【品川区】ザ・パークハウス目黒不動前レジデンス

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内を参考にした目安。乗換タイミングにより前後します。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

品川区西五反田5丁目という住所を見たとき、地図上の位置感を整理しておく必要があります。不動前駅から北へ約240m、目黒川の南側台地上に立地します。敷地面積は1,588.25m²とさほど広くはありませんが、RC造19階建てという高さで容積を消化している計画です。

南西向きを主体とした配置で、角住戸を多く設けているのがこの物件の特徴です。19階建ての中層〜上層階では、南西方向に広がる林試の森の緑の稜線と、北方向の目黒川低地の空を両方見渡せるポジションになります。台地の端に建てられた立地ゆえ、上の階ほど視線が抜けていく構造です。この「高さを使った視線の確保」が設計の意図だと私は読んでいます。

コンセプトは「地を継ぎ、景を創る。Next Symbol」。不動前という土地の記憶を受け継ぎながら、街のシンボルになろうという意思が読み取れます。低層部の外構には緑を積極的に取り入れたガーデン空間が設けられており、街に対して建物が「壁面で背を向ける」設計ではなく、植栽を介して地域と関係を持とうとしている点は評価できます。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

東急目黒線「不動前」駅は、島式ホーム1面2線のシンプルな構造の駅です。改札口は1カ所で、出口も東西に分かれないワンウェイ型。改札を抜けると、目の前に商店街の入口と住宅地への路地が並びます。目黒から1駅にしては驚くほど静かで、駅前に高層ビルや大型商業施設はありません。コンビニ・薬局・小さなスーパーが徒歩1分以内にある、生活密着型の駅前です。

道のり前半（駅前〜中盤）

改札を出て北方向へ進むと、すぐに住宅地の区画に入ります。駅前のロータリー的な広場はなく、そのままマンションや戸建ての混在するエリアになります。途中で西五反田の街区を横切るかたちになり、信号が1〜2回あります。交通量は少なく、夜間も比較的安全な雰囲気です。

道のり後半（物件直前）

物件の手前200m程度になると、道幅が少し広くなります。西五反田5丁目は古くからの住宅地で、隣接地には中低層のマンションや戸建てが立ち並びます。物件直前の街区は静かで、日中でも人通りは少なめ。新築の高さ19階の建物がこのスケールの街に建つため、完成すると周辺の景観の中で目立つ存在になるはずです。

歩いてみての体感・起伏について

不動前駅から物件にかけての道は、台地の縁に沿った地形を歩くことになります。駅周辺はほぼ平坦ですが、物件に近づくにつれてわずかな上り傾斜（1〜2m程度の高低差と推定）があります。これは不動前周辺が「台地と低地の境界」に位置するためで、物件の立地が低地側ではなく台地側に近いことを示しています。徒歩3分・約240mなので、坂の影響は日常的には軽微です。子連れのベビーカーでも問題ない程度と判断します。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

不動前という街の性格

不動前は目黒区と品川区の境目に近い住宅地で、東急目黒線が通る前から居住地として根付いてきたエリアです。駅名の由来は近くの「瀧泉寺（目黒不動尊）」。江戸時代から参詣者が訪れた由緒ある場所で、エリアとしての歴史は深いです。駅周辺は大きな再開発計画がなく、スケールを維持したまま住宅地として成熟しています。五反田や目黒の商業エリアが徒歩12〜13分圏内にある一方で、日常は静かな住宅地として使える、という二面性を持つ立地です。

物件の南西方向にあるのが、都立林試の森公園です。品川区小山台と目黒区下目黒にまたがる66,000m²の緑地で、東西に700m・南北に250mと細長い配置です。明治時代の林業試験場跡地が公園として整備されたもので、東京南部では貴重な大面積の緑地です。物件から徒歩15分程度（約1〜1.2km）の位置にあり、週末のランニングや散歩のコースとして活用できます。

生活インフラ・学区

不動前駅周辺には徒歩3〜5分圏内にコンビニ・ドラッグストア・小規模スーパーが揃っています。より大型の食品スーパーを求める場合は、五反田駅方面（徒歩12分）や目黒駅方面（徒歩13分）に向かうことになります。病院・クリニックは西五反田エリアに点在。公園は林試の森公園に加え、小山台公園・西五反田公園（小規模）が近接しています。

小学校の学区は、西五反田5丁目の番地によって異なります。品川区立第四日野小学校（1番・7〜14番・23〜29番）または品川区立第一日野小学校（2〜6番・15〜22番・30〜32番）のいずれかが対応学区となります。物件（地番583番1）の住居表示と学区の対応については、購入時に品川区教育委員会に直接ご確認ください。中学校については品川区立荏原第五中学校が最寄りの公立中学校となりますが、品川区は学校選択制を採用しているため、複数の学校から選択できます。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：品川区防災地図（令和7年4月修正版）／国土交通省ハザードマップポータル／国土地理院地理院地図。上記は取材時点の情報で、購入前に最新版を必ず確認してください。

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

共用部で特徴的なのは敷地内のガーデン空間です。公式ビジュアルを見ると、緑の植栽が豊富で、住人がベンチに座って過ごせるような空間が描かれています。1,588.25m²という敷地面積に対して19階建て126戸という密度なので、低層部の敷地の余白がどこまで緑に使われているかが完成後のカギになります。

駐車場は全28台（機械式27台・身障者用平置1台）で、126戸に対して収容率22%。城南エリアの新築マンションとしては一般的な設定です。EV充電設備が整備されているのは時代の要請に応じた対応です。月額3,000円の充電利用料は、EV所有者には確認しておきたいコストです。管理は委託（通勤管理）で、24時間常駐型ではない点は確認事項です。エントランスは「不動前を象徴する美意識を宿したモダンな建築」というコンセプトを反映したデザインが予定されています。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

現在公開されているプランタイプは主に3種類です。Cタイプは2LDK+WIC（50.33m²）、Eタイプは2LDK+2WIC+SIC（60.77m²）、Gタイプは3LDK+WIC+FS（70.95m²）。SUUMOの公開情報によれば最小専有面積は31.98m²（1LDK系の住戸と思われる）から最大70.95m²の幅があります。

南西向きを主体とした配置で「豊富な角住戸」を売りにしていますが、19階建ての縦長建物では、実際に角住戸の比率がどれほどかは現地で確認が必要です。南西向きは東京の住宅では人気の向きで、午後から夕方にかけて光が深く入ります。上層階（10階以上）であれば南西方向に林試の森の緑、場合によっては遠方の景色まで視線が通る可能性があります。

WIC（ウォークインクローゼット）やFS（フリースペース）が設けられていることから、収納とフレキシブルな部屋使いに配慮した設計方針が読み取れます。ただし70.95m²の3LDKは国内平均的な3LDKとしてやや小ぶりで、子育てファミリーが長期間快適に使うためには収納計画が重要になります。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

現時点で明らかになっている価格は、Cタイプ（2LDK+WIC / 50.33m²・先着順）の1億4,790万円のみです。坪単価に換算すると約971万円/坪（50.33m²÷3.30579≒15.22坪で計算）になります。E・Gタイプの価格は2026年7月以降の正式販売で公表される予定です。

この971万円/坪という水準を、近隣の中古相場と比べてみます。

不動前駅周辺 中古マンションの坪単価参考

※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：SUUMO・HOME'S等各不動産情報サイトの公開データ（2025〜2026年時点）。個別物件の成約価格とは異なります。

不動前・西五反田エリアの中古相場（約413万円/坪）に対して、本物件の試算坪単価（約971万円/坪・Cタイプ基準）は約2.35倍に相当します。三菱地所レジデンスのパークハウスブランドのプレミアムがあるとしても、この価格差は大きいです。参考として、目黒駅周辺の中古相場（500〜560万円/坪）と比べても依然として1.7〜1.9倍の水準です。竣工後の中古市場で同水準の価格が維持されるかは、現時点では慎重に見ておく必要があります。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

想定される購入者層は、渋谷・品川方面に通勤する共働き世帯（DINKs）または、城南エリアの静けさと利便性を両立させたいファミリー世帯です。1億4,790万円〜という価格帯を考えれば、世帯年収1,500万円以上の層が現実的なターゲットになります。投資目的での保有も考えられますが、坪単価の高さを踏まえると、値上がり益を期待するより「住む目的」で検討する方に向いています。

平日の朝は不動前駅から東急目黒線に乗って渋谷方面へ。目黒線は南北線・都営三田線と直通しているため、乗換なしで大手町・日比谷・白金台まで行けます。帰宅時は駅徒歩3分なので、仕事帰りに駅前のスーパーで食材を調達してそのまま帰れる動線です。週末は林試の森公園まで歩いてランニングコースを1周（外周約1.5km）するか、目黒不動尊に参拝しながら目黒川沿いを散歩するか。不動前は「一駅分の距離で日常と非日常が切り替わる」街の性格を持っています。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 東急目黒線「不動前」駅徒歩3分という確実な利便性。南北線・都営三田線との直通で乗換なしに多路線利用できる。
• 19階建て・南西向き主体・角住戸豊富。台地の端という立地を生かした上層階の視線の抜けが魅力で、林試の森の緑が日常の景色になる。
• 三菱地所レジデンスのパークハウスブランドによる品質管理とアフターサービスの安定感。RC造・ガーデン空間付きで住まいとしての資産性は担保されている。

気になる点

• Cタイプ（50.33m²・先着順）の確認済み価格1億4,790万円から試算した坪単価約971万円/坪は、不動前・西五反田エリア中古相場（約413万円/坪）の約2.35倍。売主ブランドプレミアムを差し引いても、将来の中古売却時に同水準を維持できるかは不透明で、割高感は否定できない。
• 駐車場は126戸に対して28台（収容率22%）で機械式27台。近年のEV・プラグインハイブリッド普及に対してEV充電は一部のみ対応（月額3,000円）、既存車のうちEV非対応の機械式を使う場合は後付け充電が困難。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：渋谷・大手町・品川方面に通勤する共働き世帯で、城南エリアの住宅地の静けさを重視し、将来の資産性よりも「今の暮らしの質」を優先する方。林試の森・目黒不動尊・目黒川という緑の環境を日常に取り込みたい、40代・50代のDINKsや子育て卒業後の夫婦。

すすめない：将来の資産性・転売益を強く意識している方。近隣中古との坪単価差が2倍以上あるため、購入後の値上がりを期待するには相当の市場上昇が必要。また、126戸に対して28台という駐車場の少なさから、複数台所有または大型車・EV利用者にも制約がある。