【荒川区】クレストタワー西日暮里
新三河島徒歩4分・全113戸・地上20階建て｜建築士が見た"アプローチの設計"
出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
販売開始は2026年5月中旬。坪単価約480万円という強気の価格設定の妥当性を、敷地のアプローチ設計・周辺再開発・水害ハザードの3つの軸から、一級建築士の視点で読み解きます。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
| 物件名 | クレストタワー西日暮里 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都荒川区荒川4丁目8番地（地番） ※住居表示は要確認 |
| 売主 | ゴールドクレスト |
| 施工会社 | 未公表（モデルルームで要確認） |
| 規模 | 地上20階建て / 総戸数113戸（他集会室1戸） |
| 間取り | 2LDK〜3LDK |
| 専有面積 | 48.20㎡〜70.02㎡ |
| 価格帯 | 6,738万円〜10,758万円 (SUUMO先着順: 7,900万円台〜1億2,400万円台) |
| 平均坪単価 | 約480万円（概算） |
| 竣工予定 | 2026年11月下旬 |
| 入居予定 | 2027年4月下旬 |
| 販売開始 | 2026年5月中旬予定（先着順受付中） |
主要駅アクセス早見表
| 新三河島駅 | 徒歩4分（京成本線） |
|---|---|
| 町屋駅 | 徒歩7分（東京メトロ千代田線）→ 大手町まで直通13分 |
| 三河島駅 | 徒歩7分（JR常磐線） |
| 西日暮里駅 | 徒歩14分（JR山手線・京浜東北線） |
| 東京駅 | 約12〜19分（上野乗換） |
敷地と街区 — アプローチの設計
SECTION 02 / SITE PLAN
この物件で最初に注目したいのは、エントランスへ至る「アプローチの設計」です。住宅地の細街路を抜けてくる動線の処理、植栽帯のとり方、車寄せの有無——これらは竣工後に変えられない、敷地形状とほぼ等価の固定資産になります。
荒川4丁目は下町情緒の残る住宅密集地。タワーマンションの足元を、周辺の街並みとどうつないでいくか。設計者がここに何分の一の労力を割いたかで、住み心地が大きく変わってきます。
外観完成予想図｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
ファサードデザイン｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
建築士ryoの一言
タワマンの価値は最後はアプローチで決まる、と思っています。エントランスホールがどれだけ豪華でも、そこに至る数十メートルが薄暗い・狭い・抜け感がない、では帰宅が憂鬱になる。新三河島駅からの最後の100mが、ご自身の生活動線として「気持ちよい」かどうか、必ず現地で確かめてほしいと思っています。住人を毎日ねぎらいながら進める感覚があるかどうか、です。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALK TO STATION
新三河島駅から徒歩4分、表記通りの距離で、起伏もほぼ平坦。日々の通勤で苦になる地形ではありません。
ただし新三河島は京成本線・各駅停車のみ。実用的な通勤動線は町屋駅（徒歩7分）からの千代田線になります。
建築士ryoの一言
「新三河島徒歩4分」は実距離ですが、ご自身の通勤先によっては町屋駅（千代田線）までの7分が日々の主動線になります。表記の最寄りだけで判断せず、実際に通勤で使う駅までの距離を頭に置いておくことをすすめます。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
物件の位置
荒川区荒川4丁目（35.7370738, 139.7776869）
周辺ロケーション
出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
2つの大型再開発の影響圏
物件のすぐ南には2つの大型再開発が控えています。
- 三河島駅前北地区再開発（地上43階・2028年3月完成予定）— 物件徒歩圏。
- 西日暮里駅前再開発（4路線交差・2033年度完成予定）— 中長期で街の格が変わる可能性。
学区
| 小学校 | 第二峡田小学校 |
|---|---|
| 中学校 | 第四中学校 |
※学区は番地・住居表示で異なる場合があります。荒川区通学区域表で必ずご確認ください。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 洪水ハザード | 区内ほぼ全域・最大5m以上想定（荒川区公式） |
|---|---|
| 高潮 | 区内約5割が対象 |
| 液状化 | 荒川・隅田川沿いは中〜高リスク |
| 標高 | 約2〜3m（低地） |
建築士ryoの読み方
荒川区は東京の中でも水害ハザードが正直に厳しいエリアです。タワーマンションは高層階に住めば直接の浸水被害は受けにくいものの、エレベーター・電気設備機械室が地下や1階にある場合、長期断水・停電のリスクがあります。設備機械室の位置を必ず売主に確認することを検討してほしいですね。
共用部の見立て
SECTION 06 / COMMON AREA
出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
エントランスは吹き抜けホール、住戸へのアクセスは内廊下方式。タワーマンション標準的な構成です。駐車場台数とEV充電の有無は要モデルルーム確認。
出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
建築士ryoの一言
吹き抜けホールは見栄えがする一方で、空調コストと将来の管理費用に跳ね返ります。113戸という比較的コンパクトな規模で吹き抜けを維持するなら、月々の管理費がどれくらいに設計されているか、必ず確認してください。
専有部の見立て
SECTION 07 / UNIT PLAN
出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
2LDK〜3LDK、48.20㎡〜70.02㎡。2LDK主体の構成は、千代田線通勤のDINKS（共働き子なし夫婦）を想定した住戸計画と読めます。
住戸プラン全体俯瞰｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
主要タイプ間取り
Type A
Type D
Type E
出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
建築士ryoの一言
3LDKでも70㎡を切る住戸は、廊下面積が相対的に大きくなる傾向があります。「LDK広め・個室はコンパクト」になりがちな間取りなので、家族構成と合うかは現地モデルルームで体感してみてください。
価格と周辺相場
SECTION 08 / PRICE
新築坪単価480万円に対し、周辺の中古マンション相場は350〜390万円。新築プレミアムを差し引いても、+25〜35%の上乗せです。再開発期待値・千代田線アクセス・新築価値をどう評価するかで、判断が分かれる価格帯です。
ここに住む日常
SECTION 09 / LIFESTYLE
想定読者は、千代田線・町屋から大手町まで直通13分の通勤動線を活かす、丸の内・霞が関エリア勤務のDINKS。下町の生活インフラ（商店街・銭湯・町屋の食文化）を楽しめるかどうかも、満足度を左右します。
建築士ryoの一言
千代田線・町屋から大手町まで直通13分、というのが本物件の強みです。丸の内・霞が関エリア勤務のDINKSにとっては、価格に見合う通勤動線になりそうですね。
まとめ・建築士ryoの判定
SECTION 10 / VERDICT
こんな人におすすめ
- 千代田線で大手町・霞が関方面に通勤する共働き世帯
- 下町の商店街・町屋の生活文化を楽しめるカップル
- 三河島駅前・西日暮里駅前再開発の中長期上昇期待を取りに行く層
気になる点
- 坪単価480万円は周辺中古比+25〜35%で割高感あり
- 荒川区は最大5m超の水害ハザード想定エリア
※価格・面積等は2026年4月時点の情報。販売開始（5月中旬）以降の最新情報はSUUMOまたはモデルルームでご確認ください。