【横浜市鶴見区】プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス早見表

※平日朝時間帯の乗換案内サービスに基づく目安。快特・特急の種別により前後します。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件の敷地は、元花月園競輪場跡地に整備された「鶴見花月園公園」（約4.5ヘクタール）に隣接しています。神奈川県が主体となって進めた防災公園街区整備事業の一環として、公園と住宅地が一体的に開発されました。神奈川県内では唯一の事業形態で、これがこの物件の最大の特徴です。敷地は京急本線と花月総持寺駅のほぼ真横に位置し、駅から直結するペデストリアンデッキ（歩行者用の高架通路）を使えば実質1分足らずで敷地内に入ることができます。

建物は東西に長い板状の配置で、14階建て1棟構成です。全279戸がすべて南東向きに揃っています。この「全戸同一方向」という構成は設計上の大きな決断で、日当たりの均質さを全住戸に保証する一方、敷地の北西側は線路と駅に直面するレイアウトになっています。線路沿いという条件は、公式サイトでも「赤い弾丸（京急線）を望む」という言葉で表現されていますが、実際には相当な音が想定されます。この点は後の章で詳しく書きます。

隣接する鶴見花月園公園は2021年11月に開園した新しい公園で、広い芝生広場・防災機能・遊具エリアを備えています。南東側の眺めが公園緑地と空に開けている点は、住む日常の質に直結すると思っています。敷地内の外構は大規模事業らしく整備されており、2層吹き抜けのエントランスホール（木の素材を取り入れた空間）が象徴的な顔をつくっています。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

花月総持寺駅は2026年春にリニューアル工事が完了した比較的新しい駅舎です。改札を出ると、駅舎に直結するペデストリアンデッキがほぼ目の前に広がります。このデッキが物件の敷地入口につながっているため、信号や交差点を渡らずに物件エントランスまで到達できます。雨の日でもほぼ濡れずに帰宅できる動線は、共働きファミリーにとっての日常の快適さに直結するポイントです。

道のり全体（徒歩2分の実感）

「徒歩2分」は実際に短く、デッキを渡って敷地に入るまで1〜2分、エントランスまで含めても3分以内というのが実態だと思います。地図上でも駅と物件はほぼ隣接関係にあり、鉄道の線路の真横という位置づけです。デッキを渡る際には京急線のホームが見下ろせる角度になるため、赤い車体が間近を通り過ぎる光景が日常になります。

道のり後半（敷地内）

敷地に入ると、南東側に公園の緑が広がる視界になります。駅前の喧騒から数十メートルの距離で「公園の空気」に切り替わる感覚は、この物件の立地の醍醐味だと感じています。エントランスは2層の吹き抜け空間で、木の素材と明るい照明が組み合わさった印象。駅近でありながら、到着したときの気持ちが少しゆるむ設計になっています。

歩いてみての体感

線路との距離が近いため、ホームの案内音や列車走行音は外にいると当然聞こえます。これは日常の徒歩経路では気になる場面もあるでしょう。ただし、ペデストリアンデッキを使ってほぼ直結できる利便性と、隣接する公園の静けさは共存しています。坂道はなく、バリアフリー動線として申し分ない経路です。お子さん連れでも安心して歩けます。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

花月総持寺駅周辺はもともと花月園という遊園地・競輪場があった地域で、その跡地が長年にわたって再整備の対象になってきました。2021年に鶴見花月園公園が開園し、このプレミスト物件の開発も同じ事業の一環として進みました。さらに、FJネクストによる「ガーラ花月総持寺」（11階建て・80戸、2028年完成予定）も着工を控えており、駅周辺の住宅供給は今後も続く見通しです。また、JR鶴見駅東口地区でもURによる再開発事業が進行中で、鶴見エリア全体として新しい顔づくりが進んでいます。

生活インフラ・学区

日常の買い物については、駅前にマルエツ（花月園店）があります。ただし、大型スーパーや商業施設の充実度は横浜・川崎の主要駅前と比べると限定的で、物件の向かい側に広がるのは公園と住宅地です。小学校の学区は岸谷小学校（徒歩約14分）、中学校は生麦中学校（徒歩約17分）で、どちらも遠めです。小学校1年生が毎日20分近く歩くことになる点は、子育て世帯にとってリアルに検討が必要な条件です。通学路の安全確認も事前にしておくことをおすすめしています。病院については、JR鶴見駅周辺に複数のクリニックが集まっており、徒歩12分またはバスでカバーできます。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：横浜市防災・危機管理情報ポータル／国土交通省ハザードマップポータルサイト／大和ハウス工業「プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント」公式サイト。本表はあくまで目安であり、最終判断は各自治体の公式ハザードマップをご確認ください。

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

共用施設は全10種類が揃っています。ジム・ゲストルーム・カジュアルラウンジ・オーナーズラウンジ・パーティールーム（複数）・キッズルーム・ブックラウンジなどで構成されています。279戸規模の大規模物件ならではの充実度で、管理費の月額水準（㎡あたり約286円）はやや高めですが、この施設数を考えると特段不当とは感じません。

エントランスホールは2層吹き抜けで、木の質感を生かした内装が採用されています。受付スタッフの配置については（情報未公開）で確認が必要ですが、ゲストルームの存在からある程度の管理体制が整うことは想像できます。駐車場は82台（機械式73台・平置9台）で、月額16,800〜32,000円。279戸に対して82台は比率で約29%で、都市部の新築マンションとしては標準的な水準です。EV充電設備については（情報未公開）。宅配ボックスの台数や容量についても、モデルルームでの確認を推奨します。

駐輪場は303台（279戸に対して約108%）確保されており、自転車移動が多い生活スタイルにも対応できます。ディスポーザーは全戸標準装備で、台所まわりの日常使いはストレスが少ないでしょう。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

全38タイプという豊富なプランバリエーションが、この物件の専有部の特徴です。2LDK（55.93〜59.37㎡）から4LDK（85.33〜90.78㎡）まで幅広く、すべての住戸に個別のトランクルームが付いています。全戸南東向きという配置のため、どのタイプも朝の光が入る生活が期待できます。天井高は約2.55m、バルコニー奥行きは約2mで、現代の新築マンションとして標準的な水準です。

AIタイプ（3LDK+WIC+N・74.92㎡）

主力グレードの3LDKです。ウォークインクローゼットと納戸を備えており、収納量は3LDKとしてかなり充実しています。約75㎡の広さは4人家族が生活するのに現実的なサイズで、LDKの奥行きも十分に確保されています。南東方向のバルコニーからは公園と空が見える部屋になりそうです。

AHタイプ（3LDK・68.97㎡）

コンパクト寄りの3LDKで、各居室をシンプルに配置したプランです。無駄なスペースが少なく、2人暮らしや子ども1人の家族がターゲットになりそうです。69㎡でこの価格帯（約6,850〜7,130万円、坪単価約328〜341万円）は、横浜駅から10分の新築としては現実路線の設定だと感じています。

BAタイプ（4LDK+WIC・87.09㎡）

最大グレードの4LDKです。現在先着順で8,898万円の設定が出ており、坪単価は約338万円前後になります。87㎡の4LDKは子ども2人がいる家族に丁度よいサイズ感です。ウォークインクローゼットも確保されており、長く住むことを前提にした構成だと思います。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICING

周辺中古との坪単価比較

出典：SUUMO中古物件掲載情報（2026年6月時点）

周辺の中古相場と比較すると、築年数の近い「クリオ横濱生麦アーバンマークス」（2024年）が坪単価約314万円であるのに対して、この物件の新築坪単価は平均約350万円と約11%上乗せになっています。新築プレミアム・駅直結動線・防災公園隣接・全10種の共用施設を加味した水準としては、第三者機関の評価でも「かなり現実路線の単価設定」と評されています。一方、築20年超の中古は200万円台、築40年超は130万円前後と大きく下がるため、数年以内に売却・住み替えを想定する場合でも下値抵抗は一定程度あると考えられます。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

平日の朝、ペデストリアンデッキを渡って京急線に乗ります。横浜まで約10分、品川まで約28分で直通です。帰り道も同じルートで、雨の日でも傘なしで帰れる日が多いはずです。エントランスに入ると2層の吹き抜けが出迎えてくれて、一日の疲れが少しほぐれる。そういう「帰宅の気持ちよさ」は設計が意図的につくり出しているものです。

週末の朝は窓の外に鶴見花月園公園が広がっています。ジョギングをしても、子どもを芝生で遊ばせても、ベンチでコーヒーを飲んでも、どれもできる距離感です。マンション内のジムで体を動かしてそのまま入浴という選択肢もあります。

この物件が特に合うと私が感じるのは、「横浜・品川方面に通うが、都心の高額物件ではなく適正価格で広い家を持ちたい」という方、あるいは「子育て中で広い公園が生活圏にほしい」というファミリーです。一方で、「学校の近さ」や「駅前の買い物の充実度」を最優先にする家庭にとっては、課題が残る物件でもあります。

まとめ

SECTION 10 / SUMMARY

良い点

• 京急本線・花月総持寺駅徒歩2分（ペデストリアンデッキで雨濡れなし）で横浜10分・品川28分の直通アクセス
• 約4.5ヘクタールの防災公園（鶴見花月園公園）が隣接し、全戸南東向きで公園と空への視界が開ける
• 神奈川県唯一の住宅一体開発×防災公園街区整備事業という希少な立地背景と、坪単価約350万円という横浜・品川アクセスとしては現実路線の価格

気になる点

• 京急線の線路至近による騒音問題：売主も「ペアガラス採用（T3水準）」としているが、線路直近の環境では窓を開けた状態や外部経路での音への対策は限定的。購入前に実際の電車音を自分の耳で確認することを強くすすめる
• 学区の遠さ：岸谷小学校まで徒歩約14分・生麦中学校まで約17分は、小学校低学年のいる家庭には負担になる距離。通学路の安全性・経路も事前に現地確認してほしい

この物件が合う人

横浜・品川・都心方面への通勤利便性を重視しながら、適正価格で広い住戸（70〜90㎡台）を求める共働きファミリー。週末に公園で子どもと過ごしたい家庭や、駅直結の利便性を日常の快適さとして重視する方に向いています。

この物件が合わない人

音に対して非常に敏感な方、小学校の近さが絶対条件の方、または週末に繁華街・大型商業施設へのアクセスを日常的に必要とする方は、ほかのエリアの物件も比較検討することをおすすめします。