マンション市場ニュース
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イメージ写真 不動産経済研究所が4月20日に発表した2025年度（2025年4月〜2026年3月）の首都圏新築分譲マンション市場動向で、1戸当たり平均価格が9,383万円・前年度比+15.3%と過去最高を更新した。東京23区は1億3,784万円・+18.5%、東京23区以外は6,823万円・+12.5%、神奈川県は7,481万円・+13.6%、千葉県は6,828万円・+21.8%という大幅な伸び。23区を中心に、都心の新築価格は1年で2割近く跳ねた格好だ。
一方で発売戸数は2万1,659戸・前年度比-2.6%と4年連続で減少し、調査開始の1973年度以降で過去最少を更新した。2026年の供給見込みも約2万3,000戸と、過去50年で最低水準と予想されている。デベロッパー各社は売れ残りリスクを警戒して供給戸数を絞り込み、結果として「少量・高単価」に振り切った市場構造が一段と鮮明になっている。
注目すべきは、新築の価格上昇と中古市場の温度差だ。同じく4月発表のダイヤモンド不動産研究所データでは、東京中古マンションは城西エリアが急騰する一方、都心3区では売出と成約の乖離が約7,000万円まで拡大している。新築は「絞り込み高単価」、中古は「売出強気・成約鈍化」という分岐が同じ月に並んだことで、住み替え検討層には「いつどの市場で買うか」がここ数年で最も重要な判断軸になりつつある。
建築士ryoの一言「新築の発売戸数が4年連続で減って過去最少という数字は、街にとっても結構大きな話なんですよね。売られている部屋の少なさは、結果的に『いま買える街・買えない街』のコントラストを強くしていきます。住む街を選ぶときは、価格そのものよりも、その街で長くごきげんに暮らせる雰囲気を優先したほうが、最終的な満足度が高いと思います。」
Source: 日本経済新聞／不動産経済研究所／クラモア -
イメージ写真 ダイヤモンド不動産研究所が公開した2026年4月の東京中古マンション価格推移レポートによれば、城西エリア（中野・杉並・世田谷・練馬など）の上昇率が都心5区を上回る展開となった。城東・城南も同様に都心5区を上回る伸びで、価格上昇の主役が「都心の中の都心」から「歩ける街並みが残る環状7号線内側」へとシフトしている。
一方の都心3区（千代田・中央・港）では、成約価格が1億3,000万円台を維持しているものの、売り出し価格との乖離が約7,000万円まで拡大。在庫件数は前年比+44.9%、成約件数は前年比-21.3%と、売り手が強気を維持する一方で買い手が引いた状況がデータに表れている。住まいサーフィン編集部のレポートでも「都心部で売り手と買い手のニーズに乖離が生じている」と指摘されている。
背景には、2026年4月適用の住宅ローン変動金利が大手行で1%台に乗ったことで、都心の高額物件ほど月々返済額の伸びが効いていることがある。検討層は「都心タワーから城西・城南の中規模・歩ける街」へと視線を移しており、街並みが落ち着いた区での新築・中古とも検討熱が上がっている。エリアごとの温度差は、今後数か月で住み替えの選び方そのものを書き換える可能性が高い。
建築士ryoの一言「都心の数字より、城西の街並みのほうが上がっているという話は、住む人の感覚が街に戻ってきている兆しに感じます。中野や杉並、世田谷あたりは、駅前と路地と公園のスケール感が穏やかで、毎日の生活が淡々と整う街なんですよね。価格データを見るときは『どの街に住んだら自分の機嫌が安定するか』をセットで考えると、後悔の少ない判断になりやすいです。」
Source: ダイヤモンド不動産研究所／Yahoo!ニュース／住まいサーフィン -
イメージ写真 不動産協会が打ち出した転売規制の新指針が、主要デベロッパーで本格導入のフェーズに入った。骨子は「引渡しまでの売却活動禁止」「登録（申込）名義＝契約・登記名義の原則」「購入戸数の上限」の3点。背景には国土交通省の調査で、都心部の新築マンションのうち短期売買が1割前後を占めているという実態があり、千代田区が3月に出した「原則5年転売禁止」の異例要請とも連動している。
2026年に入ってからは、住宅ローン変動金利の1%台突入や固定金利の3%超えで実需層の購買力が削られる一方、富裕層・投資層が新築タワーを「短期で売り抜ける投資先」として扱う構造が問題視されてきた。新指針は、申込時点で実需性を担保し、引渡前の転売や名義人差し替えを実質的に封じ込める仕組み。デベロッパー側も「契約後すぐ売り出される住戸」が街並みに与える違和感に向き合い始めている。
影響はマンション選びの実務にも及ぶ。同じ立地・同じグレードでも、転売規制が強い物件のほうが住人層が安定し、街と一緒に育っていきやすいと評価され始めており、検討層の関心軸が「資産価値の伸び」から「住人層と街の落ち着き」へと地味に動いている。投機目的の短期売買にブレーキがかかることで、結果としてエンドユーザーが住みやすい新築タワーが増える流れだ。
建築士ryoの一言「転売の流動が止まると、住む人が腰を据えて街と関わるようになるんですよね。住人が落ち着いている街は、商店街もマンションのエントランスも、ふしぎと表情が穏やかになっていきます。新築を選ぶときに『住人が長く暮らしてくれそうな物件か』を判断軸にすると、街と暮らしの相性が整いやすいです。」
Source: REDS／不動産協会／国土交通省
