【中野区】クラッシィハウス中野新井薬師前

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※売主公式サイトの物件概要（更新日2026年10月16日、2026年10月19日に確認）。デザインディレクターは公式サイトのレジデンスのページの記載。建築面積・延床面積・建ぺい率・容積率は公式サイトに記載がない。

主要駅へのアクセス

※駅からの電車の時間で、物件から駅までの徒歩（新井薬師前6分・落合12分・東中野14分・中野18分）は含まない。朝の通勤時（目的駅7:00〜9:00着）、かっこ内は日中（10:00〜16:00着）。乗換・待ち時間を含み、2024年8月時点の「駅すぱあと」による（売主公式サイト記載値）。

一級建築士ryoが見る「三棟で囲む屋敷林の中庭」

SECTION 02 / SITE & LAYOUT

この物件を一言で語るなら「三つの棟で中庭を囲んだ5階建て」だ。敷地配置イラストを見ると、建物は西棟・東棟・南棟の三つに分かれ、西棟の住戸は西へ、東棟の住戸は東へ、南棟の住戸は南へ窓を向ける。三棟のあいだには駐輪場と中庭が入り、中庭の中央にはアラカシを中心にした木立を置く。売主はこれを、かつて家屋を守るために屋敷の周りに植えた「屋敷林」の考え方を受け継いだものと説明している。タイトルに「配棟の作法」を選んだのは、この物件の住み心地の大半が、棟の分け方と向きで決まっているからだ。

数字を並べると、設計の優先順位が見えてくる。敷地2,019.50㎡に54戸なので、1戸あたりの敷地は約37.4㎡（計算）。地上5階建てで割ると1フロアあたり平均10.8戸（計算）になり、これを三棟に分けたことで、1つの棟の1フロアは4〜5戸に収まる（敷地配置イラストの2階は西棟4戸・東棟4戸・南棟5戸）。そのうえで売主は角住戸率を約44%としている。仮に54戸を一つの長い板状の棟に並べれば、角住戸は各階の両端の2戸で、全体の約2割（計算）にとどまる。三棟に割って端の数を増やし、低い5階建てのまま窓の多い住戸を増やした設計意図が読める。一方で、54戸に対して19タイプの間取りを用意し（1タイプあたり平均約2.8戸、計算）、敷地の形に合わせて住戸を一つずつ当てはめている。整形でない敷地を、型の数で受け止めた計画だ。

外観の考え方も、この配棟と結びついている。デザインディレクターはJWA建築・都市設計で、公式サイトは「古刹が醸す趣きを拾い上げた集住体」をデザインの考え方に掲げる。南東の角は手すりを曲面で回し込み、南西の面にはガラスの手すりと、床から天井までの窓を組み合わせる。コンクリートの壁を職人が削って石のような表情を出す「小叩き仕上げ」や、最上階の軒天井の木目調の仕上げも使う。上の外観CGでは、上の階ほど外壁が少しずつ後ろへ下がり、段のついた姿になっている。周りは低い家並みの住宅地で、5階建てを段状にすることで、通りから見たときの圧迫感を抑えようとしていると読める。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

使うのは西武新宿線「新井薬師前」駅の南口だ。公式の表記は南口まで徒歩6分（約475m）。物件は駅の南東にあり、南口からは線路を背にして南東へ進む。駅の南口の周りは商店が集まる小さな駅前で、売主の案内では新井薬師駅商店街まで徒歩6分（約480m）、薬師あいロード商店街まで徒歩5分（約340m）だ。いまの新井薬師前駅は地上の駅で、線路には踏切がある。西武新宿線を地下に移す工事が進んでいる区間で、駅前の姿はこれから大きく変わる（4章で読む）。

道のり前半（駅前〜商店の並び）

Google マップの徒歩ルートは、上高田本通りを通る約550m・8分の道と、五中つつじ通りを通る約600m・8分の道を示す。いずれも駅前の商店の並びを抜けてから住宅地へ入る道のりだ。公式表記の6分（約475m）は南口からの値で、Google マップの値は駅の中心からの距離のため少し長い。

道のり後半（物件直前）

駅から離れると、道幅の狭い住宅地になる。公式サイトは物件から徒歩3分（約180m）の街並みとして、大きな樹木と竹垣が続く細い道の写真を載せ、童謡「たきび」の歌碑も同じく徒歩3分（約180m）にある。物件から直線で40mほど（Google マップの店の位置から測った距離）の場所には、地酒の店「味ノマチダヤ」があり、スパイス料理の「Spice Bar SUZU」も売主の案内で徒歩1分（約30m）だ。敷地配置イラストでは、メインエントランスは南側の道路に、駐車場の出入口とサブエントランスは西側の道路に面している。

歩いてみての体感

道中の起伏はほとんどない。Google マップは全ルートを「ほぼ平坦」と表示し、国土地理院の標高データでも、新井薬師前駅付近の約37.2mから敷地付近の約38.4mへ、およそ1mのゆるやかな上りにとどまる。この一帯は武蔵野台地の上にあり、同じ国土地理院の数値で見ると、物件から北へ800〜900m、東へ600〜700m離れたあたりで24〜29mほどまで土地が下がっていく。駅から5分ほどの道のりで、ベビーカーや自転車でも負担は小さい。夜は駅前の商店の明かりを抜けると、住宅地の静かな道になる。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

「奥中野」と呼ばれる住宅地

売主はこの一帯を「奥中野」と呼んでいる。中野駅から北東へ約1km、新宿駅から約3kmの距離にありながら、眼病にご利益があると知られる新井薬師梅照院（徒歩9分・約710m）を中心に、古い商店街と住宅地が続く街だ。物件の周りは第1種中高層住居専用地域が中心で、敷地の一部が近隣商業地域にかかる。公園は上高田二丁目公園（徒歩4分・約290m）、新井薬師公園（徒歩9分・約680m）、国の名勝の哲学堂公園（徒歩14分・約1,070m）、平和の森公園（徒歩16分・約1,240m）と、歩いて行ける距離に大小がそろう。

西武新宿線の地下化と、駅前のまちづくり

この街のこれからを決めるのは、西武新宿線の地下化だ。東京都が事業主体となり、中井駅付近から野方駅付近までの約2.4kmで線路を地下に移し、7か所の踏切をなくす。売主はこれを「アクセス利便の向上と快適なまちづくり」と紹介している。ただし、完成時期には注意が要る。中野区が2025年11月18日に報告した資料では、事業の期間を「令和9年（2027年）3月31日まで」から「令和16年（2034年）3月31日まで」へ7年延ばす予定で、理由は用地取得の遅れとシールド工事の掘削計画の見直しなどとされた（全体の事業費も約1,219億円から約1,635億円へ増やす予定）。地下化の後の姿は、早くても2030年代になると読んでおきたい。

駅前では、地下化に合わせた再開発の検討も続いている。中野区によると、駅南側街区では2020年8月に地権者による「新井薬師前駅地区再開発協議会」ができ、2024年11月に事業協力者が決まり、2025年度は個別の面談や計画の検討を進めた段階だ。駅北側街区でも2025年2月にまちづくり方針がまとまっている。区は商業施設や子育て支援施設を充実させる考えだが、いずれも計画が固まる前の段階で、完成時期は示されていない。

生活インフラ・学区

日々の買い物は、マルエツ 新井薬師前店（徒歩6分・約450m）、スーパーマーケット リコス 新井5丁目店（徒歩8分・約610m）、業務スーパー 東中野店（徒歩11分・約840m）で済む。大きな買い物や役所の用事は中野駅の周りで、中野サンモール（徒歩17分・約1,300m）、中野区役所（徒歩18分・約1,430m）がある。病院は中野共立病院（徒歩15分・約1,130m）と東京警察病院（徒歩21分・約1,680m）。小学校の学区は、中野区の住所別の通学区域で上高田三丁目3番〜41番が令和小学校、中学校は三丁目全域が第五中学校とされ、売主の案内では令和小学校まで徒歩11分（約880m）、第五中学校まで徒歩6分（約480m）だ。通学区域は住居表示の番地で決まり、物件の住居表示は引渡しまでに確定するため、購入時に中野区教育委員会で確かめてほしい。私立の明治大学付属中野中学校・高等学校（徒歩10分）と大妻中野中学校・高等学校（徒歩8分）も近い。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・浸水継続・家屋倒壊・高潮・津波・土砂災害の配信データ、物件位置は売主公式サイトの地図の位置）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）

高台の住宅地で、川の洪水の心配は小さい。ただ、重ねるハザードマップの想定最大規模の図では、敷地の西と南の道路沿いに0.5m未満の浅い浸水の区域が点々と現れる。周りより少し低い道路に雨水が集まる形で、川があふれるというより、大雨で下水が追いつかないときの水たまりに近い性格と読める。売主は中野区のハザードマップを参照し、物件のある6番地ではこれまで浸水被害の報告はないと説明している。

木造住宅の多い周りの街の「地震火災」を読む

SECTION 06 / KEY RISK

上の写真は、売主が「奥中野」の趣きとして載せている物件近くの道だ。大きな木と竹垣が続く、車1台がやっと通れるほどの細い道は、この街の魅力そのものでもある。一方で、細い道と古い木造の家が多い街は、大きな地震の後に火事が広がりやすい。クラッシィハウス中野新井薬師前の購入判断で、売主のサイトに書かれていない最大の確認事項はここにある。

「木造住宅密集地域」とは何か

東京都は、古い木造の家が密集し、地震のときに火事が燃え広がるおそれのある地域を「木造住宅密集地域」とし、なかでも被害が特に大きくなると想定される地域を「整備地域」に指定して、道を広げ、燃えにくい建物への建て替えを進めている。街の燃えにくさは「不燃領域率」という数字で表され、70%を超えると燃え広がりによる焼失はほぼなくなるとされる。マンションそのものが鉄筋コンクリート造で燃えにくくても、周りが燃えれば、避難の道がふさがれたり、煙や熱で長い時間外に出られなくなったりする。建物の強さとは別に、街の強さを見る必要がある。

この物件への影響を読む

中野区が2026年8月の説明会で示した資料によると、物件のある上高田3丁目を含む「上高田一・二丁目及び三丁目周辺地区」（約58.5ha）は、東京都の防災都市づくり推進計画（2026年3月）で地区の全域が木造住宅密集地域とされ、上高田2丁目と3丁目の一部が「整備地域」、上高田1丁目と3丁目・4丁目の一部が「防災環境向上地区」に位置づけられている。地区の不燃領域率は約56.6%（2024年度の調査）で、目標の70%に届いていない。幅4m未満の道や行き止まりの道が多く、6m以上の道から消防のホースが届かない「消防活動困難区域」が約5.9ha（地区の約1割）ある。建物の6割近くは防火造や木造などの燃えやすいつくりで、1981年以前に建った古い耐震基準の建物も約2割（3,230棟中680棟）残る。

区はこの課題に対して、2018年1月から地元の組織と防災まちづくりを話し合い、2024年3月に防災まちづくり方針をまとめた。いま進んでいるのは、①補助第220号線を幅11mの道路に広げ・新設し、沿道30mの建物を燃えにくくして火の燃え広がりを止める帯をつくること、②7本の道を「避難道路」に指定し、建て替えに合わせて幅4mに広げ、倒れそうなブロック塀を取り除くこと、③地区計画（地区独自の建て方のルール）を入れ、用途地域や高さ・防火の規制を見直すことだ。2026年8月28日・29日には地区計画の原案の説明会が開かれ、今後は案の作成、縦覧、都市計画審議会を経て決まる予定とされている。

つまり、この街は「燃えやすさが課題として公式に指定され、改善がようやく制度として動き出した段階」にある。改善が進めば、建て替えのたびに道は広がり、燃えにくい建物が増えていく。ただし避難道路の拡幅は個々の家の建て替えを待つ方法で、街全体が変わるには長い年月がかかる。物件自体は2026年完成の鉄筋コンクリート造で、新しい建て方のルールが入っても、この建物の建て替えを急がされるような影響は考えにくい。影響を受けるのは「周りの街が、地震の夜にどう振る舞うか」の方だ。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

メインエントランスは南の通りから一段下げた位置にあり、大判タイルの柱と重さのあるひさしで「邸宅の構え」をつくると売主は説明する。入口からは、円が転がるときにできる曲線（サイクロイド曲線）を描く壁がガラス面を貫いて奥へ伸び、その曲線に沿ってエントランスホールとラウンジが続く。壁には畝のある「BAMBOOタイル」を使い、ソファも曲線の形でそろえている。ラウンジの先には、つくばいを模したオブジェとアラカシの木立の中庭がある。

暮らしの道具としては、24時間ゴミ出しができ（運用上のルール・制限あり）、宅配ボックス、ペットの足洗い場、「トリプルセキュリティシステム」と「ラクセスキー」を備える。植栽はナナミノキ・ソヨゴ・イロハモミジ・サルスベリ・アラカシなど、四季の変化を楽しめる木を選んでいる。全住戸と建物全体で、国の省エネの基準より使うエネルギーを20%以上減らす水準の第三者評価（BELS）を取得済みで、冷暖房のエネルギーを抑えやすい住まいだ。

気になるのは二つある。一つは駐車場で、54戸に対して9台（全戸の約17%、計算）と少なく、うち8台は機械式だ。月額は32,000円〜40,000円。車を持つ世帯は、空きがあるかを契約前に確かめる必要がある。もう一つは動線で、敷地配置イラストではエレベーターが一か所にまとめて描かれており、三棟の住戸はそこから共用廊下を歩いて各棟へ向かう形に見える。エレベーターの台数は公式サイトに記載がないため、見学で確かめたい。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

住戸は全19タイプ。天井の高さは約2,450mm（一部住戸を除く）で、リビングと隣の部屋を仕切る「ウォールドア」で部屋の広さを変えられる。キッチンはフィオレストーンの天板と食器洗い乾燥機、床はお湯で温める床暖房が付く。いま売りに出ている住戸の広さは65.49〜93.07㎡で、ここでは売主が紹介する間取りのうち、4LDKのK、最も広いCr、再登録で抽選になっているBtの3タイプを読む。

Kタイプ（4LDK・78.04㎡）——家族向けの南東角住戸

南棟の東の端、曲面の手すりで回り込む南東の角住戸だ。リビング・ダイニング約11.6畳とキッチン約3.3畳に、洋室が約6.0畳・約5.0畳・約4.3畳・約4.0畳の4室付く。78㎡台で4部屋を取ったぶん、リビングは11.6畳と大きくない。売主は洋室を子ども部屋や在宅勤務の部屋に使う想定を示しており、子ども2人の4人家族で、それぞれに個室を用意したい世帯に合う。東側の窓が多い角住戸なので、朝の光が入りやすい。

Crタイプ（3LDK+DEN+WIC+エントリーウェイ・93.07㎡）——特色プラン

いま売りに出ている住戸の中で最も広い93.07㎡で、28.41㎡のルーフバルコニーが付く（使用料月560円）。玄関からタイル張りの「エントリーウェイ」が続き、売主は多彩な使い方ができる空間と説明する。リビング・ダイニング約15.6畳にキッチン約5.0畳、洋室は約6.5畳・約6.0畳・約4.5畳で、ほかに小さな書斎（DEN）がある。ルーフバルコニーは約17畳分（28.41㎡÷1.62㎡、計算）で、外で過ごす時間を大切にする夫婦や、植物を育てたい人に向く。

Btタイプ（3LDK+WIC+St・65.49㎡）——テラス付きの抽選住戸

再登録で9,990万円、12月12日に抽選になる住戸だ。リビング・ダイニング約10.2畳、キッチン約3.3畳、洋室が約6.0畳・約5.0畳・約4.1畳と、65㎡台に3LDKを詰めているため一部屋ずつは小さい。その代わり、24.60㎡のテラスが付く。売主はテラス付き住戸の暮らしを特集し、Ltタイプ（分譲済み）の完成予想CGを載せている。テラスの日当たりや外からの視線は住戸の位置で変わるため、現地で必ず確かめたい。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年10月19日時点で、公式サイトの物件概要に載っている販売住戸は、先着順の4戸（1億1,890万円〜1億7,490万円・68.02〜93.07㎡）と、再登録の1戸（9,990万円・65.49㎡）だ。先着順の4戸は住戸ごとの価格と広さの組み合わせが公表されていないため、坪単価は出せない。広さと価格がそろっている再登録の1戸は、1坪あたり約504万円（計算）になる。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年10月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

新井薬師前駅の周りの築浅の中古は、駅に近い物件で@549〜569万円、駅から10分ほど離れると@457万円前後だ。中野駅に近い側では、築15年の物件でも@638万円がつく。クラッシィハウス中野新井薬師前の再登録の住戸（@約504万円）は、周辺の築浅中古の真ん中よりやや下に位置し、新築としては「適正〜やや割安」の水準と読める。

もう一つの物差しは、東西線「落合」駅徒歩4分のザ・パークハウス 東中野プレイスだ。2026年1月に完成済みの19階建てで、先着順の4戸が1億2,390万円〜1億5,180万円（56.63㎡・65.39㎡）。いちばん安い1億2,390万円を、いちばん広い65.39㎡で割っても1坪あたり約626万円（計算）になり、どの住戸もこれ以上の坪単価ということになる。落合駅に近い高層の新築と比べると、新井薬師前駅徒歩6分の5階建てであるこの物件の価格は、ひと回り抑えられている。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される購入層は、新宿・高田馬場・大手町方面へ通う30〜40代の共働き夫婦と、小学生までの子どもがいる3〜4人家族だ。車を持たずに自転車で落合・東中野・中野の駅を使い分けられる世帯、静かな住宅地で子育てをしたい世帯ほど相性がよい。

平日の朝は、駅前の商店の並びを抜けて新井薬師前駅まで6分。西武新宿線で高田馬場まで8分、西武新宿まで11分だ（通勤時）。東西線を使う日は、自転車で4分の落合駅から大手町まで17分。帰りは駅前のマルエツで夕食の買い物を済ませ、家の向かいの地酒の店で週末の一本を選ぶ。週末は新井薬師梅照院まで歩き、哲学堂公園や平和の森公園で子どもを遊ばせ、夕方は中野サンモールや中野ブロードウェイまで足をのばす。中野の賑わいと、奥中野の静けさを行き来する暮らしになる。

生活利便チェック：

• スーパー：マルエツ 新井薬師前店（徒歩6分・約450m）・スーパーマーケット リコス 新井5丁目店（徒歩8分・約610m）・業務スーパー 東中野店（徒歩11分・約840m）
• 公立小：中野区立令和小学校（徒歩11分・約880m。中学校は第五中学校・徒歩6分・約480m。通学区域は中野区教育委員会で確認してほしい）
• 公園：上高田二丁目公園（徒歩4分・約290m）・新井薬師公園（徒歩9分・約680m）・哲学堂公園（徒歩14分・約1,070m）
• 病院：中野共立病院（徒歩15分・約1,130m）・東京警察病院（徒歩21分・約1,680m）
• 保育園：ちゃいれっく上高田保育園（徒歩4分・約290m）・あけぼの保育園（徒歩6分・約430m）

※距離・分数は売主公式サイトの周辺施設の案内の値。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月19日時点）。徒歩分数・距離は売主公式サイトの周辺施設の案内の値で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格の★は、公式に発表された価格（2026年10月19日時点）のうち、広さと価格がそろう再登録の1戸の坪単価と、周辺の中古・近くの新築の坪単価を比べて付けた。将来性の★は、西武新宿線の地下化と駅前の再開発が2030年代にずれ込む見込みであることと、周りの街の防災まちづくりが始まった段階であることを織り込んだ。

良い点

• 54戸を西棟・東棟・南棟の三つに分け、角住戸率約44%。各棟の1フロアを4〜5戸に抑え、中庭にアラカシの木立を置いた。工事完了が2026年10月下旬で、実物を見て選べる
• 新井薬師前駅まで約500mのほぼ平坦な道。落合・東中野・中野の駅も使え、標高約38mの台地の上で、洪水・土砂の心配は小さい
• 再登録の1戸の坪単価は約504万円（計算）で、新井薬師前駅の周りの築浅中古（@549〜569万円）より低い。ルーフバルコニーやテラス付きなど、外で過ごせる住戸がある

気になる点

• 周りは木造住宅密集地域で、地震の地域危険度は上高田3丁目が総合ランク3、駅との間の1丁目と西隣の2丁目は火災・総合ともランク4。地区の不燃領域率は約56.6%と、目標の70%に届いていない
• 駐車場が54戸に対して9台（約17%）で、うち8台が機械式。車が欠かせない世帯には向かない。敷地配置イラストではエレベーターが一か所に描かれ、台数は公式サイトに記載がない
• 西武新宿線の地下化は、事業期間を2034年3月まで7年延ばす予定と報告されている。駅前の再開発も計画が固まる前の段階で、街の変化を前提に買うには時間がかかる

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：新宿・高田馬場・大手町へ通う30〜40代の共働き世帯で、車を持たず、自転車で複数の駅を使い分けられる人。中野の近くで、高台の静かな住宅地と商店街の暮らしを両方ほしい人。ルーフバルコニーやテラスで外の時間を楽しみたい人にも合う。

すすめない：車を日常的に使う世帯、地震の後の火災のリスクをできるだけ避けたい人、駅前や大きな通りに近い便利さを最優先にする人。地下化や駅前再開発の効果を数年のうちに見込んで、資産としての値上がりを期待する人にも向かない。

総合すると、クラッシィハウス中野新井薬師前は「中野の奥の、古い住宅地の良さを三棟の配置で受け止めた」物件だ。建物の考え方と価格の水準は納得できるが、判断を分けるのは周りの街の燃えやすさをどう受け止めるかにある。検討するなら、まず中野区の防災まちづくりの資料で街の課題と改善の道筋を確かめ、そのうえで実物の建物と、住戸ごとの窓の先を見て決めてほしい。

クラッシィハウス中野新井薬師前の価格・間取りが気になったら

販売住戸ごとの価格表と、完成した建物の様子は、資料請求とゲストサロンで確かめるのが確実です