案、将来の管理費用の計画（何年目にいくら上がるか） |
| 近くの物件と比べる | 同じ売主のディアナコート荏原町アトラスや、近くの新築・中古の管理費を1㎡あたりで割り、この物件の予定額と並べる |
| ディアナコート旗の台 インフォメーションセンター | フリーダイヤル 0120-624-200。受付時間10:00〜17:00、火曜・水曜定休 モリモト「ディアナコート旗の台」物件概要のページ → |
共用部の見立て
SECTION 07 / COMMON AREA
エントランスは、自然石と御影石の壁、四季の植栽で囲み、深い庇で奥へ導くつくりだ（公式サイト）。敷地配置イラストでは、道路から風除室を通ってエントランスホールに入り、その奥にエレベーター、脇に宅配ボックスと管理員室がまとまる。ゴミ置場もエレベーターの近くにあり、1階の動線は短く整理されている。
ホールは石の壁に沿って足元の光が続き、正面に庭の緑を見せる設計だ。28戸の規模なので、ラウンジやゲストルームのような共用施設は公式サイトに挙がっていない。共用部の充実ではなく、玄関まわりの素材と、内廊下、平置き駐車場に予算を回した計画と読める。
駐車場は12台で、全戸の約43%（12台÷28戸、計算）が車を置ける。すべて平置きで、機械式のように操作を待つ必要がなく、将来の機械の入れ替え費用もかからない。一方で公式サイトによると、一部の住戸（4〜6階の70㎡台と、最上階の角住戸のプラン）には平置き駐車場の優先使用権が付く。その他の住戸の人が車を持つなら、空きが出るかを先に確かめる必要がある。自転車置場は51台で、1戸あたり約1.8台（計算）だ。
28戸のマンションで、機械式を使わず12台すべてを平置きにした判断は高く評価できる。機械式駐車場は、使う人が減っても入れ替えの費用が全員にかかる設備で、小規模な物件ほど重荷になる。その荷を最初から背負わない計画は、6章で読んだ管理費用の面でも理にかなう。車を持つ予定の人は、自分の希望住戸に優先使用権があるか、なければ何台が抽選に回るのかを必ず聞いておきたい。
専有部の見立て
SECTION 08 / UNIT PLAN
住戸は1LDK+2S〜3LDKで、一般分譲の専有面積は53.14〜104.44㎡。公式サイトは「70㎡台を中心に104㎡台まで」と紹介している。公開されている6タイプ（A・B・C・E・I・J）の多くにウォークインクローゼットや玄関の靴の収納（シューズインクローゼット）が付き、収納を重視していることが分かる。ここでは性格の違う3つのプランを読む。
Aタイプ（2LDK+S+WIC+SIC・70.32㎡）——中心の70㎡台
公式サイトが「南西角住戸」と紹介する、中心価格帯になりそうな70㎡台のプランだ。リビング・ダイニング・キッチンは約15.5畳で、角の2面に窓がある。個室は約6.0畳・約5.0畳・約4.0畳の3つで、間取り図ではそのうち2つが「サービスルーム」と表記され、階によって「主寝室」の表記に変わる。3つの部屋がある実質3LDKの使い方ができる。4〜6階の住戸には平置き駐車場の優先使用権が付く（公式サイト）。バルコニーは5.98㎡と小さめで、外で過ごす場所というより、角の窓から光を取る住戸と読める。
Iタイプ（3LDK+2WIC+SIC・100.52㎡）——ルーフバルコニー付きの3方角住戸
公式サイトが「最上階角住戸」のプレミアムプランとして紹介する、3方向に窓のある住戸だ。リビング・ダイニング・キッチンは約23.5畳、主寝室は約9.2畳で、洋室2つ（各約5.0畳）が付く。特徴は二つのルーフバルコニーで、Aは43.13㎡、Bは20.81㎡ある。43.13㎡はおよそ26畳分（計算）で、リビング・ダイニング・キッチンより広い屋外を持つことになる。間取り図の方位では、大きなルーフバルコニーAは北側にある。この地域は第二種高度地区で、北側の隣地に向けて建物の高さを斜めに抑える決まりがある。外観CGで上の階が斜めに削られた形に見えるのはこの決まりによるものと読め、削られた部分を屋外の居場所に変えた設計だ。
Cタイプ（2LDK+WIC・53.67㎡）——コンパクトな東向き
公式サイトが「陽当たり良好な東向き」と紹介する、50㎡台の2LDKだ。リビング・ダイニング・キッチン約12.8畳、主寝室約5.8畳、洋室約4.1畳で、廊下を短くまとめている。夫婦二人や単身での住まいを想定したプランで、この物件の中では最もコンパクトな部類だ。
この物件の専有部は「角住戸の明るさと収納」で勝負している。70㎡台のAタイプは、3つの個室を取りつつリビング・ダイニング・キッチンを15畳台に確保した、家族向けの標準的で使いやすい形だ。一方、IタイプやJタイプのルーフバルコニー付き住戸は、高さの決まりで削られた部分を屋外の部屋に変えた、この物件でしか手に入らない住戸である。ただし広いルーフバルコニーは、使用料（未定）と、防水の直しの時期に家具を動かす手間も伴う。屋外で過ごす習慣がある人ほど価値が大きく、そうでない人には割高な広さになる。
価格と周辺相場
SECTION 09 / PRICE
2026年10月15日時点で、この物件の価格は未定だ。販売開始は2026年12月上旬の予定で、販売戸数も決まっていない。この記事では価格の予想はしない。代わりに、価格が出たときにすぐ比べられる物差しを並べておく。
近くの新築の価格
いちばん近い物差しは、荏原町駅徒歩2分のレジデンシャル品川荏原町（中延5丁目・41戸・6階建て・2026年10月下旬竣工予定）だ。公式サイトでは、先着順の1戸（3LDK・60.21㎡）が1億3,298万円で、坪単価は約730万円（計算）。2026年10月下旬に販売予定の第3期2次は、予定価格が6,300万円台〜2億3,900万円台とされている。駅により近く、商店街と緑道に面した物件で、完成も約2年早い点は割り引いて比べる必要がある。
周辺中古マンションの坪単価
| 物件名 | 築年・坪単価・補足（いずれも土地は所有権） |
|---|---|
| オープンレジデンシア品川中延 | 2019年築・@617万円（3LDK・66.91㎡の売り出し）・中延5丁目・荏原町駅徒歩3分・28戸 |
| Brillia品川中延 | 2008年築・@628万円（3LDK・72.51㎡の売り出し）・中延6丁目・中延駅徒歩6分・166戸 |
| Brillia旗の台 | 2020年築・@653万円（3LDK・74.9㎡の売り出し）・旗の台6丁目・旗の台駅徒歩7分・38戸 |
| アトラス品川中延 | 2019年築・@764万円（3LDK・68.38㎡の売り出し）・中延2丁目・荏原中延駅徒歩4分・195戸 |
※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年10月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。
物件から1km以内（丁目の中心までの直線で約320〜870m）の、築6〜18年・3LDKの売り出しは、坪単価@617〜764万円に並ぶ。中でも、同じ28戸・8階建てで荏原町駅徒歩3分のオープンレジデンシア品川中延（@617万円）は、規模も駅距離もこの物件に最も近い。新築のレジデンシャル品川荏原町の約730万円は、この中古の幅の上の方にある。
この物件の価格が出たら、まず70㎡台（Aタイプなど）の坪単価を計算し、オープンレジデンシア品川中延の@617万円と、新築のレジデンシャル品川荏原町の約730万円の間のどこに置かれたかを見ることを勧める。周辺中古の+10%以内なら「適正」、+20%を超えれば「割高」というのが、このブログの物差しだ。
近くの新築が坪700万円台で売られている以上、この物件も同じ水準で出てくる可能性は十分ある。そのとき問われるのは、駅2分・竣工間近の新築と、駅3分・高台・ほとんど角住戸で完成が2年先の新築のどちらに同じ単価を払うかだ。私なら、価格表が出たら第一希望の住戸の坪単価を、上の中古4件と新築1件の単価と同じ表に書き込み、さらに6章で読んだ管理費を足した毎月の支払いで比べる。価格の発表前に資料請求をして、価格表を最初に受け取れる状態にしておくことを勧める。
ここに住む日常
SECTION 10 / DAILY LIFE
想定される購入層は、品川・大井町・五反田方面へ通う30〜40代の共働き夫婦と、小学生までの子どもがいる家族、そして都心へ電車で出やすい場所に住み替えたい50代以上の二人暮らしだ。70㎡台の3部屋の住戸と、53㎡台のコンパクトな住戸、100㎡超のルーフバルコニー付き住戸がそろい、家族の形の違う人が同じ建物に住む構成になっている。
平日の朝は荏原町駅まで3分歩き、大井町で乗り換えて品川へ14分（通勤時）。子どもは旗台小学校へ通う。帰りは荏原町商店街で総菜を買い、オオゼキ 旗の台店（徒歩4分）で食材をそろえる。週末の朝は、La Vie Claire（徒歩5分）で朝食をとるか、旗岡八幡神社の境内を抜けて散歩する。買い物の大きな用事は大井町、休日の外出は大井町線の急行で自由が丘・二子玉川へ。駅前の商店街の便利さと、神社脇の静けさを毎日行き来する暮らしになる。
生活利便チェック：
- スーパー：オオゼキ 旗の台店（徒歩4分・約320m）・イオンタウン旗の台（徒歩7分・約530m）
- 商店街：荏原町商店街（徒歩3分・約170m）・旗の台三丁目商店街（徒歩5分・約390m）
- 公立小：品川区立旗台小学校（直線約440m。中学校は荏原第五中学校・直線約640m。通学区域は品川区の「丁目別」通学区域で確認してほしい）
- 公園・緑：立会川児童遊園（徒歩4分・約260m）・旗岡八幡神社（徒歩2分・約120m）
- 病院：昭和医科大学病院（旗の台1丁目・直線約560m）
※スーパー・商店街・公園・神社の距離と分数は売主公式サイトの値。学校の距離は国土地理院の指定避難所データの位置、病院の距離は国土地理院の住所検索の位置から測った直線距離。
近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）
カフェ｜旗の台4丁目・徒歩5分（約400m）
口コミは180件を数える。売主の公式サイトでも街の店として紹介されており、週末の朝食に歩いて行ける距離だ。
ドーナツ店｜中延5丁目（荏原町商店街）・徒歩3分（約230m）
口コミは60件を超える。駅からの帰り道の途中にあり、子どもへのおみやげを買って帰れる。
カフェ｜旗の台5丁目・徒歩8分（約640m）
口コミは160件を超える。旗の台駅側に歩けば、焼き菓子とコーヒーの店で休日の午後を過ごせる。
居酒屋｜中延5丁目・直線約390m
口コミは30件と多くはないが、評価は高い。遅い時間まで開いており、仕事帰りの夕食を駅の近くで済ませられる。
※評価はGoogle マップ評価（2026年10月15日時点）。La Vie Claire・UNI DONUTS 荏原町・Chilling Coffee&Bake の距離・分数は売主公式サイトの値、Oden は国土地理院の住所検索の位置から測った直線距離。営業時間・定休日は変わることがある。
スーパー・商店街・小学校・大きな病院が徒歩10分圏にそろい、日々の暮らしは歩いて完結する。この立地の価値は、駅前の便利さを毎日使いながら、家のまわりは神社の森に近い静かな住宅地であることだ。大型の商業施設が近くにないことを不便と感じる人は、大井町まで電車で6分という距離を、週末の過ごし方と合わせて考えて決めることを勧める。
まとめ
SECTION 11 / CONCLUSION
★評価（5段階）
※価格の★は、価格が未発表のため付けていない（2026年10月15日時点）。総合の★は、価格と管理費が未定であることを織り込んで3とした。価格が発表されたら見直す。
良い点
- 荏原町駅徒歩3分・旗の台駅と中延駅も徒歩7分の3駅3路線。品川へ14分・五反田へ4分・渋谷へ19分（通勤時）と、行き先で駅を選べる
- 標高約22.9mの台地の上で、洪水・高潮・津波・土砂災害の想定区域のいずれにも入らない
- 建ぺい率約43%（計算）の細い8階建てで、28戸中23戸が角住戸。駐車場12台はすべて平置きで、機械式の入れ替え費用がかからない
気になる点
- 価格・管理費・修繕の積立がすべて未定。28戸・内廊下・シャッター付き駐車場を少ない戸数で支えるため、将来の管理費用は上がりやすい。施工会社・管理会社も未定
- 近くの新築（レジデンシャル品川荏原町）は坪約730万円（計算）で、同じ水準なら周辺の中古（@617〜764万円）の上の方になる。完成は2028年9月下旬の予定で、販売開始から約2年待つ
- 低い家並みの中の8階建てで、下の階は隣地の建て替えで景色が変わりうる。一般分譲は20戸と少なく、平置き駐車場の優先使用権が付く住戸は一部に限られる
こんな人にすすめる／すすめない
すすめる：品川・五反田・渋谷など城南の複数の方面へ通い、3つの駅を使い分けたい30〜40代の共働き世帯や、駅に近い静かな住宅地へ住み替えたい二人暮らし。水害の想定が小さい土地を重視し、角住戸の明るさや、上の階の眺め・ルーフバルコニーに価値を感じる人に合う。
すすめない：2年以内に入居したい人、毎月の管理費用を低く抑えたい人、ラウンジなどの共用施設を求める人。急行の止まる駅の目の前を最優先にする人や、車を確実に置きたいのに優先使用権のない住戸を検討する人にも向かない。
総合すると、ディアナコート旗の台は「台地の上に細く立つ、角住戸ばかりの28戸」だ。3駅を使える立地と水害の想定の小ささ、平置き駐車場を選んだ計画は、どれも長く住むほど効いてくる長所である。一方で、価格・管理費・施工会社という購入判断の核心がまだ何も決まっていない。今の段階では資料請求で価格表を待ち、出てきた価格を近くの新築・中古の坪単価と、管理費を足した毎月の支払いで比べてから判断することを勧める。
・モリモト「ディアナコート旗の台」公式サイト：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hatanodai/
・同 物件概要（2026年10月15日確認）：outline/／ポジション：position/／ロケーション：location/／アクセス：access/／デザイン：design/／間取り：plan/
・売主提供の物件概要（情報提供日2026年10月14日、2026年10月15日確認）：SUUMO 物件概要
・ワールドレジデンシャル「レジデンシャル品川荏原町」物件概要（2026年10月15日確認）：公式サイト
・モリモト「ディアナコート荏原町アトラス」物件概要（2026年10月15日確認）：公式サイト
・周辺中古の売り出し事例（2026年10月確認）：オープンレジデンシア品川中延／Brillia品川中延／Brillia旗の台／アトラス品川中延
・国土交通省ハザードマップポータル（重ねるハザードマップ）：https://disaportal.gsi.go.jp/
・東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ：東京都オープンデータカタログ
・国土地理院 標高データ・指定避難所データ・住所検索（距離は直線）
・品川区「品川区立小・中・義務教育学校『丁目別』通学区域」（令和8年4月改正）：品川区公式サイト（PDF）
・徒歩ルート・店舗の評価：Google マップ（2026年10月15日確認）
※掲載画像は売主公式サイトからの引用です（出典は各画像キャプションに記載）。
※案内図はGoogle マップの埋込機能を使用。現地案内図は売主公式サイトからの引用です。
ディアナコート旗の台の価格・間取りが気になったら
12月の販売開始前に、価格表と管理費の予定額を受け取れるよう資料請求・会員登録をしておくのが確実です
- 価格・販売戸数・管理費などは、記事に書いた日付の時点で売主の公式サイトなどに公開されていた情報です。販売状況や価格は変わることがあります。
- 坪単価は公開された価格と専有面積からの計算、周辺の中古相場は売り出し事例などにもとづく目安で、実際の取引価格を示すものではありません。公式に発表されていない価格の予想は掲載していません。
- ★の評価、「割高・割安」の判断、設計の読み解きは、一級建築士である筆者の個人的な見解です。将来の価格・資産価値・住み心地を約束するものではありません。
- ハザードや地域の情報は、国や自治体が公開している資料をもとにしています。最新の内容は各自治体の資料で確かめてください。
- 購入を考えるときは、売主の最新の資料と重要事項説明で必ず確かめたうえで、ご自身の判断でお決めください。当サイトは特定の物件の購入や投資を勧めるものではありません（免責事項）。
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