【世田谷区】パークホームズ上用賀五丁目

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※掲載情報は2026年5月時点の公式資料・SUUMO掲載情報による。予告広告のため価格は未確定。本広告開始まで契約・申込順位確保はできない。

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。物件から用賀駅まで徒歩13分を含む。

一級建築士ryoが見る「敷地と砧公園」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

パークホームズ上用賀五丁目が建つのは、環状8号線（環八）の東側に面した敷地です。環八は世田谷区を南北に貫く幹線道路で、西側には砧公園の樹木が並ぶ。一般的なマンションから見れば「幹線道路沿い」はマイナスに聞こえますが、この物件に限っては逆転の発想が働いています。環八という広い道路があるからこそ、西側の砧公園との間に視線を遮るものがなく、上層階の西向き住戸では公園の樹冠ごしに遠くまで視界が抜けます。

出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ上用賀五丁目」公式サイト

建物はRC造10階建・全53戸の板状配棟。東西に住戸が向き合う配置で、西向き住戸は砧公園の緑を、東向き住戸は都心方面のスカイラインを望みます。角住戸の比率は53戸中約35戸（66%程度）と高く、3方向に開口を持つ住戸が全体の過半数を占めます。全戸ワイドスパン設計でリビングの横幅に余裕が取られており、採光と風通しへの設計意図が読み取れます。

ただし、中住戸（角ではない住戸）の一部では、リビング側に構造柱が食い込み、窓面の可動域が制限されるプランも存在します。内覧時には必ず確認したいポイントです。敷地の外構には「フォレストガーデン」と名付けられた四季の植栽帯が設けられ、砧公園の緑と地続きに見える視覚的な連続性を意識した設計になっています。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

出典：Google マップ／物件位置はピン中心。用賀駅まで徒歩13分（三井不動産レジデンシャル公式サイト記載値）

改札を出てから

用賀駅は東急田園都市線の急行停車駅で、改札は1カ所。北口方面に出ると、目の前は環状8号線（環八）です。交差点を渡れば商業施設・コンビニ・飲食店が並ぶ駅前エリア。渋谷まで電車で約18分という利便性がある一方、この先の13分の歩行が始まるわけです。

道のり前半（駅前〜7分）

環八沿いを北方向に歩きます。最初の2〜3分は用賀駅周辺の商業エリア。スーパー、薬局、カフェが並ぶ生活感のある街並みが続きます。5分を過ぎると沿道の業態が住宅・マンションへと切り替わり、街の空気が静かになっていきます。ただし環八は交通量の多い幹線道路のため、大型トラックを含む車の走行音は常に耳に届きます。信号が少なく歩行ルートは直線的で、歩道は整備されています。

道のり後半（7〜13分）

8分ほど歩くと、西側の視界に砧公園の樹木の稜線が見えてきます。「砧公園緑地入口」バス停の付近が物件の前で、バス停のすぐそばに砧パークブリッジ（歩行者専用橋）があります。この橋を渡ると信号待ちなしで砧公園内に入れます。物件のエントランスは環八東側に面していて、公園の緑がすぐそこにある感覚が実感できる場所です。

歩いてみての体感

起伏はほぼなく、世田谷の台地上を平坦に歩く13分です。標高差は小さく、坂道の負担はありません。ただし「13分」は通勤・通学・買い物・帰宅すべての場面で毎日かかる距離。雨の日は環八の水はねも気になります。バス路線（用賀駅方面）も走っているため、悪天候の日はバスを選ぶことも可能です。夜は街灯が整備されており歩道の明るさは十分ですが、車の走行音が夜間も続くことは覚悟が必要です。子連れのベビーカーでは信号が少ない分ルートは歩きやすいですが、距離そのものは長めです。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の特性と将来性

世田谷区上用賀は、環八を軸に戸建て住宅と中層マンションが混在する、整った低中層住宅地です。隣接する砧公園（総面積約39万㎡）は区内最大級の公園で、世田谷美術館、子ども広場、バーベキュー場を擁し、区民に広く利用されています。週末の砧公園はジョギングする人、家族連れ、犬を連れた人で程よくにぎわいますが、都心の公園のような混雑感はなく、ゆとりある規模感があります。

環八沿道には「環状8号線砧公園・上用賀地区計画」と呼ばれる地区計画が適用されており、沿道の建物の用途・高さに一定の規制がかかっています。つまりこのエリアは今後も急激に高層化したり、街の雰囲気が大きく変わったりするリスクが低い。現在公開されている情報の範囲では、周辺で大規模な再開発計画は見当たらず、砧公園の緑は長期的に維持されると考えられます。

生活インフラ・学区

スーパーはオーケー新用賀店（徒歩約10分）、東急ストア等が用賀駅周辺にあり、日常的な食料品の買い出しは駅周辺で完結できます。医療は関東中央病院（徒歩約12分）という大型総合病院が徒歩圏内にある点が安心材料です。公園は砧公園が目の前のほか、上用賀公園も近い。学区は用賀小学校（徒歩約13分・入学前に世田谷区公式で要確認）、用賀中学校（徒歩約2分）。中学が徒歩2分という距離は、子育て世帯にとって大きなメリットです。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：世田谷区公式ハザードマップ・国土交通省ハザードマップポータル・東京都地域危険度測定調査・国土地理院 地理院地図

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

全住戸を内廊下でつなぐ設計が採用されています。雨の日も傘を畳んでからエレベーターに乗り、そのまま自室の玄関まで移動できる。環八沿いという立地で外の騒音・排気に触れる時間が長い日常だからこそ、建物の中に入った瞬間からホテルのような静けさに包まれる内廊下の恩恵は大きいと感じます。

出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ上用賀五丁目」公式サイト

敷地内の「フォレストガーデン」は四季の植栽帯で、桜・紅葉・常緑低木を混植して冬でも緑量を保つ設計です。エントランスからこの植栽帯を通って建物に入る動線は、外の環八の喧騒から居住空間への気持ちの切り替えを自然に促します。「フォレストラウンジ」はエントランス奥の住人向け共用ラウンジ。屋上の「ルーフトップテラス」からは多摩川花火が見える方角とのことで、夏の夜の楽しみになりそうです。

宅配ロッカー・マルチロッカー・防災倉庫・24時間ゴミ出し設備を備え、日常の利便性は充実しています。1階には全住戸分のコンセント付き荷物入れ（個別スペース）が設けられており、重い荷物をエレベーターで上げる前に一時的に置ける動線の細かな配慮が見られます。

駐車場は機械式15台（うち9台にEV充電器、60%対応）。電気自動車の普及が加速する中、この比率は一般的な新築と比べて高い水準です。

気になる点として、玄関前インターホンにカメラが未装備との情報があります（先行する第三者の評価情報による）。防犯の観点から、購入前に仕様書で必ず確認してください。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

間取りは全11タイプ、専有面積54.79㎡〜101.87㎡。2LDK〜3LDKというラインナップで、全戸ワイドスパン設計・行燈部屋なし（窓のない居室なし）という構成です。代表的な3タイプを見てみましょう。

Eタイプ（54.79㎡・2LDK+WIC+SIC）

出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ上用賀五丁目」公式サイト

最小面積の2LDKプラン。54.79㎡という面積は2人暮らしの夫婦には機能的に必要十分ですが、将来子どもが生まれた場合は手狭になります。ウォークインクローゼット（WIC）とシューズインクローゼット（SIC）が両方つき、収納量は面積の割に充実しています。2人で使う前提ならリビングの広さは確保できるプランです。

Dタイプ（75.47㎡・3LDK+WIC+SIC）

出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ上用賀五丁目」公式サイト（完成予想CG含む）

最多供給と見られる中心プラン。75.47㎡の3LDKは、子育てファミリーが3〜4人で暮らす標準的な面積です。ワイドスパン設計でリビングの横幅が確保され、砧公園側（西向き）の住戸であれば、リビングの窓が公園の緑に向かって開く開放感があります。WICとSICも標準装備。3LDKとして収納・採光ともにバランスのよいプランです。

最大タイプ（101.87㎡・3LDK）

上層階の角住戸など限定的なプランで、超ワイドスパン設計。100㎡を超える面積に3LDKということは、各居室に余裕がある広い暮らしが実現します。価格は2億円台となるため、砧公園の緑を毎日「庭感覚」で使いたいというライフスタイル重視の購入者向けです。

専有部の仕様面：天井高2,450mm（標準的な水準）、二重床・二重天井、ディスポーザー・食洗機・床暖房・壁掛けエアコン標準装備。国の省エネ認定基準に対応した設計で、冬暖かく夏涼しい住まいを実現し、光熱費の削減に寄与します。最大の特徴はT-3サッシ（外の音と熱気を遮る高性能窓）＋全熱交換換気の組み合わせ。環八の騒音を物理的に抑制するため、窓を閉めた状態での室内環境は大幅に改善されます。ただしこれは「窓を閉めた状態」での話です。窓を開けると当然ながら環八の音が入ります。「窓を開けて暮らす」よりも「機械換気で空気を整える暮らし」が前提になることは、内覧時に体感して判断してください。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

予定販売価格は8,000万円台〜2億5,000万円台（1,000万円単位）。先行する第三者の評価情報では坪単価の平均を約630万円と試算しており、タイプ・階数によって555〜746万円の幅がある模様です。最小面積のEタイプ（54.79㎡）が8,000万円台後半〜、中心プランのDタイプ（75.47㎡）が1億2,000〜1億5,000万円台、最大タイプ（101.87㎡）が2億5,000万円台前後と推定されます。

周辺中古マンションの坪単価

※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：SUUMO中古・不動産流通情報。坪単価はすべて概算値。

本物件の坪単価@630万円は、同一エリアの築11年中古（シティハウス用賀砧公園・@440〜460万円）と比べて+37〜43%の水準です。内廊下・省エネ設計・砧公園フロントという希少価値を考慮しても、この差は大きい。10年後に周辺中古水準（@500万円前後）まで坪単価が調整されると想定すると、新築プレミアム分の価格差を売却益で回収することは難しいでしょう。「資産形成・値上がり狙い」という目的だけで購入判断をするのは危険です。砧公園を日常に取り込む生活の質に、自分自身が価値を感じられるかどうかが、この物件の購入判断の核心です。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

この物件の想定購入者は、渋谷・表参道方面へ通勤する30代後半〜40代のDINKsまたは子育てファミリー。「駅距離より環境」を明確に優先する価値観を持ち、週末を公園や自然の中で過ごすライフスタイルを大切にしている人たちです。予算は1億〜1億5,000万円前後が中心層になるでしょう。

出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ上用賀五丁目」公式サイト

平日の朝、カーテンを開けると西側の窓に砧公園の樹冠が広がる。8時前に用賀駅へ向かう13分の道のりを歩き、電車に乗れば渋谷まで約18分。表参道には22分で着く。帰り道にオーケー新用賀店で食材を買い、13分を歩いて帰る。週末は砧パークブリッジを渡って砧公園へ。春は桜並木の下でピクニック、夏はバーベキューエリアで家族の時間、秋は世田谷美術館で企画展を楽しむ。この動線が「日常」になる物件です。子どもが小学生になれば公園を庭として使い、用賀中学校なら徒歩2分で通学できます。

一方で、環八の音を意識しない日はありません。窓を開けたいと感じる春秋の気持ちのいい日に、西側の窓を開けるとトラックの音が入ってくる。これは購入前に必ず体感してほしい現実です。モデルルームが竣工済みの建物内に開かれているため、実際に室内で環八の音がどう聞こえるか、窓を開けた・閉めた状態の両方を確認することを強くすすめます。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 砧公園フロントという代替のきかない立地。歩行者専用橋（砧パークブリッジ）を渡ると信号なしで39万㎡の緑地に入れる環境は、都内の同価格帯物件でほとんど見当たりません。
• 駐車場15台中9台（60%）にEV充電器を設置。電気自動車の普及を見越した対応で、将来の利便性と資産価値の維持に効いてきます。
• T-3サッシ＋全熱交換換気による環八騒音対策。環八沿いという立地の弱点を、物理的な仕様で最大限に補っている誠実な設計です。

気になる点

• 用賀駅まで徒歩13分。雨の日・子連れ・重い買い物袋を抱えた帰宅など、毎日の積み重ねで負担になる距離です。実際に歩いて体感してから判断してください。
• 坪単価約630万円は周辺築11年中古（約440〜460万円）比で+37〜43%のプレミアム。10年後の売却時に新築プレミアム分を回収できる見通しは立てにくく、「値上がり狙い」での購入は慎重に。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：渋谷・表参道方面への通勤がある30代後半〜40代のDINKsまたは子育てファミリーで、「駅距離より緑の環境」を明確に優先できる方。砧公園でのランニング・子どもとの外遊び・週末散策を日常に組み込みたいライフスタイルの方。世田谷区の安定した住環境を長期で享受したい方。

すすめない：駅近を重視し、毎朝の通勤時間を最小化したい方。10年以内の売却・資産形成を主目的として購入を検討している方。窓を開けて過ごす暮らしを重視する方。