【江東区】ザ・パークハウス亀戸九丁目

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。乗換時間を含む。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

地上13階・99戸という規模は、近年の城東エリアでは控えめなほうです。200〜300戸超の大型プロジェクトが相次ぐ中、「街の高さ感覚に合わせた棟」という印象があります。亀戸9丁目は旧中川と大島小松川公園の間に広がる低地の住宅街で、エリア全体の街並みは2〜4階建ての戸建てと中規模マンションが混在しています。13階の建物はこの文脈でひとつ抜きんでますが、圧迫感を与えるほどの高さではありません。

敷地は東大島駅の大島口から南方向に約640mの位置にあります。旧中川までは徒歩2〜3分、荒川・小松川公園側の绿地エリアにも歩いてアクセスできる立地です。敷地周辺は住宅専用の静かな街区で、主要な幹線道路から一本入った落ち着きがあります。接道の状況から、エントランスから街路への見通しは比較的確保されているように見えます。

外観と共用部のデザインに、三菱地所レジデンスらしい品のある仕上げが見られます。特に注目したのは、エントランスホールに江戸鼈甲・江戸切子の伝統工芸作品を展示するという設計上の選択です。亀戸は江戸時代から続く職人文化の土地柄で、周辺には伝統工芸の工房が今も残っています。建物の設計がその文化的文脈を意識していることが、こうした細部に読み取れます。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

都営新宿線「東大島」駅の大島口（南口）を出ると、正面には住宅街が広がります。コンビニや商店はありますが、駅前に大きな商業施設はなく、改札を抜けた瞬間から生活感のある街の空気に包まれます。亀戸駅の賑わいとは対照的な、落ち着いた出口です。

道のり前半（駅前〜中盤）

大島口から南方向に歩き出すと、2〜4分ほどで住宅エリアに入ります。アパート・戸建て・中規模マンションが混在する一般的な下町の住宅街です。商店は散在していますが、通りはゆったりしており、歩行者が落ち着いて歩けるペースです。信号を2〜3か所渡りながら南へ向かいます。道は完全に平坦です。亀戸9丁目一帯はゼロメートル地帯に近い低地で、坂道は一切ありません。

道のり後半（物件直前）

歩きながら旧中川の緑が視界の端に入ってきます。物件が近づくにつれ、交通量も少なくなり、街区の静けさが増してきます。建物の入口に近い通りは閑静な住宅地の雰囲気です。整備されたアプローチと植栽が街路との境界を作っており、日常の帰り道に「切り替え」の感覚を生んでいます。

歩いてみての体感

表示通り8分の徒歩距離です。信号待ちを含めてもほぼ時間通りに到着できるルートです。夜道は照明が整っており、一人での帰宅に不安を感じる場面は少ないと思います。子連れ視点では、歩道が確保されており荷物や自転車を押しながら歩ける道幅があります。ただし大きな幹線道路を横断する箇所があるため、お子さんの年齢によっては注意が必要です。起伏はゼロに等しく、足への負担はほぼありません。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

亀戸と東大島——二つの顔

この物件の立地は「亀戸9丁目」という住所ですが、最寄駅は都営新宿線の東大島駅です。亀戸と東大島という二つのエリアの境界にあるのがこの物件の地理的な特徴です。亀戸エリアは亀戸天神・亀戸七福神など江戸情緒が残る商業・文化の街です。アリオ亀戸（ショッピングモール）やダイエー・オーケーなど生活インフラも充実しており、歩いて楽しめる街の厚みがあります。東大島エリアは落ち着いた住宅街で、大規模な商業施設はありませんが、日常生活に必要なものはひととおり揃っています。物件はこの両エリアの恩恵を受けながら、静かな住宅地側に位置しています。

大島小松川公園という資産

物件から徒歩7分の場所に、大島小松川公園があります。面積は約24.9ヘクタール——東京ドーム5個分を超える規模です。荒川と旧中川に挟まれた立地にあり、サイクリングロード・BBQエリア・カヤック体験・テニスコートなど多彩な使い方ができます。都心近郊でこれだけの規模の公園に徒歩圏で住める場所は、23区内ではかなり限られます。季節によって桜・紫陽花・コスモスが楽しめ、日常的に自然と接点を持てる環境です。

生活インフラ・学区

スーパーはオーケー亀戸店・ダイエー亀戸店が生活圏内にあります。保育園・小学校・中学校も徒歩圏に複数校が設置されており、ファミリー世帯の日常動線として成立しています。学区の詳細は江東区の公式ウェブサイトで確認してください。再開発動向については、亀戸・東大島エリアで現在大規模な都市再開発計画は公表されておらず、街並みが大きく変わる予定は今のところありません。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

江東区は東部・北部を中心に「ゼロメートル地帯」として知られます。亀戸9丁目一帯はその典型的なエリアに含まれており、海抜はほぼ0m前後です。この点は購入前に必ず自分の目で確認してほしい情報です。

出典：国土交通省ハザードマップポータル／江東区公式ハザードマップ（最新版）／東京都地域危険度測定調査。数値は変更される場合があります。必ず公式ページで最新情報を確認してください。

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

この物件の共用部の最大の特徴は、エントランスホールに江戸鼈甲・江戸切子の工芸作品を展示するという設計上の判断です。ガラスアートを組み込んだエントランスは光の入り方によって表情を変え、帰宅のたびに街の記憶を体に受け取るような体験を生んでいます。

共用部にはラウンジ空間が設けられており、アート作品が配置されています。99戸という規模では、大型タワーのような豪華設備（プール・フィットネスジム等）は設置されないケースが多く、本物件もその方向性と思われます。その分、管理費を過度に圧縮せずに維持できるバランスは悪くありません。駐車場については公表されていないため、車を所有している方はモデルルームで詳細を確認してください。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

専有面積は29.10㎡〜73.08㎡と、コンパクト住戸からファミリー住戸まで幅広いラインアップです。1DK（29㎡台）は単身者または投資向け、2LDK（50㎡台推定）はDINKsや子育て前のカップル向け、3LDK（73.08㎡）はファミリー向けという構成になっていると思われます。

29.10㎡の1DKで4,478万円というのは、城東エリアのコンパクト住戸としてはかなり高い単価です。一方で73.08㎡の3LDKが1億1,298万円というのは、城東エリアのファミリー向け新築としては現在の相場水準に近い設定です。大きな住戸ほど、近隣の中古相場との乖離が縮まる傾向があり、3LDKを検討するファミリー世帯のほうが価格的な現実感を持ちやすいかもしれません。

間取りの詳細はモデルルームへの来場・公式サイトへの登録後に開示されます。実際の収納量・採光計画・各居室の方角は、公式資料でご確認ください。特に低層階と高層階では眺望・採光条件が大きく変わるため、好みの階層を明確にしてから資料請求されることをすすめます。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

第2期1次の価格帯は4,478万円〜1億1,298万円。専有面積29.10㎡〜73.08㎡に対して坪単価を計算すると、おおよそ@508万円〜@511万円/坪という水準になります。価格が住戸サイズによってほぼ一律であることが特徴で、コンパクト住戸でも大型住戸でも同程度の坪単価が設定されています。

周辺中古マンションの坪単価

※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：LIFULL HOME'S中古マンション（2026年5月時点の参考値）。坪単価は㎡単価×3.306で換算。

周辺中古と比較すると、本物件の@510万円/坪という水準は「やや割高」の評価になります。プラウドタワー亀戸クロス（駅徒歩2分・タワー）の中古が@648万円であることを考えると、駅徒歩8分の板状・新築での@510万円は表面的には割安感もあります。ただし竣工後に中古として売却する際には、「駅8分・東大島」という立地条件が再現価格に影響します。近隣の同年代中古（@350〜@400万円台）への収束を見込んでいくと、新築プレミアムは時間とともに剥落していく可能性があります。自己居住目的なら「新宿直通・公園7分」という生活の質に対価を払う判断として納得感を持てますが、売却益を期待するなら長期保有と出口価格の想定を丁寧に検討する必要があります。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

この物件が最もフィットするのは、新宿・大手町・渋谷に通勤する30〜40代のDINKsや共働きカップルです。都営新宿線で新宿まで直通28分という利便性は高く、乗り換えのストレスがありません。休日は大島小松川公園でサイクリング・BBQ・ランニングといったアクティビティが徒歩7分で完結します。投資目的の単身者も想定されますが、29㎡台の1DKは賃料水準と利回りの確認が必要です。

平日の朝は、静かな住宅街を8分歩いて東大島駅へ。都営新宿線に乗れば新宿まで乗り換えなしの28分。帰りはオーケー亀戸店で買い物を済ませてから帰宅できます（徒歩圏内で24時間営業のスーパーが複数あります）。週末の朝は、エントランスを出てすぐに旧中川沿いを歩き、大島小松川公園へ向かう。春は桜、夏は川風、秋はコスモスが出迎えてくれます。東大島駅から都営新宿線で錦糸町まで約12分と、ショッピング・外食の選択肢も広がります。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 大島小松川公園（24.9ヘクタール）が徒歩7分。川沿い・運動・自然体験が日常の延長線にある環境は、東京23区内では相当に希少です
• 都営新宿線で新宿まで乗り換えなし28分。住吉乗換で大手町22分・錦糸町12分と、主要エリアへの直結性が高い
• 三菱地所レジデンスによるブランド管理と、江戸鼈甲・江戸切子を取り込んだ共用部設計。建物の品格と地域文化への敬意が同居している

気になる点

• 亀戸9丁目はゼロメートル地帯に近い低地。荒川氾濫想定では最大浸水深5m超というエリアに位置しており、江東区の広域避難計画と合わせて必ず購入前に確認が必要です。液状化危険度も高い地区です
• 推計坪単価@510万円は城東・亀戸エリアの近年の中古相場（@250〜@400万円台）に対して50〜100%高い水準。自己居住目的なら生活の質への対価として納得感があるが、投資目的・短期売却を想定する場合は出口価格の試算を慎重に行う必要があります

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：新宿・大手町・渋谷方面に通勤する30〜40代のDINKsまたは共働きカップルで、週末は公園でアクティブに過ごしたい人。亀戸の下町文化と旧中川・荒川の緑地環境が好きな人。三菱地所ブランドのマンションに長期居住を考えている人。

すすめない：水害・液状化リスクに対して強い不安を感じる人（江東区東部のハザードリスクを受け入れられるかどうかは必ず事前確認を）。自動車を日常的に使いたい人（駐車場の台数・設備は要モデルルーム確認）。3〜5年以内の売却・資産運用を主目的とする購入者。