【世田谷区】ザ・パークハウス 用賀プレイス

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※売主公式サイトの物件概要（情報更新日2026年10月27日、2026年11月2日確認）。建築面積と延床面積はSUUMOの物件概要（売主提供の掲載情報、情報提供日2026年10月31日）。公式の物件概要は建ぺい率・容積率の欄が空欄。東京都の「東京こどもすくすく住宅認定制度」の認定を受けた住宅と公式は記している。

主要駅へのアクセス

※「用賀」駅からの電車の時間で、物件から駅までの徒歩は含まない。通勤時＝目的駅に7:00〜9:00着、日中＝10:00〜16:00着。乗換・待ち時間を含む売主公式サイトの記載値（ジョルダン「乗換案内」に基づく）。

一級建築士ryoが見る「環八を背にした全邸東向き」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件を一言で語るなら「環八通りに背を向け、低い住宅街に顔を向けた」マンションだ。敷地は環八通りに沿って細長く指定された第二種住居地域の中にあり、西隣の学生寮をはさんだ先を環八通りが南北に通る。反対に東側には、高さの低い住宅しか建てられない第二種低層住居専用地域が広がる。公式サイトは、この地域を「高さ12m以下の住宅、学校や小規模な店舗の建築が可能」な地域と説明している。建物は、この二つの性格の違う街の境目に建っている。

数字を組み合わせると、設計の優先順位がはっきり見えてくる。敷地1,890.69㎡に対して建物が地面を覆うのは864.68㎡で、敷地の約46%（計算）にとどまる。延床面積7,344.93㎡は敷地の約3.9倍（計算）だ。この床を、L字やコの字に折らずに南北に長い一本の建物にまとめ、2階の平面図では8戸すべてを一列に東へ向けている。西側は内廊下とエレベーター2基で閉じ、住戸の窓はほぼ東だけに開く。環八通りと学生寮のある西を廊下で受け止め、高さが12m以下に抑えられた東の住宅地の上へ全戸の視線を逃がす。そのために一列の東向きを選び、残した約1,026㎡（計算）の空地を植栽と駐車場に回した設計意図と読める。タイトルに「配棟の作法」を選んだのはこのためだ。

東向きの暮らしには、はっきりした性格がある。朝は日が正面から入り、午後は直射日光が入らない。夏の西日に悩まされない代わりに、冬の午後は部屋が早く陰る。洗濯物は午前中に乾かす生活になる。公式サイトの眺望写真を見ると、11階相当からは戸建ての屋根が連なる先に空が広く開けている。低い階ほど、向かいの住宅との距離感が暮らしの質を左右する。

外観は、白やグレージュを基調にアースカラーのタイルを使い分け、縦に通るマリオン（窓まわりの縦の部材）と3色のバルコニー手すりで長い建物の表情を区切っている。足元は石積みの立ち上がりと植栽、フェンスで通りからの視線をやわらげる計画で、デザインには南條設計室が加わっている。三方が道路に面する敷地で、高さ約8mのシンボルツリーをはじめ、イロハモミジ・カツラ・ヤマボウシなどを植える。南北に長い12階建ては、低い住宅地の側から見ると大きな壁にもなり得る。その圧迫感を、色と素材を細かく分け、足元に緑を厚く置くことで和らげようとしている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

使うのは田園都市線「用賀」駅の南口で、徒歩7分（公式の周辺施設の表示では約550m）だ。現地案内図では、駅の北側に用賀商店街が広がり、南側には三井住友銀行やクリニック、スポーツクラブが並ぶ。徒歩ルートは、南口を出て三井住友銀行のあたりから南西へ進み、そこから西へ向かう。首都高速3号渋谷線と用賀料金所は、ルートの北側に離れた位置関係だ。

道のり前半（駅前〜玉川台の住宅地）

駅前の数分を過ぎると、店はすぐにまばらになり、低層のマンションと戸建てが混じる玉川台の住宅地に入る。公式はこの道を「ほぼ真っ直ぐな動線」と説明しており、現地案内図でもルートは大きく曲がらずに西へ延びる。途中の右手には玉川台二丁目五郎様の森緑地、左手には玉川台公園があり、駅から離れるほど緑が増えていく。

道のり後半（物件直前）

物件の手前で、公式が徒歩2分（約130m）とする「GRILL&DINING 用賀倶楽部」の前を通る。敷地は住宅地の西の端にあたり、その先は学生寮、さらに環八通りだ。現地案内図の徒歩ルートは、環八通りを渡らずに敷地の北側に着く。駅から帰る人にとって、幹線道路の騒がしさは最後の数十mで初めて近づく位置関係になる。

歩いてみての体感

道中の起伏は小さい。国土地理院の標高データで道のりをたどると、用賀駅の南口付近は約34m、敷地付近は36.4mで、帰り道はわずかに上る程度だ。ただし駅と敷地のほぼ中間に、周りより3mほど低い約31mの地点が1か所あり、短い下りと上りがある可能性がある。大通りに沿って歩かずにすむため、ベビーカーや子どもの徒歩には向く。駅前を過ぎると夜は住宅地の道になる。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の成り立ち

用賀は、渋谷から田園都市線で13分の位置にありながら、駅を少し離れると戸建てと低層マンションの住宅地が続く街だ。北西には砧公園と世田谷美術館があり、東名高速の東京インターと首都高速が街の北を横切る。車での移動には便利だが、その分だけ大きな道路が生活圏の中を通っている。公式サイトによれば、用賀エリアで三菱地所グループの新築分譲マンションは19年ぶり（一戸建てを除く）で、過去の例として「パークハウス用賀マスターフォート」（2006年11月竣工）と「パークハウス用賀三条通り」（2008年7月竣工）を挙げている。

地形で見ると、敷地は公式の説明どおり武蔵野台地の南西部の高い位置にある。公式の標高概念図を見ると、南の多摩川沿いへ下った二子玉川駅のあたりは約13m、多摩川は約6mとされ、敷地とは20m以上の差がある。二子玉川へは公式で約1,500m・徒歩19分で、帰りは上り坂になる。週末に二子玉川で買い物をするなら、自転車か電車（田園都市線で2分）を使う前提で考えたい。

生活インフラ・学区

スーパーは、オーケー 新用賀店が約550m、東急ストアフードステーション 用賀店が約580m、コープみらい ミニコープ瀬田店が約620mで、いずれも徒歩7〜8分だ。家具のニトリ 環八用賀店は約190mと近い。病院は用賀クリニックと瀬田・野本内科医院がいずれも約440mにある。公式サイトは通学区として、世田谷区立瀬田小学校（徒歩11分・約880m）と世田谷区立瀬田中学校（徒歩12分・約960m）を示している。小学校まで11分はやや遠い。学区は変わることがあるため、購入時に世田谷区教育委員会で確かめてほしい。保育園は、さくらの木保育園（約240m）、こもれび保育園 用賀園（約320m）が近い。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・浸水継続・家屋倒壊等氾濫・高潮・津波・土砂災害の配信データ。敷地の位置は公式の地図の位置）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）

地震の面では、玉川台2丁目は建物倒壊・火災・総合のいずれも最も低いランク1で、総合の順位は危険度の高い順に5,192町丁目中4,281位と、安全な側の2割弱（計算）に入る。土砂災害の警戒区域は南西へ約435mにあるが、敷地にはかからない。一方で、水については台地の上でも想定がある。国の重ねるハザードマップでは、想定最大規模の大雨のときに敷地の中心が浸水深0.5m未満の区域に入り、すぐ南南西には0.5〜3mの区域もある。どの川や水路、あるいは下水があふれる想定なのかは、この地図だけでは分からない。

環八通りと東京インターに近い立地を読む

SECTION 06 / KEY RISK

ザ・パークハウス 用賀プレイスの購入判断を最も左右するのは、大きな道路との近さだ。国土地理院の道路中心線のデータで測ると、公式の地図の位置から、西南西へ約64mに幅19.5m以上の都道（現地案内図では環八通り）の中心線が、北北東へ約300mに高速道路（現地案内図では首都高速3号渋谷線）の中心線が通る。北西には東名高速の東京インターがある。公式は「環八通りから一歩奥まり」と説明するが、車の音や空気について具体的な数字は示していない。

幹線道路の近くに住むとは何か

交通量の多い道路の近くでは、昼夜を通じた車の走行音、大型車が加速するときの低い音、信号待ちのあとの発進音、排気のにおいやすすが暮らしに入り込む。国は騒音について環境基準を定めており、幹線交通を担う道路に近接する空間では、特例として昼間70デシベル以下・夜間65デシベル以下を基準としている。さらに、窓を主に閉めて暮らしている住まいでは、屋内に入る音を昼間45デシベル以下・夜間40デシベル以下とする基準を使えるとしている。つまり幹線道路の近くでは、「窓を閉めれば静か」であることが前提になりやすい。

この物件への影響を読む

国の令和3年度 全国道路・街路交通情勢調査（道路交通センサス）では、敷地の西を通る環八通りの国道246号〜東名高速の区間（交通量の観測地点は上用賀5丁目）で、24時間に上下合計66,154台、うち大型車12,029台（約18%、計算）が通る。昼間12時間に限っても45,940台だ。北の首都高速3号渋谷線（用賀出入口〜東名高速）は24時間に70,876台、東名高速（東京〜東名川崎）は93,294台が通る。

設計は、この条件に正面から応えている。西側を内廊下とエレベーターで閉じ、住戸の窓をすべて東に向けたことで、環八通りの音を住戸の窓が直接受けにくい配置になった。西隣の学生寮も、今は環八通りとの間の緩衝帯になっている。ただし、建物の北と南の端にある住戸は、東のほかに建物の端の側にも窓を持つ。販売中のJ1タイプ（308号室・3階）は、公式の住戸位置図で北の端の列にある角住戸で、間取り図では東のほかに北側にも窓が並ぶ。その北の先が首都高と東京インターの方向だ。また、西隣の学生寮の敷地が将来どう使われるかを公式は示していない。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

入口の「エスコートホール」は、この物件でいちばん特徴のある共用部だ。ガラスの壁に、木の柱を菱形に組んだ骨組みを合わせた木造の建物で、石目調のタイルの壁と木の天井を組み合わせている。公式サイトによれば、鉄筋コンクリート造と木造を組み合わせたのはザ・パークハウスで初めてで、木の板を直交させて重ねたCLT材も使う。南北に長い建物の北の端、駅からの道が着く側に木の玄関を置き、帰ってきた人を迎える構成だ。

エスコートホールの奥にはラウンジとテラスがあり、音楽レーベル「ベジタブルレコード」と組んでつくったオリジナルの楽曲を、時間帯に合わせて共用空間に流す計画だ。廊下はホテルのような内廊下で、エレベーターは1フロアに2基、公式は「各階2〜4戸に1基」と説明する。8戸が一列に並ぶ長い廊下でも、エレベーターまでの距離を短くする工夫だ。各住戸にはトランクルームが付く。

気になるのは駐車場と将来の費用だ。駐車場は83戸に対して25台（約30%、計算）で、そのうち20台が機械式になる。さらに25台には「駐車場優先権付き住戸」の対象8台が含まれ、どの住戸に優先権が付くかは問い合わせるよう公式は記している。機械式の駐車場は、使う人が減ると空きが増え、それでも装置の入れ替え費用はかかる。管理員は通勤で日中に勤務する形だ。販売中の住戸の修繕の積立金は月7,250円〜11,410円と今は低めで、将来の修繕の資金計画でどう上がっていくかは重要事項説明書で確かめたい。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

販売中の8戸は1LDK〜3LDK・46.35〜73.13㎡で、どの住戸も東向きだ。設備は、リビング・ダイニングのガス温水式床暖房、生ゴミを流せるディスポーザ、食器洗い乾燥機、ミストサウナ付きの浴室暖房乾燥機、クオーツストーンのキッチンと洗面の天板、上下に分かれた食器棚などが標準で付く。浄水器の形や静音型のシンクはタイプによって違う。ここでは、価格の入口の1LDK（Aタイプ）、2LDKのE1タイプ、3LDKで角住戸のJ1タイプの3つを読む。

Aタイプ（1LDK+WIC・46.35㎡）——価格の入口

Aタイプは、リビング・ダイニング・キッチン約12.0畳と洋室約5.6畳に、約2.3畳のウォークインクローゼットを組み合わせた1LDKだ。洋室とリビングが並んで東の窓に面し、二部屋とも朝の光を受ける。浴室は1317サイズとやや小さめで、間取り図では玄関の脇がエレベーターに接している。903号室は9,140万円で、1坪あたり約652万円（計算）と、販売中の8戸でもっとも低い。単身か二人暮らし向けの住戸だ。

E1タイプ（2LDK・58.37㎡）——二人暮らしの中心

E1タイプは、リビング・ダイニング約11.0畳とキッチン約3.0畳に、洋室1（約5.5畳）と洋室2（約4.0畳）を合わせた2LDKだ。公式は、洋室2の引戸を開ければリビングと一体に使え、閉じれば個室になると説明する。玄関はL字に折れ、廊下から室内が見通せないつくりになっている。805号室は1億2,100万円で、1坪あたり約685万円（計算）。同じ8階のC1タイプ（54.91㎡）より約3.5㎡（計算）広いのに、価格はほぼ同じ（C1の806号室が1億2,050万円）だ。

J1タイプ（3LDK・73.13㎡）——角住戸の3LDK

販売中の住戸でもっとも広い73.13㎡の3LDKで、SUUMOの掲載では角住戸だ。リビング・ダイニング約13.5畳とキッチン約3.5畳に、洋室1（約6.1畳）・洋室2（約5.0畳）・洋室3（約4.2畳）が付き、浴室は1418サイズになる。リビングは東と北の二方向に、洋室1は北に窓を持つ。308号室（3階）は1億5,600万円で、1坪あたり約705万円（計算）。一方、6階のIタイプ（71.90㎡）は1億5,890万円で約731万円（計算）と、販売中の8戸でもっとも高い。広さはJ1のほうが大きいのに、階が上のIのほうが290万円高い。低い住宅地の上に視線を抜く東向きの建物では、階の高さが価格に強く効いている。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年11月2日時点で公式サイトに出ているのは、先着順で受け付けている8戸の販売価格9,140万円〜1億5,890万円だ。SUUMOの売主提供の掲載情報では住戸ごとの価格が示されており、1坪あたりに直すと、Aタイプの約652万円からIタイプの約731万円まで（計算）になる。8戸の合計価格を合計面積で割ると約708万円（計算）だ。完成は2027年8月上旬、引渡しは2027年10月上旬の予定で、今契約すると約11か月で入居できる。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年11月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

表を並べると、この物件の位置がはっきりする。同じ玉川台2丁目で2025年に完成したクレヴィア用賀や、駅徒歩2分のピアース用賀といった築浅の中古は@約580〜589万円で売り出されており、ザ・パークハウス 用賀プレイスの8戸平均の約708万円は、それより2割前後高い。駅徒歩5〜6分のパークホームズ用賀ヴィアージュ（@約658〜695万円）と比べると2〜8%高い水準だ。5物件8件の売り出しの平均（@約620万円、計算）に対しては約14%（計算）高く、目安の区分では「やや割高」にあたる。新築であること、全戸東向きの内廊下であること、木造のエスコートホールを差し引いても、上乗せは小さくない。

住戸の選び方でも差が出る。1坪あたりで見ると、9階のAタイプ（約652万円）と8階のE1タイプ（約685万円）は割安寄りで、6階のIタイプ（約731万円）と11階のC1タイプ（約729万円）が高い。販売中の住戸の管理費は月17,820円〜28,030円で、駐車場を使えば月31,000円〜34,000円が加わる。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される購入層は、渋谷・永田町・大手町に田園都市線で通う30〜40代の共働きの夫婦と、子どもが未就学から小学校低学年の3人家族だ。1LDKの46㎡台は単身か二人暮らし、2LDKの50㎡台は二人暮らし、3LDKの70㎡前後は子ども1人の家族が中心になる。車で東名高速を使って週末に出かける人にとっては、東京インターまで近いことが大きな利点になる。

平日の朝は、東の窓から入る日を浴びて起き、住宅地の中の道を7分歩いて用賀駅へ。渋谷まで13分、大手町まで30分だ（通勤時・直通）。帰りは駅近くの東急ストアやオーケーで夕食の買い物を済ませる。週末は約530mの砧公園を散歩し、世田谷美術館に寄る。朝はWOODBERRY COFFEEでコーヒーを買い、夜は近くのGRILL&DINING 用賀倶楽部で食事をする。二子玉川へは自転車で出る。緑の多い住宅地と、渋谷へ乗り換えなしで出られる便利さを、同じ一日の中で行き来できる暮らしになる。

生活利便チェック：

• スーパー：オーケー 新用賀店（徒歩7分・約550m）・東急ストアフードステーション 用賀店（徒歩8分・約580m）・コープみらい ミニコープ瀬田店（徒歩8分・約620m）
• 公立小：世田谷区立瀬田小学校（徒歩11分・約880m。公式が示す通学区。中学校は世田谷区立瀬田中学校・徒歩12分・約960m。学区は世田谷区教育委員会で確認してほしい）
• 公園：世田谷区立玉川台公園（徒歩4分・約260m）・砧公園（徒歩7分・約530m）・フラワーランド（世田谷区立瀬田農業公園、徒歩7分・約500m）
• 病院：用賀クリニック（徒歩6分・約440m）・瀬田・野本内科医院（徒歩6分・約440m）・にしなレディースクリニック（徒歩7分・約540m）

※距離・分数は売主公式サイトの周辺施設の値（80mを1分として計算、端数切り上げ）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年11月2日時点）。用賀倶楽部・PIZZA MAFIA TOKYO・MAISON KUROSUの距離は売主公式サイトの周辺施設の値、WOODBERRY COFFEE 用賀店はGoogle マップの位置までの直線距離。営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格の★は、公式に発表された先着順8戸の販売価格（2026年11月2日確認）と、用賀駅圏の中古の売り出し価格を比べて付けた。総合は、環八通りと東京インターに近いことへの感じ方で評価が分かれる点を重く見た。

良い点

• 用賀駅南口から徒歩7分で、大通りを渡らずに住宅地の中をほぼ真っ直ぐ歩ける。田園都市線で渋谷13分・大手町30分（通勤時）と、乗り換えなしで都心に出られる
• 全83邸が東向きで、西を内廊下とエレベーターで閉じ、東は高さ12m以下の第二種低層住居専用地域に開く。建物で覆うのは敷地の約46%（計算）で、低い住宅地の上に視線が抜ける
• 玉川台2丁目は地震の総合危険度が最も低いランク1で、土砂災害の警戒区域にもかからない。砧公園まで約530m、スーパー3店が徒歩8分以内にある

気になる点

• 環八通りの中心線まで西へ約64m（24時間66,154台・うち大型車12,029台）、首都高・東名の東京インターまわりまで北へ約300m。音や空気について公式は数字を示しておらず、音に敏感な人や窓を開けて暮らしたい人には負担になり得る
• 洪水の想定最大規模では敷地の中心が浸水深0.5m未満の区域に入り、すぐ南南西には0.5〜3mの区域もある。地下1階と機械式駐車場20台を持つ建物として、水への備えを確かめる必要がある
• 8戸の坪単価は約652万〜731万円（計算）で、同じ駅圏の築浅中古（@約580〜589万円）より2割前後高い。3LDKは70㎡前後で、4畳台の洋室を含む

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：渋谷・永田町・大手町に田園都市線で通う30〜40代の共働きの夫婦や、子ども1人の家族で、朝の光が入る東向きの窓と、低い住宅地の上に開けた眺め、砧公園の近さを重く見る人。週末に車で東名高速を使って出かける世帯にも合う。

すすめない：車の音に敏感な人、窓を開けて風を通す暮らしをしたい人、午後の日差しを重視する人。子ども2人で80㎡以上の広さを1億円台前半で求めるファミリーや、周辺の中古と比べて割安さを求める人にも向かない。

総合すると、ザ・パークハウス 用賀プレイスは「環八通りに背を向け、低い住宅街の上に全戸の窓を開く」ための物件だ。駅までの道と東向きの抜けは筋が良く、設計は大きな道路という条件によく応えている。判断を分けるのは、環八と高速道路の音を自分が許容できるか、周辺の築浅中古より2割前後高い価格に「新築の東向き」の価値を認めるか、そして大雨のときの水への備えだ。検討するなら、夜の現地で音を聞き、希望の階の眺望写真と水への備えを担当者に確かめてから申し込んでほしい。

ザ・パークハウス 用賀プレイスの価格・間取りが気になったら

販売中の住戸と価格は、公式サイトの物件エントリーとモデルルーム案内会（完全予約制）で確かめるのが確実です。公式サイトによれば、本物件は資料の発送を行っていません