【港区】パークコート麻布十番東京 ザ タワー

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。所要時間は待ち時間・乗換時間を含む。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件の核心は、敷地の大きさと場所の希少性にある。旧・日本製鉄（日鉄）が社宅として長年使ってきた港区三田一丁目の土地、約20,437㎡。東京ドームのほぼ半分に相当するこれだけのまとまった用地が、麻布十番駅から徒歩2分という超都心に残っていた。都市の密集が進んだ港区で、一度にこれほどの面積が住宅開発に供されることは、今後10〜20年では起きないかもしれない。

2棟の配置は、北側に高層のタワー ノース（42階）、南側に中高層のタワー サウス（31階）を置く構成だ。南側を11階分低く抑えているのは、ノース住戸への日照を少しでも確保しようという意図が読み取れる。ただし麻布という密集した都市環境では、周辺建物との位置関係や住戸の向き・階層によって日照条件は大きく変わる。「南向き」という言葉だけで判断せず、購入前に検討住戸の日照シミュレーションを確認することが必須だ。

敷地内には約4,800㎡の緑が整備される計画で、街側に開いた公開空地も設けられる予定だ。麻布十番の商店街と接するこの場所に、人が立ち止まれる緑と余白が加わることで、街区全体に新しい「間（ま）」が生まれる。単に建物を建てるのではなく、街に何かを返す設計になっているかどうか。それがこの再開発の評価ポイントの一つだと思っている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

東京メトロ南北線の4番出口、都営大江戸線の5番または6番出口が物件方向の最寄り口だ。どちらの出口を出ても、真っ先に目に入るのは麻布十番商店街の入口。老舗の和菓子店や地元に根付いた飲食店が並ぶ短い商店街で、東京の山の手らしい落ち着いた賑わいがある。平日の夜でも照明が十分に整い、安心感のある雰囲気だ。

道のり前半（駅前〜中盤）

駅から物件まで徒歩2分という距離は、商店街の「入口から半分も歩かないうちに着く」感覚だ。老舗の甘味処や洋食屋の前を通り過ぎ、信号を1つ越える。タイミングが合えば信号待ちはほぼない。道路幅は一般的な都市の路地で、歩行者とクルマが混在する。

道のり後半（物件直前）

信号を越えると三田一丁目の街区に入り、道が少し広くなる。2026年5月時点では工事中だが、タワー サウスが竣工する2029年10月以降は、整備された緑と外構空間から両棟のエントランスへのアプローチが続く予定だ。公開空地が街側に開かれる計画なので、商店街と物件の間に「一息つける余白」が生まれることが期待できる。

歩いてみての体感

地形は概ね平坦だ。「麻布の坂」で知られるエリアだが、麻布十番駅から三田一丁目方向（北東）は起伏がほとんどなく、ベビーカーや荷物が多い日の帰宅でも無理なく歩ける。夜間は商店街の照明と街路灯が十分にあり、視界が開けている。週末の昼間は商店街に人出が多いため、混雑感は念頭に置いてほしい。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

港区三田一丁目は、麻布十番・六本木・白金に囲まれた成熟した住宅・外交エリアだ。半径1km以内に50を超える各国大使館が点在し、国際色が強い落ち着いた街並みが続く。六本木ヒルズは大江戸線で1駅（約2分）、有栖川宮記念公園（広尾）まで徒歩約15分という位置関係で、東京の高級住宅地エリアの核に位置している。

今回の日鉄跡地再開発は、この三田一丁目エリアで長年検討されてきた大型プロジェクトだ。竣工後に整備される公開空地と約4,800㎡の緑は、麻布十番の街区に新たな「人が立ち止まれる場所」を生む可能性がある。周辺の街並みに対して大型再開発が及ぼす影響は、物件の将来的な価値にとっても重要な要素だ。

生活インフラ・学区

麻布十番商店街は徒歩2分。スーパー・薬局・飲食店が集まり、日常の買い物には事欠かない。大型商業施設は周辺に少ないが、六本木（六本木ヒルズ・ミッドタウン）や白金（プラチナム通り）が生活圏内に入るため、週末の選択肢は十分だ。

学区は港区立三光小学校（徒歩約7分）が目安となる。港区立の学校は施設・環境が充実しており、習い事や放課後の環境も整っている。周辺にはインターナショナルスクールも複数あり、外交官・駐在員家庭との共存を前提とした多様な教育環境が整っている点は、ファミリー層の判断材料になる。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル／港区公式ハザードマップ（詳細は現地確認要）／国土地理院標高API

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

確認できている共用施設だけでも、34階のスカイラウンジ、サウナ付きスパ、屋上テラス（ROOF TOP TERRACE）、トレーニングルーム、フードキュレーションレストラン、ゲストルームが挙げられる。30を超えるラインナップは、近年の大規模タワーでも際立つ充実度だ。「建物の外に出なくても日常の多くが完結する」という設計思想が明確に打ち出されている。

建物内は内廊下設計で、雨の日でも濡れずにエントランスから住戸まで移動できる。宅配BOXは完備される予定だ。駐車場は機械式446台・平面式14台の計460台を確保しているが、総戸数1,342戸に対して460台（比率約34%）であるため、複数台の所有や早い時期の申し込みでないと、待ちリストが生じる可能性がある。EV充電設備の設置については現時点で未公表だ。

月額の固定費は購入前に必ず確認してほしいポイントだ。管理費の参考値は614円/㎡とされており、70㎡住戸では月約43,000円。将来の建物管理積立費は参考値180円/㎡（約12,600円/月）。これらを合わせると月約55,600円。駐車場を利用する場合はさらに月50,000〜83,000円が加わる。以上はあくまで参考値で、正式な金額は販売時の書面で確認が必要だ。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

間取りはタワー ノースが1LDK〜4LDK（44.02㎡〜225.60㎡）、タワー サウスが1R〜3LDK（30.00㎡〜160.79㎡）と、2棟合わせて幅広い住戸展開となる。30㎡台のコンパクト単身住戸から225㎡超の大型ファミリー住戸まで、用途・家族構成・予算に応じた選択肢が揃う。

具体的な間取り図は2026年5月時点で未公表だ。第1期1次販売（2026年6月上旬予定）に向けたモデルルーム公開後に詳細が明らかになる。一般論として、42階建てのノースでは上層階の高さが増すほど視線が抜けやすくなるが、価格も上昇する。中間階は価格と眺望のバランスが良い住戸が揃いやすい。低層階は外の緑や地面との近さが感じられる一方、採光・視線の問題が生じやすい。

一つ確認しておきたいのが、住戸タイプの構成比だ。30㎡〜の1R住戸が一定数あるということは、投資用コンパクト住戸が含まれている可能性がある。同じ棟に実需ファミリー住戸と投資用コンパクト住戸が混在する場合、住人コミュニティの性格や管理組合の意思決定に影響が出ることがある。住戸タイプごとの割合は、モデルルームで確認しておきたい情報だ。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

正式価格は2026年6月上旬の第1期1次販売まで未公表だ。竣工は最短でタワー サウスが2029年7月下旬、タワー ノースが2030年3月下旬。契約から入居まで最短3年以上の時間軸になるため、資金計画にはその期間の居住コスト（賃貸家賃など）も含めて試算することが重要になる。

先行するモデルルーム展示を見た方から伝わっている非公式な参考値では、コンパクト住戸帯の価格感について情報が出ている。ただし正式な価格表ではなく、麻布十番駅徒歩2分・42階建て・地震に強い構造という物件のスペックを踏まえると、最終的な価格水準は同エリアの既存タワーマンションの成約事例と照らし合わせて妥当性を判断することをすすめる。正式価格発表後に本記事を更新予定だ。

周辺中古マンションの坪単価（参考）

以下はエリアの地価水準を把握するための参考値だ。いずれも築40〜55年以上の旧耐震時代の物件であり、新築の本物件との直接比較には意味がない。あくまで「このエリアでどの程度の価格感で中古が動いているか」の目安として見てほしい。

※売出価格から算出した参考値。出典：SUUMO・HOME'S 中古マンション（2026年4月末時点）。旧耐震・旧旧耐震物件であり新築タワーとの直接比較は不適。

エリアの中古相場では、旧耐震物件でも坪単価380〜490万円の水準で取引されている。麻布十番駅徒歩2分・新築・地震に強い構造の本物件については、正式価格が公表された後に改めて妥当性の評価を行う。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

この物件の想定購入者は、住戸タイプによって大きく三つに分かれる。①コンパクト住戸（30〜60㎡台）：都心勤務の単身者・共働き夫婦。南北線・大江戸線の2路線を使い分け、通勤の選択肢を最大化したい層。②中型住戸（70〜120㎡台）：港区の教育環境と治安を重視するファミリー。大使館が多い国際色の豊かな街で子育てをしたい世帯。③大型住戸（150〜225㎡台）：都心一等地に複数の選択肢を持つ富裕層。資産として長期保有することも視野に入れる方。

平日朝は、南北線で四ツ谷・市ヶ谷・溜池山王方面のオフィスへ、大江戸線で新宿・六本木・都庁前方面へ。どちらの路線でも主要ターミナルへの乗換が1回以内で収まり、通勤ルートの柔軟性が高い。テレワーク日は共用のコワーキングスペースを活用すれば、仕事と住まいが一か所で完結する。帰り道は麻布十番商店街の老舗で惣菜や甘味を買って帰る、あるいはフードキュレーションレストランで夕食を済ませる、という日によって使い分けができる。

週末は、六本木ヒルズ美術館（大江戸線1駅）や国立新美術館（六本木）が生活圏内に入る。麻布十番商店街の夏祭りは地元の風物詩として知られ、エリアの生活感と品性が共存する麻布らしさを体感できる場でもある。共用施設のスパやトレーニングルームを活用すれば、外出せずに充実した休日を過ごすことも十分可能だ。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格評価は正式価格が未公表のため暫定。2026年6月の第1期1次販売価格公表後に更新予定。

良い点

• 麻布十番駅徒歩2分・南北線＋大江戸線の2路線直結という都心でもトップクラスの交通利便性。新宿12分・六本木2分・渋谷17分という位置関係は実用性が高い
• 約20,437㎡の広大な敷地に2棟を配置し、都心の密集地では珍しい敷地の余白と緑が生まれる。公開空地が街に開かれる計画は、周辺環境への貢献にもなる
• サウナ付きスパ・レストラン・コワーキング・スカイラウンジなど30超の共用施設。住んでいるだけでホテル水準の設備が日常として使える環境だ

気になる点

• 総戸数1,342戸の規模に見合った維持コストの重さ。参考値ベースで70㎡住戸の管理費＋将来の建物管理積立費だけで月約55,600円。駐車場を利用すればさらに月50,000〜83,000円が加わる。固定コストの水準は購入前に必ず試算してほしい
• 正式価格は2026年6月まで未公表、入居は最短で2029年10月。「いくらで買えるか」「間取りはどうか」が現時点で不明のまま登録・検討が進む。情報不足の段階での購入判断は避け、6月の価格公表を待ってから判断することを強くすすめる

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：都心勤務で路線選択の自由度を最優先する30〜50代の共働き世帯・単身者。港区の教育環境と治安を重視するファミリー。共用施設での暮らしの豊かさに価値を感じる方。超都心の資産として長期保有したい方。

すすめない：月々の維持費（管理費＋建物管理積立費で月5.5万円以上）が家計に重く感じる方。クルマを複数台所有・頻繁に使うライフスタイルで駐車場確保を最優先する方（460台/1,342戸の比率）。2028年以前に入居したい方（最短入居は2029年10月）。商店街の賑わいではなく、静かな住宅街の環境を好む方。