【中野区】ザ・パークハウス東中野プレイス

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※価格・坪単価は第1期実績（e-mansionコミュニティほか）。第2期は変動の可能性あり。

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。東中野駅（JR）または落合駅（東京メトロ東西線）を利用。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

東中野五丁目は、武蔵野台地の縁（へり）に位置する小高い丘の一角です。神田川が削った谷底に東中野駅がある一方、そこから南東に向かって台地が緩やかに高くなっていく地形で、物件の敷地は周辺より一段高い場所に収まっています。19階建てとはいえ、地盤面からの実質的な高さは丘の標高分だけ上乗せされる——建物の高さ以上に空が広く見える、そういう立地です。

設計で際立つのは「全戸南東向き」という徹底した一方向統一です。72戸を地上19階に積み上げると、1フロアあたり3〜4戸という薄い板状の配置になります。南東方向に開口を揃えることで、住戸間のバルコニー視線交差を最小限に抑えながら、朝の光と東側の眺望を全戸に均等に届ける設計が成立しています。角住戸率50%（36戸）という数字はこの薄い板状の証左で、南東面と北西面の2方向に窓が取れる住戸が全体の半数を占めます。

内廊下を採用していることで、建物の「表」（南東面）と「裏」（北西面の廊下側）が明確に分かれています。外廊下式と比べてエントランスから住戸まで天候に左右されない動線が確保されている一方、廊下に面した部屋には自然光が届きにくくなります。72戸という小規模さと内廊下の組み合わせは、ホテルのような静けさを日常にもたらしますが、採光の観点では確認が必要なポイントです。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

JR東中野駅の東口改札を出ると、正面に「東中野ギンザ通り」商店街の入口が見えます。昭和の面影を残す飲食店と新しい店舗が混在した、人情味のある通りです。駅前の標高は約16〜18m。ここが、物件まで続く上り道のスタート地点になります。

道のり前半（駅前〜中盤）

大久保通りに出て東方向に進み、そこから南東に折れると住宅地へ向かう緩やかな上り坂が始まります。商店街の喧騒が背後に遠ざかり、戸建てや小さなマンションが並ぶ静かな通りへと切り替わっていく変化を体で感じます。坂の傾斜は急ではなく、「登っている」という意識が生まれ始める程度の勾配です。

道のり後半（物件直前）

坂を上り切るあたりから、空が広くなります。周囲の建物の高さが低い分、視界が抜ける感覚があります。東中野五丁目の一角は古い戸建てと中層マンションが混在した落ち着いたエリアで、物件に近づくにつれて街区の緑が増え、車の通行量も少なくなります。

歩いてみての体感

東中野駅東口から物件まで、信号待ちを含めて8〜10分ほどです。駅前から台地に向けて約15mほどの高低差を上るため、帰り道（駅方向）は下り、出かけるときは上りとなります。子連れ徒歩やベビーカーでは坂の存在を意識する場面があるかもしれません。夜道は全体に街灯が整っており、治安面の不安感は少ない印象です。なお東京メトロ東西線「落合」駅からは台地上をほぼ平坦に歩いて8分（一部出口から4分）という選択肢もあります。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

東中野という街の性格

東中野は新宿と中野の中間に位置しながら、独特の「引き算の暮らし」が成立している街です。新宿まで1駅4分という圧倒的な近さを持ちながら、ひとたび商店街を抜けると静かな住宅地が広がります。映画館文化の名残や個性的な飲食店が点在し、都会的でありながら下町の体温が残るエリアです。高層タワーの林立するような大規模再開発は進んでいませんが、それが結果的に「街の解像度」を保つことにつながっています。

エリアの再開発動向

東中野五丁目周辺で特定の大型再開発計画は現時点では公表されていません。一方、隣接する中野駅周辺では「中野四季の都市」の整備が進み、区役所移転や大学移転を含む街の刷新が続いています。東中野エリアへの直接的な開発効果は限定的ですが、中野区全体の街のポテンシャル底上げは徐々に周辺地価に反映されています。

生活インフラ・学区

東中野駅周辺にはサミットストア（駅から徒歩約90m）、ライフ東中野店、成城石井アトレヴィ東中野店（駅構内）など複数のスーパーが集まっており、食料品の調達は非常に便利です。医療機関（クリニック・病院）も駅周辺に複数立地しています。

学区は中野区立白桜小学校、中野区立中野東中学校の区域となります（中野区公式サイトの通学区域に基づく）。小学校・中学校の詳細な距離・評判については、中野区教育委員会またはモデルルーム訪問時にご確認ください。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：東京都建設局地震危険度調査（第8回）／中野区ハザードマップ／国土地理院地理院地図

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

内廊下設計のエントランスホールはラウンジを備え、72戸というコンパクトな規模感を活かした静粛性の高い共用空間が設計されています。宅配ボックスも設置されており、不在受け取りの利便性も確保されています。

駐車場は15台（平置き）で、戸数比率は約21%（72戸のうち15台）です。台数比率が低いため、自動車を日常的に使う世帯にとっては抽選外れのリスクがあります。平置きで機械式ではない点は維持管理コストと操作の簡便さの面でプラスです。月額3〜3.3万円は都心立地としては標準的な水準です。自転車置場は月額300〜1,000円、インターネット月額は1,771円（月次固定）です。

1フロアあたりの住戸数が少ない薄い板状構成なので、エレベーターの待ち時間も少なく、廊下で住人に会う頻度も低めになるはずです。「隣人と距離を置きたい」という都市生活者の心理的需要と合致した設計といえます。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

間取りは2LDKと3LDKの2タイプ構成です。2LDKのB1タイプは56.63㎡（2LDK＋2WIC）、3LDKのD1タイプは68.38㎡（3LDK＋2WIC＋SIC）で、いずれも全戸南東向きのバルコニーを持ちます。専有面積はコンパクトですが、WIC（ウォークインクローゼット）を複数備えることで収納の機能を確保している点が特徴です。

B1タイプ（2LDK・56.63㎡）

56.63㎡に2LDK＋2WICを収めた間取りです。LDKの開口部は南東方向のバルコニーに面し、朝の採光と東側の眺望を確保します。2つのウォークインクローゼットは衣類収納と日用品の棲み分けに対応できる設計です。2人世帯（DINKsや夫婦）が主な想定使用者で、1部屋を書斎やテレワーク用に使うライフスタイルに向いています。

D1タイプ（3LDK・68.38㎡）

68.38㎡に3LDK＋2WIC＋SIC（シューズインクローゼット）を収めた3LDKです。バルコニー面積は8.39㎡と外で過ごすには十分な奥行きがあります。3室を確保しながら68㎡台に収まる設計は、子どもの成長に合わせた部屋割りよりも「個々の部屋がコンパクトであることを許容できる」使い方が前提になります。1部屋あたりの広さは標準的かやや狭め——収納を整理整頓する習慣がある家庭向けの設計です。

内廊下設計の影響として、廊下側（北西面）の部屋には窓がない、または採光が限られる可能性があります。部屋の向きと窓の有無は購入検討時の個別確認が必要な項目です。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

第1期の価格帯は10,880万円〜16,580万円、坪単価に換算すると約640万円〜802万円です。2LDK（56.63㎡）で最低1億円台前半、3LDK（68.38㎡）で最高1億6,000万円台という水準は、新宿1駅・大手町直通という立地の希少性を織り込んでいます。第2期以降は価格変動の可能性があります。

周辺中古マンションの坪単価

※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：不動産情報サイト公開データ（IESHIL・SUUMO中古ほか）。実際の成約価格は変動します。

周辺の築10年前後の中古マンションが坪400〜600万円台で取引されているのに対し、本物件の新築価格（640〜800万円台）は20〜30%程度の上乗せとなります。三菱地所レジデンスのブランド価値・完成済み物件という安心感・全戸南東向きの希少性を考慮しても、価格水準はやや割高に位置する評価になります。「立地の利便性と眺望に対してどこまで支払えるか」が最終的な判断軸になります。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

この物件がハマるのは、主に2つの購入者像です。①新宿・大手町の双方に通勤が必要な30〜40代DINKs、②都心から少し引いた静かな住まいを求めるシニアペア——いずれも「利便性と静穏性のバランス」を最優先する層です。

平日の朝、東中野駅まで8分歩いて総武線に乗れば新宿に4分。あるいは落合駅まで歩いて東西線で大手町に14分。2路線2方向の選択肢があることで、通勤先が変わっても対応できる柔軟さがあります。帰宅時は坂を上って丘の住宅地に戻る——駅前の人混みを抜けたあと、静かな道を歩くうちに仕事の緊張が緩んでいく体験が毎日続きます。

週末は東中野の映画館文化や個性的な飲食店を歩いて楽しめます。新宿には電車1本で出られるため、公演・美術館・百貨店へのアクセスも不自由ありません。神田川沿いの遊歩道を落合方向に散歩するコースは緑が多く、徒歩圏内で「都市の中の自然」を感じられます。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 全戸南東向き・角住戸率50%——光と眺望が全住戸に均等に届く、設計上の誠実さがある
• 新宿駅JR1駅4分・大手町直通14分という二極アクセスは都内でも希少な組み合わせ
• 東中野5丁目の高台立地で液状化リスクが低く、地震・火災危険度も区内最良水準（ランク2・1）

気になる点

• 内廊下設計のため廊下側の部屋には窓がない、または採光が制限される可能性がある——個別住戸の間取りで必ず確認が必要
• 駐車場は全72戸に対して15台（戸数比21%）と少なく、自動車保有世帯は抽選外れのリスクがある

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：新宿または大手町どちらにも短時間で通勤したい30〜40代のDINKsや共働き夫婦。あるいは都心のアクセスを保ちながら静かな住宅地で暮らしたいシニアペアで、自動車に依存しない生活を送っている方。

すすめない：子どもの成長に合わせて各部屋の広さを重視するファミリー（68㎡台の3LDKは1部屋が狭め）。日常的に自動車を使用する世帯（駐車場の台数不足リスク）。1億円台の価格に対して坪単価の割安感を求める方（周辺中古比で割高水準）。