【江戸川区】アルファグランデ一之江七番街｜一之江駅徒歩3分・全39戸・3LDK｜価格・間取りを建築士が解説

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※スターツデベロップメント公式サイト掲載の日中平常時の目安。朝ラッシュ時はプラス5〜10分程度見込んでください。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

敷地面積714㎡。地上14階建て、39戸のコンパクトな物件です。この物件が立つのは環状七号線（環七）沿いで、交通量の多い幹線道路が西側に走っています。ここが立地の難しさであり、同時に設計者の腕の見せ所でもあります。

注目したいのは、主開口部（リビング・ダイニングの主窓）を環七とは反対側——一之江第二小学校の校庭方向に向けていることです。校庭は建物の南〜東側に広がっており、この方向は日当たりが確保されやすく、隣接建物による遮りが少ない開放的な景色が広がっています。「環七沿い」という一見マイナスな立地条件を、建物の向きと開口部の配置でうまく克服しています。

1フロア3戸構成も重要なポイントです。一般的なマンションは1フロアに5〜8戸並ぶことが多く、中住戸は両隣に住戸が接するため採光・通風が限られます。このマンションは1フロア3戸で角住戸率が66.7%と高く、住戸の3戸中2戸が複数面に開口を取れる角住戸です。加えて全戸8m超のワイドスパンを採用。開口部が広く、奥行きより横に広い居室構成で、光と風が入りやすい間取りになっています。

アウトフレーム工法の採用により、室内への柱の出っ張りが最小化されています。居室の四隅がすっきりとした長方形になるため、家具の配置がしやすく、部屋の実質的な使い勝手が上がります。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

都営新宿線・一之江駅は地下駅で、出口は南口と北口があります。物件へは北西方向に約240mほど歩く形になります。改札を出ると、駅前には商店やコンビニエンスストアが並ぶ小さな商業エリアがあり、都営線の住宅街駅らしい穏やかな空気が漂っています。高層ビルが林立するような派手さはなく、どちらかというと地に足がついた生活感のある駅前です。

道のり前半（駅前〜中盤）

駅を出て北側へ向かうと、すぐに環状七号線との交差点にさしかかります。交通量が多い幹線道路のため、信号待ちが発生しますが、横断歩道は整備されており、特別な危険はありません。環七を渡ると一之江7丁目の住宅街に入ります。整然とした戸建てや中低層マンションが続くエリアで、駅前の商業的な雰囲気からすっきりと切り替わります。

道のり後半（物件直前）

住宅街を歩いていくと、一之江第二小学校の校庭沿いの道に出ます。校庭の緑が視界に入り、街のスケール感がゆるやかに広がります。物件は校庭に隣接するように建っており、14階建ての建物が目に入る頃には「到着した」という感覚があります。このあたりは車の通りも少なく、子どもを連れていても歩きやすい道です。

歩いてみての体感

駅から物件まではほぼ平坦な道のりです。江戸川区一之江は荒川・江戸川に挟まれた沖積低地で、区域全体に高低差がほとんどありません。標高は約1〜2m程度（地理院地図）で、坂道はゼロと考えてよいです。徒歩3分（約240m）という距離は体感的にも短く、小雨であれば傘をさすのをためらうくらいの距離感です。夜間は駅前の明かりと住宅街の街灯でおおむね明るく確保されています。子連れや荷物が多いときも、坂がないぶん負担が少ないのは城東エリアの利点です。環七の横断時の信号待ちがやや気になりますが、実際の所要時間は3〜5分程度で収まります。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の特性と再開発動向

一之江は江戸川区の西部に位置する住宅街です。都営新宿線が開通（1986年）して以来、ベッドタウンとして発展してきた歴史があります。駅周辺には中低層の住宅が多く、大規模な再開発は計画されていません。価格が高騰しがちな城西・城南の住宅地と比べると、静かで落ち着いた暮らしができるエリアとして、子育て世帯や都営線通勤者に根強い人気があります。

再開発という観点では、江戸川区全体の区役所移転計画（区役所の新庁舎建設）や、近隣の篠崎・船堀エリアの都市整備が進みつつあります。ただし一之江の駅前そのものへの大きな投資は現時点で発表されておらず、急激な地価上昇よりも安定した資産保全を期待するエリアと位置づけるのが現実的です。

生活インフラ・学区

日常の買い物は、駅周辺のスーパーマーケット・コンビニエンスストアで完結できます。大型商業施設としては、西葛西・葛西方面にイトーヨーカドー等があり、自転車圏内です。また、都営バス「環07・環08系統」で東京ディズニーランド・東京ディズニーシーへのバス直行ルートがある点は、ファミリー世帯には一つの魅力です。

医療施設は江戸川病院（江戸川区北葛西）や複数のクリニックが徒歩・自転車圏内に点在しています。学区は一之江第二小学校（徒歩約5分）・二之江中学校（徒歩約7分）で、通学路は住宅街の中を歩く安全なルートです。公園は近隣に緑道・小公園が複数あり、子どもが遊べる環境は整っています。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：江戸川区水害ハザードマップ第2版（2025年7月公表）／国土交通省ハザードマップポータル／東京都地域危険度測定調査／国土地理院 地理院地図

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

総戸数39戸の小規模マンションとして注目したいのは、管理の仕組みです。管理業者管理方式（いわゆる「第三者管理」）を採用しており、住人が理事会・管理組合役員を担う必要がありません。共働き世帯や忙しい30〜40代には、この方式は実際の暮らしでじわじわと効いてきます。

設備面では、スマート宅配システム「Pabbit（パビット）」を導入しています。荷物の受け取りに管理室や専用BOXへ立ち寄る手間を省ける次世代型の仕組みで、宅配便の再配達問題に悩む世帯には実用的です。ディスポーザーも全戸に採用されており、生ゴミを流しで処理できる利便性は、共働き世帯の日常のQOLを高めます。

駐車場は14台設置（機械式13台・平面1台）。総戸数39戸に対して設置率は約36%です。車を持つ世帯は月額駐車場代に加え、場合によっては近隣の有料駐車場を別途確保する必要があります。購入前に駐車場の空き状況と月額費用を必ず確認してください。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

全プランを通じた特徴は「幅の広さ」です。アウトフレーム工法により、LDKに接する壁面がすっきりとした長方形になっています。8m超のワイドスパンは、横長のリビングに大型ソファや書棚を置いても窮屈にならない余白を生み出します。

Aタイプ（73.50㎡）── 収納充実の3LDK

3LDK + ウォークインクローゼット2箇所 + シューズインクローゼット。バルコニー11.66㎡＋サービスバルコニー2箇所という構成です。3面採光のプランで、複数の居室に自然光が入ります。収納はウォークイン2つ＋シューズインクロークと充実しており、子どもの荷物が増えるファミリー世帯でもスッキリ暮らせる設計です。ワイドスパン約8.4mで、LDKの横幅が確保されています。

Bタイプ（66.61㎡）── コンパクト3LDK＋大型バルコニー

3LDK + ウォークインクローゼット。バルコニー15.66㎡と、Aタイプを大きく超えるバルコニー面積が特徴です。ワイドスパン約8.7mで、洋室(3)の引き戸を開けると最大約14.5帖の空間として使えるフレキシブルな間取りです。LDKは約10.5帖と、3LDKとしては少しコンパクトですが、洋室を開けた大空間が日常の余白になります。ただし浴室は1317サイズ（幅130cm×奥行き170cm）とやや小さめの設定です。バスタイムにゆったりしたい方は確認を。

Cタイプ（73.50㎡）── 3面採光の角住戸

角住戸プランで、3面採光を確保しています。2〜10Fは2LDK+S+ウォークインクローゼット、11〜14Fは3LDK+ウォークインクローゼットという間取りで、階によって仕様が切り替わります。効率的な家事動線と大型ウォークインクローゼットが特徴で、収納と居住性のバランスが取れたプランです。朝の光が複数の窓から入るため、高層階の角住戸であれば、開放感ある暮らしが期待できます。

全プラン共通で、リビング・ダイニングと洋室（1）に床暖房を採用。東京ガスの都市ガス利用で、冬の足元からの暖かさが確保されています。タンクレストイレ・スロップシンク（洗濯機置き場脇の流し台）も全戸に標準装備されており、グレード感は70〜90平米クラスのファミリーマンションに匹敵します。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

販売価格は6,600万円台〜9,000万円台（第1期予定）で、最多価格帯は7,900万円台（4戸）です。専有面積66.61〜73.50㎡との比較で坪単価を計算すると、最多価格帯（7,900万円台・73.50㎡）でおよそ355万円/坪、最安値（6,600万円台・66.61㎡）でおよそ328万円/坪、最高値（9,000万円台・73.50㎡）でおよそ405万円/坪となります。平均的な坪単価は340〜360万円程度と読み取れます。

周辺中古マンションの坪単価

※2026年5月時点のSUUMO・LIFULL HOME'S掲載の売出価格を元に算出した目安。成約価格とは異なる場合があります。

周辺の中古（築14年・徒歩3分）の実勢坪単価が約307万円であることを踏まえると、新築本物件の坪単価340〜360万円は「やや割高」の水準です。ただし、免震構造・ZEH-M・全戸ワイドスパン・ディスポーザー・スマート宅配システムといった設備水準を含めれば、新築プレミアムとして妥当な範囲に収まっていると評価できます。城東エリアの物件としては強気の価格設定ですが、都心アクセスと設備品質を総合すると、一定の合理性はあります。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

想定される主な購入層は、30〜40代の共働きファミリーです。都営新宿線で大手町（約26分）・新宿（約33分）へ直通でアクセスできるため、中央線・山手線沿線のオフィスワーカーにとって通勤圏として現実的な選択肢になります。子どもの学区（一之江第二小・二之江中）も徒歩5〜7分圏内にまとまっており、子育て環境は整っています。

平日の朝は、ディスポーザーで生ゴミをさっと処理し、スマート宅配システムで前日の荷物を確認してから出発できます。改札まで3分という近さは、乗り遅れのストレスを日常から切り離してくれます。帰宅後はバルコニーで夕涼み。Bタイプの15.66㎡のバルコニーなら、椅子を出してコーヒーを飲む余裕があります。週末は自転車で西葛西・葛飾のスーパーへ買い出し、またはバスでディズニーへ。ファミリー向けの選択肢が充実しているエリアです。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 免震構造＋ZEH-M認証の二重の安心感。地震対応と省エネ性能を両立した設計は、同価格帯の城東物件の中では頭一つ抜けています。
• 全戸8m超ワイドスパン・1フロア3戸・角住戸率66.7%。環七沿いという立地の難しさを、配棟と間取りの工夫で克服した設計判断が光ります。
• 一之江駅徒歩3分・大手町まで26分。都営新宿線直通という利便性は、乗換なしで都心オフィス街へアクセスできる現実的な強みです。

気になる点

• 江東5区大規模水害広域避難の対象エリア。荒川・江戸川の氾濫時に、72時間以上前からの事前広域避難が必要と国から指定されています。売主が掲げるハザードリスクの開示内容と、自分が選ぶ住戸の階数・想定浸水深さを必ず照合してください。
• 駐車場の設置率が約36%（14台/39戸）。都心駅近の物件は駐車場が少ない傾向がありますが、車を使う頻度が高い世帯は近隣の月極駐車場確保が必要になる可能性があります。月額費用も含めて住居費トータルで計算することを忘れずに。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：都営新宿線で大手町・新宿方面に通勤する30〜40代の共働きファミリー。免震・省エネ性能を重視し、子どもの学区も気にしながら城東エリアで手頃な新築を探している方。車を使わない（または1台持てる余裕がある）ライフスタイルの世帯。

すすめない：水害リスクに強い不安を感じる方（江東5区の広域避難対象エリアであることを納得しきれない場合）。2台以上の駐車スペースが必要なカーライフ重視の世帯。周辺中古相場との価格差を考慮し、より高いコスパを求める方。