【文京区】パークホームズ文京本郷

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※売主公式サイトの物件概要（情報更新日2026年10月29日、同日確認）。駐車場・駐輪場・バイク置場の台数は一般販売対象外住戸を含めた総戸数77戸に対応した台数で、一部住戸に抽選優先権・住戸付設駐車場を設定することがあるとされている。

主要駅へのアクセス

※「本郷三丁目」駅からの電車の時間で、物件から駅までの徒歩は含まない。通勤時＝目的駅に7:30〜9:00着、日中＝平日11:00〜16:00着。乗換・待ち時間を含む売主公式サイトの記載値（2026年7月現在）。

一級建築士ryoが見る「本郷台地の上の19階」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件を一言で語るなら「台地の上で、さらに9階から上だけを売る」マンションだ。公式サイトによれば、敷地は本郷台地の一角、標高約22mの高台にあり、国土地理院の標高データでも敷地付近は約22m（周囲21〜22.5m）と出る。そのうえで、一般に売られる37戸はすべて9階以上に置かれている。東へ600mほどの千代田線「湯島」駅のあたりは約6mなので、敷地は東の低地に対して16mほど高い位置にある。台地の高さに建物の高さを重ねて、窓からの景色をつくる計画だ。タイトルに「視線の抜け」を選んだのはこのためだ。

数字を組み合わせると、設計の優先順位が見えてくる。敷地915.05㎡に対して建物が占めるのは430.44㎡で、建物で覆っているのは敷地の約47%（計算）にとどまる。延床面積6,681.02㎡は敷地の約7.3倍（計算）で、商業地域の容積を、横に広げずに細い19階建てとして上へ積み上げた形だ。その結果、11〜18階のフロアイラストでは1フロアがD・C・B・Aの4戸だけになり、公式は「1フロア最大4邸・全邸角住戸」とうたう。建物の足元に残した約485㎡（計算）の空地は、道路から奥へ引き込むエントランスアプローチと駐車場に充てられている。敷地を細く高く使い、住戸を上層に集めて角に置くことで、台地の眺めをできるだけ多くの住戸の窓に分ける設計意図と読める。

外観は、基壇部に重厚な色合いのタイルとブロンズ色の金属、上部にガラスと白を重ねる構成で、公式は「本」をイメージしたと説明する。東京大学のれんがの塀や古い商店が残る本郷の通りに対して、足元は重く、上は軽く見せる作り方で、19階という高さが街に与える圧迫感を和らげようとしている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

使うのは都営大江戸線「本郷三丁目」駅の5番出口で、徒歩4分だ。丸ノ内線なら2番出口から徒歩5分になる。どちらも春日通りと本郷通りが交わる本郷三丁目の交差点のそばに出る。交差点のそばには、昭和7年に交差点の角で創業した菓子店「本郷三原堂」があり、北へ本郷通りを進めば東京大学の本郷キャンパスだ。駅前は銀行やチェーンの飲食店が並ぶにぎやかな一角になる。

道のり前半（駅前〜消防署前通り）

現地案内図の徒歩ルートは、春日通りから一本南の通りへ入り、東へ向かう。大通りの騒がしさから一歩外れ、炭火焼の店などが並ぶ通りを進むと、南北に走る消防署前通りに出る。丸ノ内線の2番出口からのルートも、途中でこの道に合流する。

道のり後半（物件直前）

消防署前通りを渡り、歯科医院の先が敷地だ。敷地配置イラストでは、駅側の西の道路から奥へ引き込んだエントランスアプローチがあり、反対の東側の通りに駐車場とサブエントランスが面する。案内図では、物件の北東に春木町公園、東にファミリーマートがある。春日通りから南へ外れた、住宅と事務所の混ざる街区だ。

歩いてみての体感

道中の起伏はほとんどない。国土地理院の標高データでは、大江戸線の本郷三丁目駅付近の約21〜22mから敷地付近の約22mまで、差は1m前後にとどまり、公式も「フラットアプローチ」とうたう。坂の多い文京区で、駅から家まで平らに歩けることは、ベビーカーや自転車、年を重ねてからの暮らしにも効く。一方で、東の湯島や南の御茶ノ水方面へ向かうと台地を下ることになり、湯島駅（徒歩9分）付近は約6mまで下がる。帰りは上り坂になる点は覚えておきたい。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の成り立ち

本郷は、江戸時代に武家地が広がり、加賀藩前田家の広大な上屋敷が置かれた場所だ。売主の説明では、その跡地が明治以降に東京大学となり、今も「赤門」が残る。大学や研究機関が集まり、古い商店と学生の街が同居するのが本郷三丁目の性格だ。公式サイトは、建設地が文教地区の中にあり、良好な文教的環境を保つために風俗営業の施設やホテルなどが規制されていると説明している。

公式サイトは、徒歩15分圏内で6駅7路線が使えるとしている。大江戸線・丸ノ内線の本郷三丁目のほか、千代田線の湯島（徒歩9分）、丸ノ内線とJRの御茶ノ水（徒歩11分・13分）、銀座線の上野広小路・大江戸線の上野御徒町・日比谷線の仲御徒町（いずれも徒歩13分）だ。週末の行き先も近く、湯島聖堂（約870m）、神田明神（約920m）、国立西洋美術館と上野動物園（いずれも約810m）、松坂屋上野店（約1,090m）、小石川後楽園（約1,640m）が売主の周辺施設一覧に並ぶ。

生活インフラ・学区

スーパーは、マルエツ プチ 本郷二丁目店が約380m、ライフ本郷三丁目駅前店が約400m、サミットストア湯島天神南店が約580mだ。病院は東京大学医学部附属病院（約540m・徒歩7分）、東都文京病院（約630m）がある。公式サイトは通学校として、文京区立湯島小学校（徒歩5分・約350m。通学路の距離）と文京区立本郷台中学校（徒歩6分・約430m）を示している。学区は変わることがあるため、購入時に文京区教育委員会で確かめてほしい。同じ本郷3丁目では、御茶ノ水寄りにパークコート御茶ノ水ザタワー（23階・267戸）の販売も控えており、比べる相手が近くにある時期だ。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・高潮・津波・土砂災害の配信データ）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定緊急避難場所データ（距離は直線）

一般販売は77戸中37戸（8階以下は販売対象外）を読む

SECTION 06 / KEY RISK

パークホームズ文京本郷の購入判断を最も左右するのは、77戸のうち一般に売られるのが37戸だけ、という点だ。物件概要は総戸数を「77戸（一般販売対象戸数37戸）、ほか事務所1区画」とし、公式サイトは分譲住戸が9階以上にあると説明している。残る40戸（計算）と事務所1区画が、買う人とは別の持ち主の区画になる。

一般販売対象外の住戸とは何か

新築マンションの広告で「一般販売対象外」とされる住戸は、売主が広く一般に売り出さない住戸だ。一般には、もとの土地の持ち主が建て替えのあとに受け取る住戸、事業に加わった会社が持つ住戸、賃貸に回す住戸などがこれにあたる。どの場合でも、完成すると同じ管理組合の一員になり、管理費や修繕の積立を同じ仕組みで払い、総会で議決権を持つ。つまり、マンションの決まりごとを決める人の顔ぶれは、一般販売の戸数だけでは見えない。

この物件への影響を読む

この物件では、一般販売の37戸は総戸数の約48%（計算）で、戸数で見ると、新しく買う人は管理組合の半分に届かない。さらに事務所が1区画入る。住まいと事務所では、エントランスの使い方や管理費の負担の考え方が違うことがある。公式サイトは40戸の中身と事務所の使い方を示しておらず、どんな持ち主がいるのかは、今の時点では外から分からない。

駐車場にも同じことが言える。物件概要の注記では、19台（機械式18台・平面1台）は一般販売対象外の住戸も含めた77戸に対する台数で、一部の住戸には抽選の優先権や住戸付きの駐車場を設定することがあるとされている。77戸に対して約25%（計算）しかない台数のうち、37戸の購入者が申し込める台数がいくつになるかは公表されていない。車を持つ世帯には、価格と同じくらい大きな確認事項だ。

一方で、販売住戸が9階以上に限られることは、買う人にとって悪い話ばかりではない。下の階を販売対象外の住戸と事務所が占めるぶん、販売される住戸はすべて眺めの得やすい上層階になる。問題は「誰と一緒に管理するのか」が見えないことだ。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

入口は、道路から十分な引きを取った奥行きのあるアプローチだ。重厚な大判タイルの壁に沿って、本をイメージしたゲートが幾重にも連なり、外と内をゆるやかに隔てると公式は説明する。敷地配置イラストでも、駅側の道路からエントランスまで長い通路が引き込まれている。駅前の交差点から4分の場所で、家に入る前に一度歩調を落とさせる作りだ。

エントランスホールは左右対称のつくりで、共用部の随所にアート作品を置く計画だ。共用施設として目立つのは、敷地配置イラストに「知性を刺激する5つのワークブース」と書かれた個室で、在宅勤務の日に家の外で集中できる場所になる。ほかにメールコーナーと宅配ロッカー、駐輪場、ゴミ置場がまとまっている。防犯は、ハンズフリーの非接触キーに加え、スマートフォンやスマートウォッチのアプリ操作でエントランスから玄関まで通れる仕組みを採り入れている。

気になるのは、管理の体制だ。物件概要では管理員の勤務は「巡回」で、毎日決まった時間に常駐する形ではない。77戸と事務所1区画、19階建て、機械式駐車場18台という規模で、アートやワークブースまで備えた共用部を巡回の管理で保てるかは、管理費の額とあわせて本広告で確かめたい。管理費と修繕の積立の額は、今はまだ公表されていない。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

一般販売の住戸は2LDK〜3LDK・62.40〜115.33㎡で、全邸が角住戸で、バルコニーを介さずに外に面する大きな窓「ダイレクトウィンドウ」を全邸に採用したと公式は説明する。共用廊下は内廊下だ。設備は、ボタンひとつで浴槽を洗う「おそうじ浴槽」、浴室の床を洗う機能、生ゴミを流せるディスポーザ、食器洗い乾燥機、浄水器一体のタッチレス水栓、リビング・ダイニングのエアコンの標準装備、主寝室の電動カーテンレールなどが並ぶ（電動カーテンの設置は一部の住戸・部屋に限られ、場所は住戸タイプで異なると公式は注記している）。スマートフォンでエアコン・玄関の鍵・照明を操作できる仕組みと、時間帯で光の色を変えられる照明（浴室・収納を除く）も備える。エアコンなどをスマートフォンで動かせるのは、スマートリモコンを置くリビング・ダイニングが基本で、寝室などでも使うにはスマートリモコンを買い足す必要がある。ここでは、価格の下限のD、3LDKの入口のA、最上階のFpの3タイプを読む。

Dタイプ（2LDK+WIC+SIC・62.40㎡）——価格の入口

リビング・ダイニング・キッチン約15.1帖に、主寝室約6.7帖（ウォークインクローゼット約0.9帖付き）と寝室約5.1帖を組み合わせた2LDKだ。リビングの横の壁にはめ殺しの窓が並ぶ角住戸で、寝室約5.1帖は可動の壁（ウォールドア）でリビングとつなげられる。玄関側に洗面室・浴室をまとめ、浴室は1317サイズとやや小さめだ。62.40㎡は、2人暮らしなら各自の部屋を持てる広さだが、子どもが2人になると足りない。

Aタイプ（3LDK+SIC・71.07㎡）——3LDKの入口

71.07㎡に3部屋を収めたプランで、リビング・ダイニング・キッチンは約12.4帖、主寝室約6.0帖、寝室(1)約5.5帖、寝室(2)約4.1帖になる。寝室(1)はウォールドアでリビングとつながる。バルコニーは10.62㎡と、公開されている5タイプで最も広い。一方で、4.1帖の部屋は子ども部屋としてはぎりぎりの広さで、Dタイプより約8.7㎡（計算）広いのに、リビングはDより約2.7帖（計算）狭い。部屋数を取るか、リビングの広さを取るかの選択になる。

Fpタイプ（3LDK+WIC+SIC・115.33㎡）——最上階のプラン

19階の「PREMIUM PLAN」で、リビング・ダイニング・キッチン約23.7帖、主寝室約8.8帖（ウォークインクローゼット約1.3帖）、寝室(1)約6.3帖、寝室(2)約5.7帖に、約2.0帖の洗濯用のスペースが付く。浴室は1620サイズだ。予定販売価格は39,000万円台で、1坪あたり約1,118万円（計算）と、ほかのタイプ（約834万〜885万円）より2〜3割高い。最上階の眺めと広さに、それだけの上乗せが付いている。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年10月29日時点で公式サイトに出ているのは、第1期1次の予告広告だ。予定販売価格は16,000万円台〜39,000万円台（1,000万円単位）、予定最多販売価格帯は19,000万円台で、2027年2月上旬に販売を始める予定とされている。トップページは、タイプと階ごとの予定価格も示しており、1,000万円台の下限で坪単価を計算すると、Cタイプ（11階・75.34㎡）約834万円、Dタイプ（11階・62.40㎡）約848万円、Aタイプ（9階・71.07㎡）約884万円、Bタイプ（11階・78.40㎡）約885万円、Fpタイプ（19階・115.33㎡）約1,118万円になる。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年10月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

表を並べると、この物件の位置がはっきりする。同じ本郷3丁目の築7〜15年の中古は@766〜834万円で、パークホームズ文京本郷の9〜11階の4タイプ（約834万〜885万円）は、その上限からさらに少し上に置かれている。新築であること、標高約22mの台地で9階以上という高さ、全戸角住戸であることを考えると、この差は小さい。一方、2025年に完成した本郷1丁目の築浅中古は@1,184〜1,190万円で売り出されており、それと比べるとこの物件の9〜11階はかなり低い。最上階のFpタイプ（約1,118万円）だけが、その水準に近づく。

ただし、この物件の入居は2029年6月下旬で、2027年2月に契約すると入居まで2年4か月（計算）待つことになる。その間に金利や相場が動くこと、管理費と修繕の積立の額がまだ出ていないことは、価格の判断に含めておきたい。同じ本郷3丁目では、パークコート御茶ノ水ザタワーが2026年11月下旬に販売を始める予定で、こちらは2028年4月下旬入居と1年以上早い。総合すると、9〜11階の価格は周辺相場に対して「適正」の範囲と判断する。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される購入層は、大手町・丸の内・銀座に勤める30〜40代の共働き世帯と、子どもが小学生までの3人家族だ。2LDKの62㎡台は2人暮らし、3LDKの70㎡台は子ども1〜2人の家族が候補になる。教育や病院の近さを重く見る人、都心のど真ん中ではなく落ち着いた住宅地に住みたい人とも相性がよい。

平日の朝は、平らな道を4分歩いて本郷三丁目駅へ。丸ノ内線で大手町まで6分、東京まで8分だ（通勤時）。子どもは通学路で約350mの湯島小学校へ歩いて通う。帰りはマルエツ プチやライフで夕食の買い物を済ませ、手土産が要る日は交差点の本郷三原堂に寄る。週末は東京大学のキャンパスを散歩し、上野動物園や国立西洋美術館まで歩いて出かける。駅前の便利さと、大学と文化施設に囲まれた落ち着きを、同じ日の中で行き来できる暮らしになる。

生活利便チェック：

• スーパー：マルエツ プチ 本郷二丁目店（徒歩5分・約380m）・ライフ本郷三丁目駅前店（徒歩5分・約400m）・サミットストア湯島天神南店（徒歩8分・約580m）
• 公立小：文京区立湯島小学校（徒歩5分・約350m。公式が示す通学校。中学校は文京区立本郷台中学校・徒歩6分・約430m。学区は文京区教育委員会で確認してほしい）
• 公園：春木町公園（現地案内図で物件の北東）・上野恩賜公園（上野動物園まで約810m）
• 病院：東京大学医学部附属病院（徒歩7分・約540m）・東都文京病院（徒歩8分・約630m）・本郷駅前クリニック（徒歩5分・約370m）

※距離・分数は売主公式サイトの周辺施設の値（80mを1分として計算）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月19日時点）。本郷三原堂の距離は売主公式サイトの値、ほかは国土地理院の住所検索による住所の位置までの直線距離で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格の★は、公式に発表された第1期1次の予定販売価格（2026年10月29日時点・予告広告）と、周辺の中古の売り出し価格を比べて付けた。住戸ごとの価格が出る本広告（2027年2月上旬予定）のあとに見直す。

良い点

• 大江戸線「本郷三丁目」駅5番出口から徒歩4分で、道のりは標高差1m前後の平らな道。丸ノ内線で大手町6分・東京8分（通勤時）と、都心の中枢に直通で近い
• 標高約22mの本郷台地の上にあり、洪水・高潮・津波・土砂の想定区域はいずれも敷地の外。地震の総合危険度は最も低いランク1で、建設地は文教地区の中にある
• 建物で覆うのは敷地の約47%（計算）の細い19階建てで、一般販売の住戸はすべて9階以上の角住戸。9〜11階の4タイプの坪単価は約834万〜885万円（計算）と、同じ本郷3丁目の中古の上限に近い水準にとどまる

気になる点

• 77戸のうち一般販売は37戸（約48%、計算）で、ほかに事務所が1区画入る。販売対象外の40戸と事務所の持ち主は公式に示されておらず、管理組合の多数を占める相手が見えない
• 駐車場は77戸に対して19台（約25%、計算）で、一部住戸に抽選の優先権などを設定することがあるとされ、購入者が使える台数は分からない。管理員は巡回で、管理費の額もまだ出ていない
• 販売開始は2027年2月上旬、入居は2029年6月下旬で、契約から引渡しまで2年以上待つ。3LDKは70㎡台が中心で、一部屋ずつは小さい

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：大手町・東京・銀座に勤める30〜40代の共働き世帯で、駅から平らに4分という条件と、文教地区の落ち着き、上層階の眺めを重く見る人。子どもを公立の小学校に歩いて通わせたい家族や、大学病院の近さに安心を求める人にも合う。

すすめない：2028年までに入居したい人、車を日常的に使う世帯、80㎡以上の広さを1億円台で求めるファミリー。管理組合の顔ぶれが見えないまま契約することに不安を感じる人にも向かない。

総合すると、パークホームズ文京本郷は「本郷台地の上で、駅4分の平らな道と上層階の眺めを持つ」ための物件だ。立地と建物の筋は良く、9〜11階の価格は周辺の中古と比べて無理がない。判断を分けるのは、販売対象外の40戸と事務所の中身、駐車場の扱い、そして2年以上先の入居を受け入れられるかだ。検討するなら、本広告の価格表と一緒にこの3点を担当者に確かめてから申し込んでほしい。

パークホームズ文京本郷の価格・間取りが気になったら

未公開の間取りや住戸ごとの価格は、資料請求と物件エントリーで確かめるのが確実です