【世田谷区】シティテラス桜上水

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

※売主公式サイトの物件概要（更新日2026年10月23日、2026年10月24日に取得）。

主要駅へのアクセス

※「桜上水」駅からの電車の時間で、物件から駅までの徒歩12分は含まない。待ち時間・乗換時間を含む通勤時の目安（かっこ内は平常時）。「ジョルダン」調べ・2026年3月現在（売主公式サイト記載値）。売主によれば、桜上水駅は急行停車駅で、平日8時台の上り電車は20本。

一級建築士ryoが見る「1万㎡の敷地と中庭の森」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件を一言で語るなら「第一種低層住居専用地域に残っていた1万㎡を、4階建ての森の住まいに変えた計画」だ。敷地は10,278.16㎡で、売主は「この穏やかな街並みに残されていた10,000㎡を超える広大な敷地」と説明している。第一種低層住居専用地域は、建物の高さが低く抑えられ、戸建てを中心とした街並みが守られる地域だ。周りに高い建物が少ないため、4階建てでも空が広く、日が入りやすい。

配置は、北側の道路沿いにエントランスと車寄せのあるA棟、その南に東西2列のB棟・D棟、いちばん南にC棟を置き、B棟とD棟のあいだを中庭にした形だ。売主は「B棟とD棟は内側に中庭をのぞみ、C棟は南面に提供公園を配した」としている。中庭には約12m級のシマトネリコをはじめ、地域の生き物に配慮した中高木を植える。C棟の南側の提供公園は、敷地の外の公園として区に提供される部分だ。

数字を組み合わせると、設計の優先順位が見えてくる。敷地10,278.16㎡に対して建物が地面を占めるのは4,277.65㎡で、建蔽率は約42%（計算）と、上限の50%より低い。一方、容積の対象となる床面積は10,275.67㎡で、敷地に対してほぼ100%（計算）と、認められた容積率をほぼ使い切っている。床面積は上限まで使いながら、高さは4階建てにとどめ、建物の足元は6割近い約6,000㎡を空けた。143戸を敷地1,000㎡あたりにすると約14戸（計算）だ。設計者は、戸数を詰めて高く建てるのではなく、横に長い4つの棟で中庭を囲み、空いた土地を中庭の森と平置きの駐車場に回すことを選んだと読める。

この配置にはもう一つの意味がある。B棟とD棟の住戸は中庭に向けて窓を取るため、配置図から読むと、多くの住戸は南ではなく東か西を向く。売主は「緑豊かな中庭、南の提供公園側に住戸の主な窓を設けた」と説明しており、南向きにこだわるより、窓の先に緑を置くことを優先した計画である。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

使うのは京王線「桜上水」駅だ。駅は急行停車駅で、駅のまわりにはスーパーのキッチンコートや桜上水商店会の商店街、クリニックがまとまっている。現地案内図の徒歩ルートは、駅の南から荒玉水道道路を南西へ向かう。

道のり前半（駅前〜桜上水交番）

荒玉水道道路は、地図の上でも分かるほど一直線に南西へ延びる道だ。道沿いには住宅と小さな店が続き、日本大学文理学部の広い敷地が東側に見える。Google マップの徒歩ルートも、この道（都道428号）を通る経路を示す。道なりに進むと、桜上水交番の前に出る。

道のり後半（物件直前）

交番の先も同じ道をまっすぐ南西へ進むと、敷地の北の角に着く。エントランスと車寄せは北側の道路沿いにあり、歩く人と車の出入口は分けられている。上北沢駅からも徒歩13分で、北から住宅街を歩くルートも使える。

歩いてみての体感

Google マップの徒歩ルートでは約1.0km・13分で、公式表記の徒歩12分（約920m）とほぼ同じだ。国土地理院の標高データでは、駅付近が約45.5m、道のりの中ほどが約40.8m、物件が約43.3mで、駅からはゆるやかに下ってから、物件に向けて少し上る。高低差は5m弱で、子どもの足やベビーカーでも大きな負担にはならない。荒玉水道道路は住宅の間を抜ける道で、夜の明るさは現地で一度確かめたい。経堂駅へは、徒歩3分の「八幡山一丁目」バス停や徒歩5分の「希望ヶ丘東公園」バス停からバスも使える。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の成り立ちと周辺のこれから

上北沢から桜上水にかけては、第一種低層住居専用地域が広がる住宅地だ。売主によれば、敷地は武蔵野台地の上にあり、標高は約43.7m。北西には都立松沢病院の広い緑、東には日本大学文理学部と日本大学櫻丘高等学校が並び、大きな敷地の施設が街に余白をつくっている。駅までの間には、上北沢の桜並木（約730m）や日本大学文理学部の桜並木（約820m）がある。

街のこれからを決めるのは、京王線の高架化だ。売主の説明では、京王線の笹塚駅〜仙川駅の間で、道路と鉄道を立体交差にする連続立体交差事業が進んでいる（2012年都市計画変更決定、2013年度事業着手）。桜上水駅も高架の駅に変わり、世田谷区は桜上水4丁目と5丁目で、駅周辺のにぎわいと住環境の両立を目標にした街づくり計画を進めている。踏切が減り、駅前の広場が整えば、駅までの道のりと駅前の使い勝手は今より良くなる方向だ。

生活インフラ・学区

売主の周辺施設一覧では、ドラッグセイムス 世田谷船橋店が約400m（徒歩5分）、サミットストア世田谷船橋店が約640m（徒歩8分）、駅前のキッチンコート桜上水店が約940m（徒歩12分）だ。医療は、黒坂内科が約300m、倉田医院が約320mと、徒歩4分のところに内科がある。小学校の学区は、世田谷区の通学区域表で上北沢1丁目全域が八幡山小学校、中学校が緑丘中学校とされ、売主の一覧では八幡山小学校まで約520m（徒歩7分）、緑丘中学校まで約510m（徒歩7分）だ。保育園は区立松沢保育園が約390m。学区は変わることがあるため、購入時に世田谷区教育委員会で確かめてほしい。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・高潮・津波・土砂災害の配信データ）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」町丁目別データ／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線）

国の重ねるハザードマップを10m刻みで読むと、想定最大規模の大雨では、敷地の中ほどから南へ、幅50〜100mほどの帯に浸水深0.5m未満の色がつく。駅からの道のりで標高が一段低くなっていたことと合わせると、ゆるい谷筋に雨水が集まる形と読める。一方で、計画規模の大雨では周囲800mまで区域にかからず、浸水が長く続く区域や、家屋が倒れる恐れのある区域もない。地域危険度は3項目ともランク2で、5段階の低い側にある。

土地区画整理の予想街路線を読む

SECTION 06 / KEY RISK

シティテラス桜上水の購入判断で最も確認が要るのは、物件概要の特記事項にある「本物件敷地北側約438.5㎡と南側約80.0㎡の部分は、土地区画整理事業予想街路線予定地となっており、堅固な建物は建築できません」という一文だ。合わせて約518.5㎡で、敷地の約5%（計算）にあたる。聞き慣れない言葉なので、世田谷区の公表資料をもとに、仕組みから読む。

土地区画整理の予想街路線とは何か

世田谷区の建築ガイドによれば、区の周辺部の一部は、昭和44年（1969年）5月8日に「土地区画整理事業を施行すべき区域」として都市計画で定められた。土地区画整理事業は、道路や公園を整え、土地の区画を整えて街をつくり直す事業で、その際は土地の持ち主がそれぞれ土地の一部を出し合う「減歩」という仕組みが使われる。この区域で建物を建てるには都市計画法53条の許可が要り、将来事業が行われるときには協力することが条件になる。物件概要の記載から、この物件の敷地もこの区域の中にあると読める。

「予想街路線」は、区が公表している市街化予想図に描かれた、将来の区画整理で整えられる見込みの道路の位置だ。区の許可の基準では、この線にかかる建物は、原則として3階建て・高さ10m以下で地下がなく、木造や鉄骨造など移したり取り壊したりしやすい構造に限られる。線にかからない建物には、階数や構造の制限は設けていない。つまり、予想街路線の内側は「将来の道路の候補地」として、鉄筋コンクリートの建物を建てられない土地である。

この物件への影響を読む

この物件の住棟は鉄筋コンクリート造なので、北側約438.5㎡と南側約80.0㎡の予想街路線の部分には、住棟は建っていないと読める。敷地概念イラストを見ると、北側の道路沿いにはエントランスへのアプローチ、車寄せ、車の出入口と植栽があり、北側の約438.5㎡はこうした空地の部分にあたると考えるのが自然だ。ただし、公式サイトは予想街路線の正確な位置を図で示していない。

次に「いつ動くか」だ。区の資料は区域が決まった経緯と建築の許可の基準を示しているが、この区域でいつ区画整理を行うかは示していない。区域が決まってから57年たっても事業が行われていないことからすると、近い将来に動く可能性は高くないと読める。ただ、もし事業が行われれば、予想街路線の部分は道路として整備される方向で扱われ、北側のアプローチや車寄せ、車の出入口の形が変わりうる。敷地は区分所有者の共有なので、そのときの土地の扱い（出し合う面積や、受け取る・払うお金）には、管理組合として向き合うことになるとみられる。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

エントランスホールは2層分の吹き抜けで、大きなガラス面の向こうに中庭の緑が見える。売主は「美術館のホールのような凛とした空間」と説明している。北側には車寄せがあり、車での送り迎えや来客の乗り降りがしやすい。歩く人と、車・バイク・自転車の動線を分けた設計で、敷地概念イラストではテレワークラウンジも描かれている。ゴミは屋内のゴミ置場に24時間出せる（粗大ゴミを除く）。管理員は日勤だ。

中庭は、約12m級のシマトネリコを中心に、シラカシなどの木を植える計画だ。ただし売主は、中庭の完成予想図に「管理通路の為、一般の通行はできません」と注記し、共用空間のページでは「入居者の通行はできません」と書いている。中庭は歩いて楽しむ庭ではなく、窓から眺める緑として計画されていると読める。駐車場は全85台のうち49台（身障者用1台を含む）が平置きで、機械式に比べて将来の入れ替えの費用がかからない部分が多い。駐輪場は303台で、1戸あたり約2.1台（計算）と、自転車の多い子育て世帯にも足りる量だ。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

10月下旬に販売予定の第2期2次は5戸で、間取りは1LDK+2S〜4LDK、専有面積は63.82〜81.25㎡だ。公式の間取りページには、70㎡前後の3LDK・2LDK+Sが中心の7タイプが載っている。なお先着順の6戸は、物件概要によればいずれも70.34㎡でテラス（37.08㎡）付きだ。ここでは、70.34㎡のD-A1’-3タイプ、テラス付きのD-B2t-3タイプ、4階のルーフバルコニー付きのD-Dr-4タイプを読む。

D-A1’-3タイプ（3LDK+N+2WIC・70.34㎡）——中心のプラン

リビング・ダイニング約11.5畳とキッチン約3.1畳に、洋室約6.0畳・約5.0畳・約5.0畳、納戸とウォークインクロゼット2つが付く。間取り図の寸法では、住戸の幅は約6.0m、奥行きは約11.8mで、細長い形に3部屋を収めている。そのためリビング・ダイニングは11.5畳と、3LDKとしてはゆとりが大きくない。代わりにバルコニーの奥行きは約1.9mあり、窓の外の中庭の緑とあわせて広さを補う設計だ。

D-B2t-3タイプ（2LDK+S+N+2WIC・67.32㎡）——テラス付き

リビング・ダイニング約10.5畳、キッチン約3.1畳、洋室約5.0畳が2つ、サービスルーム（納戸）約6.0畳に、バルコニーの先へ広いテラスが続く。テラスは物件全体で35.71〜38.31㎡あり、間取り図ではテラスの先に門扉が描かれている。子どもの遊び場や家庭菜園にも使える広さだ（使用料は未定）。地面に近い住戸になるため、5章で見た浅い浸水の想定と、テラス側からの人の目線には注意が要る。

D-Dr-4タイプ（3LDK+S+N+2WIC・80.80㎡）——4階のルーフバルコニー付き

リビング・ダイニング約12.0畳、キッチン約3.3畳、洋室約6.5畳・約5.0畳・約5.0畳にサービスルーム約5.0畳が付き、下の階の屋根を使った大きなルーフバルコニーに面する。ルーフバルコニーは物件全体で7.58〜37.36㎡あり、空の広い低層の住宅地で、最上階の開放感を最も味わえる住戸だ（使用料は未定）。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

公式サイトの物件概要（2026年10月23日更新）に載っている価格つきの販売住戸は、先着順の6戸で、価格は11,300万円〜12,400万円だ。6戸とも70.34㎡なので、坪単価にすると約531万〜583万円（計算）になる。10月下旬に販売開始予定の第2期2次（予告広告）は5戸で、予定価格は9,900万円〜15,800万円だ。住戸ごとの価格は本広告で出る。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年10月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

いちばん近い物差しは、同じ上北沢1丁目に建つ、4階建て・95戸の低層のクラッシィハウス上北沢（2015年築・@590万円）だ。シティテラス桜上水の先着順の住戸（約531万〜583万円、計算）は、この築11年の中古の売り出しとほぼ同じか、やや下の水準にある。駅徒歩6分の桜上水ガーデンズ（@542万円）とも近い。新築で、完成済みで、1万㎡の敷地に中庭と平置きの駐車場を持つことを考えると、上北沢の相場の中では「適正」で、割高感は小さい。ただし表の数字は売り出し価格で、実際に売れた価格はこれより低いことが多い点は割り引いて読みたい。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される購入層は、新宿・都心へ京王線で通う30〜40代の共働きの子育て世帯だ。70㎡前後の3LDKは3〜4人家族、テラス付きは小さな子どものいる家族、4階のルーフバルコニー付きは外で過ごす時間を大事にしたい夫婦が候補になる。駅まで12分歩くため、自転車を日常の足にできる世帯ほど相性がよい。

平日の朝は、荒玉水道道路をまっすぐ歩いて桜上水駅へ。急行に乗れば新宿まで14分だ（通勤時）。子どもは約520mの八幡山小学校へ歩いて通う。帰りは駅前のキッチンコートで買い物をするか、自転車で約640mのサミットストアへ寄る。週末は徒歩2分の上北沢一丁目公園や、約430mの桜上水公園で子どもを遊ばせ、春は上北沢の桜並木や日本大学文理学部の桜を見に歩く。家の窓からは中庭の木々が見える、駅前の喧騒から離れた暮らしになる。

生活利便チェック：

• スーパー：サミットストア世田谷船橋店（徒歩8分・約640m）・キッチンコート桜上水店（徒歩12分・約940m）。ドラッグストアはドラッグセイムス 世田谷船橋店（徒歩5分・約400m）
• 公立小：世田谷区立八幡山小学校（徒歩7分・約520m。中学校は緑丘中学校・徒歩7分・約510m。上北沢1丁目全域の通学区域。学区は世田谷区で確認してほしい）
• 公園：上北沢一丁目公園（徒歩2分・約130m）・桜上水公園（徒歩6分・約430m）・希望丘公園（徒歩11分・約850m）
• 病院：黒坂内科（徒歩4分・約300m）・倉田医院（徒歩4分・約320m）

※距離・分数は売主公式サイトの周辺施設一覧の値（地図上の概測。80mを1分として計算）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月19日時点）。距離はGoogle マップの店の位置から測った物件からの直線距離で、歩く距離はこれより長い。営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格の★は、公式に発表された先着順の価格（2026年10月23日更新の物件概要）と、上北沢・桜上水の周辺中古の坪単価を比べて付けた。立地の★は、低層住宅地の環境と学区の近さを評価しつつ、駅徒歩12分を差し引いた。将来性の★は、京王線の高架化を評価しつつ、敷地にかかる区画整理の予想街路線の時期が読めない点を織り込んだ。

良い点

• 2026年7月29日に完成済みで、建物と中庭、窓からの景色を見てから選べる。第一種低層住居専用地域の10,278.16㎡に4階建て・143戸で、建蔽率は約42%（計算）と足元に余白が大きい
• 先着順の住戸（70.34㎡）の坪単価は約531万〜583万円（計算）で、同じ上北沢1丁目の築11年の低層の中古（@590万円）とほぼ同じ水準。駐車場85台のうち49台が平置き、駐輪場は303台
• 八幡山小学校・緑丘中学校とも徒歩7分。武蔵野台地の上で、土砂・高潮・津波の区域外、地震の地域危険度は3項目ともランク2

気になる点

• 物件概要に「敷地北側約438.5㎡と南側約80.0㎡は土地区画整理事業予想街路線予定地」とあり、公式サイトは位置を図で示していない。北側の道路沿いのアプローチ・車寄せ・車の出入口との関係は、重要事項説明書で確かめる必要がある
• 中庭は売主が「管理通路のため通行できない」と注記しており、眺める緑になる。中庭に面するB棟・D棟の住戸は東向き・西向きが中心で、向かいの棟との距離と日の入り方は住戸ごとに差が出る
• 最大規模の大雨では、敷地の中ほどを含む帯が浸水深0.5m未満の区域にかかる。テラス付きの住戸と平置きの駐車場は、排水の備えを確かめておきたい。駅まで徒歩12分（約920m）

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：京王線で新宿方面へ通う30〜40代の子育て世帯で、低層の住宅地の静けさと、小中学校の近さを重視する人。駅まで自転車を使うことに抵抗がなく、窓の外の緑や、テラス・4階のルーフバルコニーといった外の空間を楽しみたい人に合う。

すすめない：駅まで5分以内で暮らしたい人、南向きの住戸だけを探している人、敷地にかかる区画整理の予想街路線の不確かさを受け入れにくい人。リビング・ダイニングに15畳以上の広さを求める家族にも向かない。

総合すると、シティテラス桜上水は「上北沢の低層住宅地で、中庭の森を窓の外に持つ」ための物件だ。価格は周辺の中古と並ぶ水準で、建物は完成済みで確かめられる。検討するなら、重要事項説明書で予想街路線の位置と面積を確かめ、10月下旬の第2期2次の価格表を見たうえで、希望の住戸の窓から向かいの棟と中庭を眺めてから決めてほしい。

シティテラス桜上水の価格・間取りが気になったら

住戸ごとの価格と、予想街路線の位置を書き込んだ敷地図は、資料請求とコンセプトルームの見学で確かめるのが確実です