【品川区】レジデンシャル品川荏原町

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※売主公式サイトの物件概要（情報登録日2026年10月27日、2026年11月2日確認）。公式トップページは「完成販売」とし、2026年9月撮影の建物外観の写真を載せている。

主要駅へのアクセス

※駅からの電車の時間で、物件から駅までの徒歩は含まない。通勤時＝目的駅に8:30〜9:30着、日中＝9:31〜18:00着。乗換・待ち時間を含む売主公式サイトの記載値（ジョルダン・東京時刻表調べ、2025年4月現在）。

一級建築士ryoが見る「立会川緑道に南面する41戸」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件を一言で語るなら「幅約13mの緑道に南を向け、商店街から一歩奥に引いた6階建て」だ。公式の敷地配置イラストでは、敷地の南辺が立会川緑道に接し、東側は荏原町商店街の通りに向けてエントランスを開いている。立会川緑道は、川にふたをして上を遊歩道にした緑道で、売主は幅員を約13mと示している。南の窓の前に、建物の建たない幅13mの帯が続く。これがこの物件の一番の個性であり、タイトルに「緑道と配棟」を選んだ理由だ。

数字を組み合わせると、設計の優先順位が見えてくる。敷地981.44㎡に対して建物が覆うのは713.34㎡で、敷地の約73%（計算）だ。延床面積2,885.97㎡は敷地の約2.9倍（計算）にあたる。細く高く積むのではなく、6階に抑えて横に広く建てた形で、その結果、建物の中央に共用廊下を通し、その南と北に住戸を並べる平面になった。公式の住戸位置図を数えると、南の列（A〜Dタイプなど）が1〜4階に4戸ずつと5階、5〜6階のメゾネットを合わせて21戸、北の列（G〜Kタイプなど）が15戸、東のエントランスの上（E・Fタイプなど）が5戸だ（いずれも図から数えた値）。家族向けの3LDKを緑道側の南の列に集め、北の列に1LDKなどの小さな住戸を置いて41戸を確保する、という配分の意図と読める。

その配分は、北の列の住戸に影響する。Jタイプ（1LDK・33.91㎡）の間取り図は方位記号が下向きに描かれ、バルコニーは北側に付く。同じ列に並ぶ住戸も、北に窓を向けるものが中心と読める。北の列の外側は隣地の建物との間の植栽帯で、緑道の抜けは届かない。東側については、公式は商店街に面した側を大きく後退させて、道行く人が足を止められる余白をつくったと説明する。商店街から見たときの圧迫感を抑える作り方だ。外装は焼き物の風合いの砂色のタイルで、緑道の緑の背景になる色を選んだとしている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

使うのは東急大井町線「荏原町」駅の正面口で、徒歩2分、公式の表記で約120mだ。現地案内図では、駅の改札は線路の南側の正面口と北側の北口に分かれ、物件は線路の南にある。正面口を出ると、目の前を南北に「仲通り」が走り、両側に商店が並ぶ。ここがもう荏原町商店街の一部で、公式は約160店舗が集まる商店街としている。

道のり前半（正面口〜三間通りの交差）

現地案内図の徒歩ルートは、正面口から仲通りをまっすぐ南へ下る。すぐに東西に延びる三間通りの商店街と交わる。駅のまわりには銀行の出張所やドラッグストア、コンビニが集まる。公式の周辺施設一覧では、まいばすけっと荏原町駅前店が約110m、セブン-イレブン品川荏原町駅前店が約100m、カルディコーヒーファーム荏原町店が約40mで、帰り道の途中で日々の買い物が済む。

道のり後半（物件直前）

交差点を過ぎてさらに南へ進むと、通りの西側に物件のエントランスがある。商店街の店先から一段引いたところに入口を設け、その奥にエントランスホールが続く。通りの向かいにはトルコ料理店やテイクアウトの店が並び、そのまま南へ数十m進めば立会川緑道だ。駅前のにぎわいの延長線上に家の入口がある、という距離感になる。

歩いてみての体感

道中の起伏はほとんどない。国土地理院の標高データでは、荏原町駅の付近が約19.2m、仲通りの途中が約18.6m、物件の東の通りが約18.4mで、駅から物件へわずかに下るだけだ。2分の道のりに大きな通りの横断はなく、ベビーカーや自転車でも負担は小さい。夜も商店街の明かりが続く道だが、その分、平日の夕方は買い物の人と自転車で混み合う。子ども連れで歩くなら、自転車とのすれ違いには気を配りたい。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の成り立ち

荏原町は、東急大井町線の駅を中心に、南北の仲通りと東西の三間通りに商店街が延びる、昔ながらの商店街の街だ。物件の南を東西に走る立会川緑道は、その名の通り立会川の流れの上にある。川の上を緑道にした場所は、周りより一段低い谷の底にあたることが多い。国土地理院の標高データでも、敷地の中心が約18.6mで、南へ200〜400m進むと25〜27mほどまで上がり、北の旗岡八幡神社の方向も23mほどまで上がる。物件は、両側を高い土地に挟まれた立会川の谷の中にある。この地形が、後で読む浸水の想定につながる。

使える駅は3つある。公式は、荏原町駅（約120m・徒歩2分）、東急池上線も通る旗の台駅（約600m・徒歩8分）、都営浅草線の中延駅（約740m・徒歩10分）の3駅3路線としている。荏原町駅から大井町線で大井町まで7分、自由が丘まで9分（いずれも通勤時）、旗の台駅から池上線で五反田まで8分、中延駅から浅草線で新橋まで16分だ。行き先によって駅を使い分けられる反面、荏原町駅に止まるのは各駅停車で、急行に乗るには旗の台で乗り換える、と公式のアクセス表記も示している。

生活インフラ・学区

スーパーは、まいばすけっと荏原町駅前店が約110m（徒歩2分）、オオゼキ旗の台店が約230m（徒歩3分）、文化堂荏原店が約590m（徒歩8分）、イオンタウン旗の台が約650m（徒歩9分）、東急ストアフードステーション旗の台店が約670m（徒歩9分）だ。病院は、公式が365日救急に対応するとする昭和医科大学病院が約950m（徒歩12分）、旗の台病院が約1,000m（徒歩13分）にあり、ゆきこどもクリニックが約110mにある。公式は通学区指定校として、品川区立旗台小学校（約450m・徒歩6分）と品川区立荏原第五中学校（約660m・徒歩9分）を示している。学区は変わることがあるため、購入時に品川区教育委員会で確かめてほしい。同じ荏原町駅の徒歩3分では、ディアナコート旗の台（全28戸）が2026年12月上旬に販売を始める予定で、比べる相手が近くにある時期だ。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・高潮・津波・土砂災害の配信データ。洪水は想定最大規模と計画規模）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）

表で最も重いのは洪水の行だ。想定最大規模の雨、つまり起こりうる最大級の大雨では、敷地の一部に0.5〜3mの浸水が想定されている。0.5mは大人の膝くらい、3mは1階の軒下に近い深さで、1階の住戸と、1階にある駐輪場・ゴミ置場・エントランスに影響しうる。川の整備の目標とする規模の雨（計画規模）では想定がなく、浸水が想定されるのは最大級の大雨の場合だ。とはいえ、谷の底という地形は変えられない。売主は、ゲリラ豪雨などによる建物内への浸水を防ぐための止水板を備え、1人でも2分程度で設置できると説明している。地盤については、谷底低地の上に建つ建物を、拡底杭25本で固い地盤に支えるとしている。

駐車場は41戸に身障者用の1台だけ、を読む

SECTION 06 / KEY RISK

レジデンシャル品川荏原町の購入判断を、浸水の想定と並んで大きく左右するのは、駐車場の数だ。物件概要の駐車場の欄は「身障者用1台（月額使用料：28,000円）」で、41戸に対して敷地の中に車を止められるのは、この1台だけになる。

駐車場が足りないマンションとは何か

新築マンションの駐車場の台数は物件ごとに違い、戸数に対して何台あるか（設置率）で比べる。駅に近い小さな敷地では、駐車場を減らして住戸や共用部に面積を回す計画がある。駐車場が足りないマンションでは、車を持つ人は近くの月極駐車場を自分で探して借りることになる。費用は管理費とは別にかかり、空きがなければ借りられない。また、近くの月極駐車場は土地の持ち主の都合で契約が終わることもあり、ずっと借り続けられる保証はない。

この物件への影響を読む

この物件の設置率は41戸に1台で、約2%（計算）だ。しかもその1台は身障者用で、月額28,000円の使用料が決まっている。誰が使えるのか、使う人がいないときにほかの住人が借りられるのかは、公式の物件概要には書かれていない。敷地配置イラストでは、この区画はエントランスホールの北側にあり、来客や引越し、宅配の車をどこに止めるかは、今の資料からは読み取れない。比べると、同じ荏原町駅の徒歩3分で販売予定のディアナコート旗の台は、全28戸に12台（身障者用1台を含む）で、約43%（計算）だ。

一方で、駐車場が少ないことは悪い話ばかりではない。機械式の駐車場は、将来の入れ替えに大きな費用がかかり、空きが増えると使用料の収入も減る。この物件にはその負担がない。代わりに自転車置場が53台（41戸に約1.3台、計算）、バイク置場が6台用意されている。設計者は、駅2分・商店街の真ん中という立地から、暮らしの足を電車と自転車に置いたと読める。問題は、将来この住戸を売るときに、車を持つ家族が買い手の候補から外れやすいことだ。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

入口は、商店街の通りから一段引いたところにつくられている。公式は、街に開いた余白の中に、植栽と光る壁に浮かぶ太い柱を置いたアプローチと説明する。東側のアプローチには、葉の色の変化や花・実を楽しめる落葉樹を、南の緑道側には3本の常緑の高木を中心にした植栽帯を配し、シラカシ・ソヨゴ・ヤマボウシ・モミジなどを挙げている。商店街のにぎわいから、家の入口で一度気持ちを切り替えられる作りだ。

エントランスホールは大理石の壁と、明かりをためる天井のリブで構成され、その先に住戸へ続く内廊下がある。共用部の設備としては、メールコーナーの宅配ボックス（発送にも使える）、脱臭装置付きのゴミ置場、地震などに備えた共用の防災備蓄倉庫、1階のAEDが公式に並ぶ。ペットは種類や数の制限つきで飼育でき、エレベーターにはペット同乗を知らせるボタンがある。防犯は、非接触キー、防犯カメラ、エレベーター内のモニターなどを備えるとしている。

気になるのは、41戸という規模での管理の費用だ。先着順の住戸（62.13㎡）の管理費は月20,200円で、1㎡あたり約325円（計算）、修繕のための積立金は月11,190円で、1㎡あたり約180円（計算）になる。内廊下は外廊下より空調や照明、清掃の手間がかかり、その費用を41戸で分け合う。ラウンジのような大きな共用施設を持たない分、費用は入口まわりと内廊下に集中している。修繕のための積立金が将来どう変わる計画かは、購入前に資料で確かめたい。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

今売られているのは、先着順の1戸（3LDK・62.13㎡）と、第3期2次以降の6戸（1LDK〜3LDK・33.91〜95.58㎡）だ。公式トップページは、3LDKの専有面積が62.13㎡と60.21㎡の2タイプ、最上階の南向きメゾネットが95.58㎡と案内している。売主提供の物件情報では、第3期2次の間取りとしてJ（1LDK+WIC+SIC・33.91㎡）、Er（2LDK+DOMA・62.7㎡）、Nm（3LDK+コンサバトリー+SIC・95.58㎡）が挙がる。設備は、天然石の質感の「フィオレストーン」のキッチン天板、浄水器一体型のタッチレス水栓、食器洗い乾燥機、ガラストップのコンロ（1LDKは2口）、天井設置型の室内物干しなどが公式に並ぶ。ここでは、最上階のNm、先着順と同じ面積のA、北の列のJの3タイプを読む。

Nmタイプ（3LDK+コンサバトリー+SIC・95.58㎡）——最上階の南向きメゾネット

5階と6階にまたがるメゾネットだ。5階に玄関と寝室約6.2帖、6階にリビング・ダイニング・キッチン約19.6帖、寝室約5.1帖と約4.3帖、約1.8帖のコンサバトリー（ガラスで仕切った窓辺の小部屋）、1618サイズの浴室とルーフバルコニーが入る。リビングは南の立会川緑道に向き、公式の眺望写真では低い家並みの上に空が大きく開ける。リビングと浴室を最上階に置き、玄関と寝室を下の階に分けた作りで、来客の動きと家族の時間を上下で分けられる。一方で、5階の寝室を使う人は、浴室のある6階へ毎日階段を上り下りすることになる。

Aタイプ（3LDK・62.13㎡）——先着順の1戸と同じ面積

南の列の西の端に入る角住戸で、リビング・ダイニング・キッチン約12.8帖、主寝室約6.0帖、寝室約4.0帖と約4.1帖の3LDKだ。リビングは南のバルコニーと西の窓の2方向に開き、主寝室の脇にサービスバルコニーが付く。浴室は1317サイズとやや小さめで、4帖台の部屋が2つと、子ども部屋としてはぎりぎりの広さになる。公式のAタイプの図面では、バルコニー面積5.80㎡は1・2階の値とされ、先着順の1戸のバルコニー面積も5.80㎡なので、先着順の住戸は1階か2階のAタイプと読める。階は前の章で読んだ浸水の想定とも関わるため、申し込む前に担当者に確かめてほしい。

Jタイプ（1LDK+WIC+SIC・33.91㎡）——北の列のコンパクトプラン

リビング・ダイニング・キッチン約10.1帖に、寝室約3.0帖、ウォークインクローゼットとシューズインクローゼットを組み合わせた1LDKだ。浴室は1216サイズ。方位記号の通り、バルコニーとリビングの窓は北を向き、直射日光は入りにくい。そのかわり、まぶしさや夏の暑さは抑えられ、在宅で画面を見る仕事には向く面もある。寝室約3.0帖は、ベッドを置けばほぼいっぱいの広さで、2人暮らしには狭い。駅2分に住む単身者の「眠る場所」と割り切れるかが、このタイプの分かれ目になる。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年11月2日時点で公式サイトに出ている価格は2つだ。先着順の1戸は3LDK・62.13㎡で11,598万円、坪単価は約617万円（計算）になる。第3期2次は予告広告で、予定販売価格は6,300万円台〜23,900万円台（100万円単位）、2026年11月中旬に販売を始める予定とされ、第3期2次以降の販売戸数は6戸だ。第3期2次は価格と住戸の組み合わせが公表されていないため、この記事では坪単価を計算しない。先着順の1戸の管理費は月20,200円、修繕のための積立金は月11,190円で、引渡時に修繕積立基金932,000円などを払う。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年11月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

表を並べると、先着順の1戸の位置がはっきりする。近くの築7〜18年の3LDK（66〜77㎡）は@567〜612万円で売り出されており、先着順の1戸の約617万円は、その上限とほぼ同じ水準だ。4件の平均（約590万円、計算）と比べると約5%（計算）高い。新築で、しかも完成販売で建物を見てから決められることを考えると、この差は小さい。一方、旗の台の2025年築の2LDKは@835万円で売りに出ており、築浅の中古との差は大きい。総合すると、先着順の1戸の価格は周辺相場に対して「適正」の範囲と判断する。ただし、先着順の住戸が1階か2階である可能性、駐車場がないこと、浸水の想定は、価格の判断に含めておきたい。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される購入層は、大井町・品川・五反田・新橋に通う単身者と、車を持たない30〜40代の共働き世帯、子どもが小さいうちの3人家族だ。1LDKの33㎡台は単身者、3LDKの60㎡台は2人暮らしから子ども1人の家族、最上階の95㎡台のメゾネットは広さと眺めを求める家族が候補になる。商店街の店で日々の買い物を済ませ、外食も楽しみたい人ほど、この立地の良さを使い切れる。

平日の朝は、2分歩いて荏原町駅へ。大井町線で大井町まで7分、品川まで14分だ（通勤時）。新橋や日本橋へ行く日は、10分歩いて中延駅から浅草線に乗る。子どもは約450mの旗台小学校へ歩いて通う。帰りはまいばすけっとやオオゼキで夕食の材料をそろえ、疲れた日は商店街のトルコ料理店や寿司店で済ませる。週末は立会川緑道を散歩し、少し足を延ばして洗足池公園（約1,630m）へ、あるいは大井町線で自由が丘まで9分だ。駅前のにぎわいと、緑道の静けさを、同じ日の中で行き来する暮らしになる。

生活利便チェック：

• スーパー：まいばすけっと荏原町駅前店（徒歩2分・約110m）・オオゼキ旗の台店（徒歩3分・約230m）・文化堂荏原店（徒歩8分・約590m）・イオンタウン旗の台（徒歩9分・約650m）
• 公立小：品川区立旗台小学校（徒歩6分・約450m。公式が示す通学区指定校。中学校は品川区立荏原第五中学校・徒歩9分・約660m。学区は品川区教育委員会で確認してほしい）
• 公園：荏原町公園（徒歩2分・約100m）・立会川緑道（約30m）・洗足池公園（徒歩21分・約1,630m）
• 病院：昭和医科大学病院（徒歩12分・約950m）・旗の台病院（徒歩13分・約1,000m）・ゆきこどもクリニック（徒歩2分・約110m）

※距離・分数は売主公式サイトの周辺施設の値（80mを1分として計算）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年11月2日時点）。UNI DONUTS 荏原町の距離はGoogle マップの位置までの直線距離、ほかは売主公式サイトの周辺施設の値で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格の★は、公式に発表された先着順の1戸の価格（2026年11月2日時点）と、周辺の中古の売り出し価格を比べて付けた。第3期2次の住戸ごとの価格が出る本広告（2026年11月中旬予定）のあとに見直す。

良い点

• 東急大井町線「荏原町」駅から徒歩2分で、道のりは標高差1m前後の平らな商店街の道。旗の台（池上線）・中延（浅草線）も使え、大井町7分・五反田8分・新橋16分（通勤時）と行き先を選べる
• 南の列の住戸と最上階のメゾネットは、幅約13mの立会川緑道に向く。川の上の緑道は前に建物が建たない帯で、窓の前の抜けが続きやすい
• 完成販売で、予約制の現地建物案内会で建物を見てから決められる。先着順の1戸の坪単価約617万円（計算）は、同じ駅圏の中古の3LDKの上限とほぼ同じ水準にとどまる

気になる点

• 駐車場は41戸に身障者用の1台だけ（月額28,000円）で、車を持つ世帯は近くの月極駐車場を自分で探す必要がある。来客や引越しの車の扱いも公式には示されておらず、将来売るときに車を持つ家族が買い手から外れやすい
• 敷地は立会川の谷の底（標高約18.6m）にあり、最大級の大雨では敷地の一部に0.5〜3mの浸水が想定されている。先着順の1戸は図面の表記から1階か2階と読め、1階の住戸を選ぶなら浸水への備えを確かめたい
• 北の列の住戸（住戸位置図から数えて15戸ほど）は、間取り図の方位から北向きと読め、緑道の抜けがない。41戸の内廊下の建物で、1戸あたりの管理の費用が下がりにくい

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：大井町・品川・五反田・新橋に通い、車を持たずに暮らす単身者や共働き世帯。駅と商店街のすぐそばで、外食や買い物を歩いて済ませたい人。緑道に向く南の列の住戸を、完成した建物の中で確かめて選びたい家族にも合う。

すすめない：車を日常的に使う世帯、来客の車の出入りが多い人。浸水の想定を気にする人が1階の住戸を選ぶ場合や、北向きの住戸に日当たりを期待する人にも向かない。商店街のにぎわいや人通りを避けたい人には、別の静かな住宅地を勧める。

総合すると、レジデンシャル品川荏原町は「駅2分の商店街のそばで、立会川緑道に南を向けた6階建て」だ。南の列の住戸の筋は良く、先着順の1戸の価格も周辺の中古と比べて無理がない。判断を分けるのは、駐車場がほぼないこと、谷の底の浸水の想定、そして南・北・東のどの列の住戸を買うかだ。検討するなら、本広告の価格表と一緒にこの3点を担当者に確かめ、完成した住戸の中で光と眺めを見てから申し込んでほしい。

レジデンシャル品川荏原町の価格・間取りが気になったら

第3期2次の住戸ごとの価格や、残っている住戸の向き・階は、資料請求と物件エントリーで確かめるのが確実です