パークホームズ下北沢ガーデン｜価格・間取りを建築士が解説

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

※掲載情報は2026年5月時点の公式資料による。予告広告のため価格・戸数は未確定。本広告を行い取引を開始するまで、契約・申込順位確保は一切できない。

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。物件から小田急「下北沢」駅まで徒歩9分、京王「下北沢」駅まで徒歩10分。

所在地マップ

東京都世田谷区代沢5丁目1173番1他（地番）／©Google Maps

一級建築士ryoが見る「緑道と敷地」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件の最大の個性は、北沢川緑道に隣接しているという立地にある。北沢川緑道は、かつて北沢川が流れていた跡地を整備した全長約4kmの遊歩道で、桜や四季折々の植栽が続く世田谷区民の憩いの場だ。

出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ下北沢ガーデン」公式サイト

三井不動産レジデンシャルは今回、コンセプトに "Coloring"（色を染める）を掲げ、「緑道を引き込む敷地・植栽計画」をセールスポイントとしている。敷地面積2,251.55㎡に対して建築面積1,265.56㎡と容積率に余裕があり、緑道との境界部に植栽帯を設けることで、視線の抜けと緑量を確保する設計意図が読める。

一方で、敷地の一部（約214.30㎡）に都市計画道路予定地が含まれることは見落とせない。該当部分には堅固な建物を建てられないという制限があり、将来の道路整備が進んだ場合には敷地の一角が収用されうる。現時点で道路整備のスケジュールは公表されていないが、購入前に世田谷区の都市計画情報を確認しておくことを勧める。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

小田急線「下北沢」駅から徒歩9分、京王井の頭線「下北沢」駅からは徒歩10分という表示距離は、実際には少し体感として長く感じる可能性がある。

下北沢駅の出口は複数あり、小田急側の南西口から代沢方面へ向かう場合、駅前の商業エリア（ボーナストラック、reload周辺）を抜けて住宅街に入る。緩やかなアップダウンのある路地を歩くルートで、雨の日や重い荷物の日は体感10分超になることも頭に入れておきたい。

下北沢駅南西口（小田急線）から物件まで徒歩約9〜10分 ©Google Maps

現地周辺エリア概念図　出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ下北沢ガーデン」公式サイト

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

世田谷区代沢5丁目は、下北沢の商業エリアと、池ノ上・東北沢の静かな住宅地の中間に位置する。行政的には世田谷区であり、教育・医療・公園の充実した住環境が整っている。

交通利便性：小田急線・京王井の頭線の2路線が利用可能で、渋谷まで直通8分・新宿まで直通4分という都心接続は最大の強みだ。下北沢は急行停車駅であり、ラッシュ時の着席機会も見込める。

下北沢の再開発効果：小田急線地下化（2019年完了）後、線路跡地に「ボーナストラック」「reload」「NANSEI PLUS」など複合施設が相次いで開業し、下北沢のブランドイメージが大きく向上した。サブカルチャーの聖地から、洗練された文化発信地へと変容しつつあるこのエリアは、若いファミリー層にとって魅力的な選択肢になりうる。

周辺施設：代沢小学校（目の前・徒歩1分以内）、世田谷区立富士中学校（徒歩約18分）が近く、子育て世代に安心な学区環境だ。スーパーは徒歩圏に複数あり、日常の買い物に不便はない。

現地周辺エリア概念図　出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ下北沢ガーデン」公式サイト

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル／世田谷区公式ハザードマップ／国土地理院地理院地図

都市計画道路リスクを読む

SECTION 06 / URBAN PLANNING ROAD RISK

パークホームズ下北沢ガーデンの購入を検討するにあたって、必ず把握しておきたいのが「都市計画道路予定地」の存在だ。三井不動産レジデンシャルが公開している物件資料によれば、敷地2,251.55㎡のうち約214.30㎡（敷地全体の約9.5%）が都市計画道路の予定地に含まれている。

都市計画図を確認したところ、代沢5丁目エリアを縦断する路線は「補助第210号線」（東京都市計画道路補助線街路第210号線）であることが判明した。同路線は代沢エリアを南北に貫く計画道路で、現状は「計画決定」のみで事業化未着手の状態だ。さらに重要なのは、令和8年3月に策定された「東京における都市計画道路の整備方針（第五次事業化計画）」においても補助第210号線は優先整備路線に指定されていないことだ。この計画は2026〜2040年（令和8〜22年度）の15年間を対象としており、少なくともこの期間中の事業着手は予定されていないとみてよい。なお路線名・区域の確定は売買時の重要事項説明書で必ず確認すること。

都市計画道路とは何か

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて「将来ここに道路を整備する」と行政が決定した区域のことだ。「計画決定」と「事業認可（事業化）」の2段階があり、計画決定だけでは道路整備は始まらない。ただし、計画決定の段階から以下の制限が発生する。

敷地への影響を読む

214.30㎡という面積は、敷地全体の約9.5%に相当する。建物本体の配置からみると、該当する予定地は敷地の一角（おそらく道路に面した端部）に集中していると推測され、マンション棟そのものが直接収用される可能性は現時点では低い。ただし、エントランスアプローチ・植栽帯・駐車場等の共用スペースが影響を受ける可能性はある。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

63戸・9階建てという規模は、「大きすぎず小さすぎない」絶妙なスケールだ。エレベーターの待ち時間が長くなる大規模タワーとは異なり、住民同士の顔が見える適度なコミュニティが形成されやすい。

管理員は巡回方式（常駐なし）となっており、管理費は同規模の常駐管理物件と比較して抑えられると想定される。ただし、防犯・セキュリティ面での対策（オートロック・防犯カメラ等）の充実度は、モデルルーム見学時に確認したい。

コンセプトに "Coloring" を掲げるだけあり、エントランスからの植栽・ランドスケープデザインには三井ブランドらしい丁寧さが期待できる。敷地内の緑道を引き込む設計思想が、共用の外部空間にどう具現化されるかに注目している。

エントランス完成予想CG　出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ下北沢ガーデン」公式サイト

全体配置イラスト（エントランス・中庭・北沢川緑道）

エントランス詳細配置図（ホール・中庭・風除室）　出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ下北沢ガーデン」公式サイト

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

間取りは2LDK〜4LDK、専有面積54.95㎡〜124.92㎡と、単身者から大家族まで対応する幅広いレンジが特徴だ。三井は「70〜80㎡台中心のプラン」と打ち出しており、ファミリー向け3LDKが主力になると思われる。

三井不動産レジデンシャルの標準仕様は業界トップクラスで、「スムスタイル」と呼ばれる可変間仕切り収納システムの採用が多い。子供の成長や在宅ワーク需要に応じて間取りを変えられる柔軟性は、10〜20年先のライフスタイル変化を見越した場合に大きなメリットとなる。

バルコニー面積は6.71㎡〜24.84㎡と幅広く、上層階・角住戸では北沢川緑道方向への眺望が期待できる住戸も存在するだろう。具体的な住戸配置はプラン公開（2026年秋予定）まで確認できないため、公式サイトへのエントリー登録で最新情報を受け取ることを推奨する。

各タイプの特徴（建築士ryoの読み）

K type（2〜6階）3LDK+2WIC+SIC+N｜76.08㎡（約23.01坪）

K type｜76.08㎡（2〜6階）

廊下型の独立性重視プラン。廊下を挟んで各個室が独立しており、子ども部屋に転用しやすい構成。2WIC＋SIC＋納戸と収納量は3LDKの中では異例の充実度。洋室(2)はウォールドアでLDK一体化が可能なスムスタイル仕様で、在宅ワーク部屋→子ども部屋→書斎と使い方を変えられる柔軟性が特長。浴室1418はやや標準的で贅沢感は薄い。2〜6階限定のため、北沢川緑道の桜を低い視点から楽しめる住戸との重なりが期待できる。

M type　3LDK+WIC+SIC｜86.08㎡（約26.03坪）

M type｜86.08㎡

角住戸・2方向採光のゆとりプラン。L字型の平面が角住戸を示唆しており、南とそれに直交する方向の2面採光が見込める。LDK18.6畳＋浴室1620と、Kタイプ比でひと回り広い生活実感がある。SIC1.1畳は玄関収納として十分で、サービススペース1.90㎡はLDK隣のウォールドア越しに外干し・収納として活用可能。ただし86㎡の広さは坪単価換算で価格が跳ね上がるため、坪単価×26坪の総額をKタイプと比較した上で判断したい。

出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ下北沢ガーデン」公式サイト

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年5月現在、販売価格は未定（予告広告段階）。世田谷区代沢・下北沢エリアの新築マンション相場から、坪単価を試算する。

※上記は市場相場からの試算であり、実際の販売価格とは異なる場合がある。販売開始後に公式情報を必ず確認すること。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

朝、北沢川緑道を自転車で走り、下北沢駅から小田急線に乗って新宿へ4分。週末はボーナストラックやreloadで昼食をとり、夕方は緑道を散歩して帰る——そんな生活が思い描けるのがこのマンションの魅力だ。

下北沢は古着屋・カフェ・ライブハウスが混在するユニークな文化圏で、文化的刺激と生活の静けさを両立したいファミリー・共働き夫婦には有力な選択肢となる。一方で、飲み屋街の騒音や混雑が気になる人には、物件まで9分の距離が程よい緩衝地帯になるだろう。

生活利便チェック：

• スーパー：サミットストア代沢十字路店（徒歩約11分）・まいばすけっと代沢4丁目店（徒歩約7分）
• 公立小：代沢小学校（目の前・徒歩1分以内）
• 公園：代沢せせらぎ公園・北沢川緑道（隣接）
• 病院：東京医療センター（自転車約17分・4.2km）

近隣のおすすめ店（Google Maps 4.0★以上）

※Google Maps評価は2026年5月時点の目安。変動あり。

学区の評判：代沢小学校

明治13年創立の歴史ある公立校で、2019年に新築校舎へ移転。旧首相・閣僚が居を構えた高級住宅街に隣接する立地柄、教育熱心な家庭が多く、1年生から宿題が多めで学習習慣が定着しやすいと評判だ。中学受験率は半数以上ともいわれ、開成・麻布など難関私立中への合格者も輩出している。学区は下北沢・代沢の閑静な住宅街が中心で、近年は若いファミリー層が増加中。下北沢駅周辺にスクールIE・個別指導塾が複数あり、受験サポートの環境も充実している。

出典：みんなの小学校情報（2026年5月時点の口コミ）

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

ryoが評価する2点

• 北沢川緑道隣接という永続的な眺望資産：将来にわたって視界が開け、緑との共生が約束されている唯一無二の立地
• 下北沢再開発の恩恵×世田谷区の住環境：文化的魅力と生活利便性の高い教育・公園環境を同時に享受できる稀少性

ryoが気になる2点

• 都市計画道路予定地（約214㎡）が敷地内に含まれる：将来の道路収用リスクを把握した上で購入判断すること。世田谷区の都市計画図で位置を確認してほしい
• 駅徒歩9〜10分という実態距離：地図上の直線距離より体感が長くなりやすいエリアのため、必ず現地を歩いて確かめること

総合的に見て、パークホームズ下北沢ガーデンは「下北沢の空気感が好きで、ファミリー向けの広さを求めている」層に刺さる物件だ。価格が判明する2026年秋以降、費用対効果の最終判断が可能になる。今は公式サイトにエントリーして情報収集の準備を整えておくのが賢い。

この物件が気になったら

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