【渋谷区】アトラス代々木
代々木駅徒歩2分・全37邸・1〜3LDK｜建築士が見た"新宿と緑のあいだという住所"
この記事では、敷地計画・新宿との距離感・価格妥当性・ハザード、そして外苑再開発の影響まで、購入検討に必要な視点を一級建築士の目で整理します。
結論から言えば、代々木駅徒歩2分・新宿駅徒歩8分という近さを最優先し、長期保有を前提にできる単身・DINKSの高所得者層にハマる物件です。
一級建築士として20年、設計の現場から見た視点で書きます。
最後に「こんな人にすすめる／すすめない」の判定もまとめています。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
スペック
| 所在地 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目23-46他（地名地番） |
|---|---|
| 売主 | 旭化成ホームズ株式会社・東方地所株式会社 |
| 設計 | 株式会社インター・プロデュース一級建築士事務所 |
| 施工 | 古久根建設株式会社 |
| 管理 | 旭化成不動産コミュニティ株式会社 |
| 規模 | 地上9階建・鉄筋コンクリート造・内廊下 |
| 総戸数 | 37邸（事業協力者住戸12邸含む） |
| 間取り | 1LDK〜3LDK・44.55m²〜78.09m²（第1期の販売対象住戸。公式サイト物件概要 2026年9月23日時点） |
| 敷地面積 | 736.42m² |
| 建築面積 | 416.17m² |
| 延床面積 | 2,323.58m²（容積対象面積） |
| 駐車場 | 4台（ほかに駐輪場68台・バイク置場4台） |
| 竣工予定 | 2028年4月下旬（予定）。入居は2028年5月下旬（予定） |
| 販売開始 | 第1期 2026年12月上旬（予定。公式サイト物件概要 2026年9月23日時点） |
| 価格帯 | 未定（第1期は予告広告の段階で、販売戸数・管理費など月々の費用も未定。公式サイト物件概要 2026年9月23日時点） |
主要駅へのアクセス
| 代々木駅 | 徒歩2分（JR山手線・中央線/総武線各駅停車） |
|---|---|
| 代々木駅（都営） | 徒歩3分（都営大江戸線） |
| 新宿三丁目駅 | 徒歩5分（東京メトロ丸ノ内線・副都心線、都営新宿線） |
| 新宿駅 | 徒歩8分（JR各線）／代々木駅から山手線1駅・約2分 |
| 渋谷駅 | 代々木駅から山手線2駅・約5分 |
※徒歩分数と電車の所要時間は売主の公式サイト（物件概要・アクセス）の値。
一級建築士ryoが見る「新宿と緑のあいだ、千駄ヶ谷5丁目」
SECTION 02 / SITE & CONTEXT
千駄ヶ谷5丁目23番は、JR代々木駅の東口から北東へ約160m（Google マップの徒歩ルート）、新宿駅の新南口エリアの南側にあたり、新宿髙島屋・タカシマヤ タイムズスクエアまで徒歩5分の位置にある。緑では新宿御苑（徒歩9分）と明治神宮（徒歩9分）が近く、明治神宮外苑（徒歩19分）までは約1.5km離れている（距離はいずれも公式サイト）。「新宿の都市機能と大きな緑の両方に歩いて届く」という感覚が、この住所の本質的な価値である。
敷地736.42m²に対して建築面積は416.17m²。建蔽率は56.62%（公式の物件概要）で、残余の約320m²（＝736.42−416.17m²）が接道アプローチと植栽帯に充てられる計算になる。9階・37邸という小規模を縦に積み上げたことで、敷地の4割超を外構として手放せた。この余白がエントランスアプローチの奥行きと緑の量を支えており、周辺の中規模マンションでは難しい「ゆとりの見え方」を実現している。
内廊下仕様を全9階で貫く選択は、37邸という戸数に対してコストインパクトが大きい判断である。外廊下にすればその分の建設コストは下がるが、あえて内廊下を採用したのは、旭化成ホームズがこの立地にプレミアム性を求めたことを意味する。代々木駅徒歩2分の住所で、内廊下かつ小規模という組み合わせは、渋谷区内でも稀である。
「新宿駅徒歩8分×代々木駅2分×内廊下小規模」が同時に成立する立地は、渋谷区において指で数えるほどしか存在しない。設計の工夫よりも住所の希少性で語るべき物件であり、その希少性は今後も増すことはあっても減ることはないと読む。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALKING ROUTE
改札を出てから
JR代々木駅の東口を出ると、すぐ東を明治通りが南北に走る。物件へは明治通りを渡らずに、駅の北東側の路地を進む。東口から物件まではGoogle マップの徒歩ルートで約160mであり、信号の待ち時間を含めても徒歩2分は現実の数字である。
道のり前半（駅前〜中盤）
駅前の商業施設が視界から消えるのに1分とかからない。コンビニと小規模オフィスが混在するブロックを抜けると、沿道の植栽が増え始め、住宅地の気配が優勢になる。この切り替わりの速さが千駄ヶ谷5丁目の特徴で、「駅に近いのに静か」という二項対立が地形的に成立している。
道のり後半（物件直前）
残り50〜80mほどで街区の表情がさらに落ち着く。低層の戸建てと集合住宅が混在するエリアを抜けると、物件のアプローチ植栽が視界に入る。明治通りの向こう、北東へ約660mの先に新宿御苑の緑が控えていることも、この住所の情緒的な価値を支えている。
歩いてみての体感
道中の起伏はほぼ平坦で、東口付近（標高約34m）から物件（約36m）へ約2mゆるやかに上る程度である（国土地理院の標高データ）。ベビーカーや自転車でも問題ない。夜間は駅前と明治通りの街路灯と住宅地の灯りが重なり、人通りはあるが喧騒はない。子連れでの帰宅動線としても安心感がある水準といえる。
「代々木駅徒歩2分」は地図上の数字ではなく体感上の現実である。駅前商業ゾーンを2分足らずで脱出し住宅地に入れる導線は、都心の物件としては上位に位置する。通勤・帰宅ストレスを減らす立地条件として評価できる。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
街の成り立ちと現在
千駄ヶ谷の地名は、江戸時代に多くの薪（千駄の木）が集積した場所に由来するとされる。明治以降は明治神宮の造営（1920年）と外苑整備により住宅地としての格が上がり、戦後は国立競技場の建設（1964年東京五輪）とともにスポーツ・文教エリアとして認知が定着した。現在も東京体育館（徒歩14分）・国立競技場（徒歩17分）・神宮球場（徒歩25分）が歩いて行ける範囲にあり（公式サイト）、大規模イベント時の人出はあるものの、平時は静かな高級住宅地の雰囲気を維持している。2037年度の建物竣工（予定）に向けて進む明治神宮外苑の再開発（後述）は、千駄ヶ谷の東側で進む大きな変化である。
生活インフラ・学区
日用品の調達は代々木駅・新宿南口の周辺が中心になる。マルマンストア南新宿店（徒歩約6分）、新宿髙島屋の地下1階にある紀ノ国屋 新宿高島屋店（徒歩約7分）が選択肢に並ぶ（Google マップの徒歩ルート）。千駄ヶ谷5丁目の公立小学校の通学区域は渋谷区立鳩森小学校（徒歩約7分。渋谷区の学校別通学区域）で、学区は購入前に渋谷区教育委員会で確認してほしい。新宿御苑（徒歩9分）と明治神宮（徒歩9分）が日常の運動・散策ルーティンに組み込める距離にある。医療ではJR東京総合病院（代々木2丁目・徒歩約9分）が近く、慶應義塾大学病院（信濃町）も公式サイトで徒歩24分と、大きな病院に歩いて行ける医療環境である。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 洪水浸水想定 | 非該当（想定最大規模で敷地は区域外。最寄りの浸水想定区域〈0.5m未満〉は南東へ約140m。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
|---|---|
| 高潮浸水想定 | 非該当（敷地は高潮浸水想定区域外。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 津波浸水想定 | 非該当（敷地は津波浸水想定区域外。同上） |
| 土砂災害警戒区域 | 非該当（敷地は指定区域外で、半径約600m以内に警戒区域もない。同上） |
| 液状化危険度 | 台地（東京都の地盤分類「台地2」）で、一般に液状化しにくい地盤。購入前に東京都「東京の液状化予測図」で確認してほしい |
| 地域危険度（地震火災） | 総合ランク1（建物倒壊1・火災1／5段階で最も低い。東京都 地域危険度測定調査 第9回・千駄ヶ谷5丁目） |
| 海抜・標高 | 約36m（敷地付近35〜36m。国土地理院の標高データ） |
| 最寄避難所 | 渋谷区立鳩森小学校（千駄ヶ谷5丁目・直線約260m）ほか（国土地理院 指定避難所データ） |
出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（配信データ）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」
標高約36mの台地に乗る千駄ヶ谷5丁目は、洪水・土砂の想定区域から外れ、地震の地域危険度も5段階で最も低いランク1に収まる。ハザード観点では渋谷区内でも最上位の安全地帯と判断でき、長期保有の土台として信頼できる地盤環境である。
明治神宮外苑再開発リスクを読む
SECTION 06 / KEY RISK
外苑再開発とは何か
明治神宮外苑（新宿区霞ヶ丘町・港区北青山）では、三井不動産・明治神宮・伊藤忠商事ほかが施行者となる約17.5haの再開発（神宮外苑地区第一種市街地再開発事業）が進んでいる。東京都都市整備局によれば、2023年2月に施行認可、本体工事の着手は2025年度、建物の竣工は2037年度の予定で、ラグビー場と野球場（ホテル併設）の建て替えに加え、事務所棟や複合棟を段階的に整備する。樹木の伐採を含む計画には市民・専門家から強い反発があり、計画の一部見直しが行われたが、再開発そのものは継続中である。
敷地への影響を読む
千駄ヶ谷5丁目23番（本物件）から明治神宮外苑までは約1.5km（公式サイトで徒歩19分）、MUFGスタジアム（国立競技場）まででも約1.3km（徒歩17分）ある。2028年5月の入居時点でも外苑の工事は続いているが、本物件への影響を3点で見ると、いずれも小さい。①工事騒音・振動：1km以上離れており、工事の音や揺れが敷地まで届く距離ではない。工事車両の経路は環境影響評価書で確かめられる。②景観変化：9階建の上層階から約1.5km先の外苑の景色が、この住まいの眺望を左右するとは考えにくい。③周辺の人出増加：外苑の来訪者が増えても、本物件の日常の動線は代々木駅・新宿駅の側であり、影響は限られる。
自分で確認する方法
再開発の計画と予定は、東京都都市整備局の「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」のページで確認できる。工事中の騒音・振動や工事車両の予測は、東京都環境局が公開している「（仮称）神宮外苑地区市街地再開発事業」の環境影響評価書で確かめられる。本物件の敷地は、第二種住居地域（30m高度地区）と商業地域（60m高度地区）にまたがる（公式の物件概要）。モデルルームでは外苑の工事よりも、「敷地の周りで建て替えや高い建物の計画がないか」「希望する住戸の窓から何が見えるか」を担当者に直接聞いておきたい。
外苑までは約1.5kmあり、再開発の工事がこの住まいの日常を左右する距離ではない。外苑の再開発は、千駄ヶ谷という街の格を長い目で支える材料の一つと読むのが妥当である。それよりも、商業地域（60m高度地区）にかかる敷地では周りに本物件より高い建物が建ちうることを前提に、住戸の向きと階数を選ぶべきである。
共用部の見立て
SECTION 07 / COMMON AREA
内廊下仕様・全37邸。旭化成ホームズのアトラスブランドは、同規模の他社物件と比べてエントランスロビーの素材と照明に力を入れる傾向がある。公式サイトで公開されている共用部の完成予想図はエントランスのみで、ラウンジなどの共用施設は案内されていない。玄関は手をかざすと鍵を取り出さずに開けられる電気錠（Tebraキー）で、玄関前への置き配サービス「Pabbit」も採用する。駐車場は4台（37戸の約1割）、駐輪場は68台、バイク置場は4台で（公式の物件概要）、車を持つ世帯には枠が限られる。共用施設を絞る設定は、小規模の場合に維持コストを抑えて専有部の質を高める方向として合理的である。
37邸という規模の逆説として、管理費・修繕積立金が1戸あたりで割られる負担は中規模より重くなりやすい。内廊下の空調・清掃コストが少ない戸数で共有されるため、購入時に「月額管理費+修繕積立金の合計が専有面積に対して妥当か」を必ず確認しておきたい数字である。
専有部の見立て
SECTION 08 / UNIT PLAN
間取りは1LDK（44.55m²〜）から3LDK（〜78.09m²）まで。公式サイトではB・D・E・F'・G・J・Mの7タイプが公開されており、1LDKが1タイプ（G）、2LDKが4タイプ（B・E・F'・J、58.24〜65.14m²）、3LDKが2タイプ（M 74.02m²・D 78.09m²）と、2LDKの品ぞろえが厚い。37邸中12邸は事業協力者住戸（分譲外）であるため、実際に販売される戸数は25邸程度となる見込み。内廊下仕様のため各フロアの廊下空間の質が高く、玄関からリビングまでのアプローチに外気の変化が入りにくい構造は、都心の超一等地に住む際の生活品質に直結する。
Gタイプ（1LDK+WIC・44.55m²）——コンパクトプラン
44.55m²の1LDKは、単身の高所得者またはDINKSのセカンドハウス用途に向く面積帯。約12.2帖のリビング・ダイニング・キッチンと約6.3帖の洋室を並べ、洋室にウォークインクローゼットを付けた構成で、バルコニーは9.57m²（公式の間取り図）。リビングとダイニングを一室で使う前提のため、家具の置き方で使い勝手が大きく変わる。モデルルームで動線と収納の具体的な内訳（クロゼット深さ・玄関土間面積）を確認したい。
Dタイプ（3LDK・78.09m²）——特色プラン
3LDK・78.09m²は販売対象住戸の中で最大の面積のプランにあたる。千駄ヶ谷5丁目×代々木駅徒歩2分という立地でファミリー3LDKが成立するかは価格次第だが、78m²という数字は都心の3LDKとして標準的で圧迫感のない水準。公式の間取り図では、リビング・ダイニングが2面から光を取り込み、すべての居室にウォークインクローゼットを備え、洋室(3)には角を回り込む窓を設けている。約1.3帖の納戸もある。
この物件は「面積ではなく住所で勝負している」と読む。44〜78m²という面積帯は渋谷区の新築として特別広いわけではなく、旭化成ホームズが内廊下・駅近・小規模という三点に価値を集中させた設計判断がその裏にある。プランの詳細より先に坪単価を確認すべき物件である。
価格と周辺相場
SECTION 09 / PRICE
価格は未定である（第1期の販売開始は2026年12月上旬の予定。公式サイト物件概要 2026年9月23日時点）。価格公表後は「1LDKの坪単価」を第一のベンチマークとして、下の周辺中古と照らし合わせることを勧める。1LDK（44.55m²）は約13.5坪、3LDK（78.09m²）は約23.6坪なので、公表された価格を坪数で割れば周辺中古と同じ物差しで比べられる。
周辺中古マンションの坪単価
| 物件名 | 築年・坪単価・補足 |
|---|---|
| パークコート神宮北参道ザタワー | 2023年築・@1,498万円/坪・北参道駅徒歩1分 |
| シティハウス神宮北参道 | 2016年築・@1,121万円/坪・北参道駅徒歩3分 |
| リビオ新宿御苑 | 2014年築・@1,132万円/坪・代々木駅徒歩4分 |
| ヴィークコート原宿Hills | 2013年築・@950万円/坪・北参道駅徒歩5分 |
※成約価格・売出価格を元に算出した目安。出典：レインズ／不動産流通機構の公開データ。
上の4物件はいずれも千駄ヶ谷3〜5丁目にある築3〜13年の中古で、坪単価は950万〜1,498万円/坪と幅がある。新築の本物件の坪単価がこの幅のどこに来るかが、割高か適正かを判断する目安になる。同じ千駄ヶ谷でも駅距離と築年で5割以上の開きがあることを押さえ、エリアの序列を正確に把握した上で予算計画を立てる必要がある。
ここに住む日常
SECTION 10 / DAILY LIFE
想定購入者は、新宿・渋谷へのダイレクトアクセスを絶対条件とする単身の高所得者またはDINKS（共働き・子なし）が主軸になる。外食・文化消費・スポーツ施設の利用頻度が高く、週末に新宿御苑や明治神宮の緑を日常の一部として使える生活感度の高い層にとって、この住所は単なる住居を超えた意味を持つ。ファミリー層は鳩森小学校（徒歩約7分）の学区という点では条件が揃うが、3LDKは2タイプに限られ、選択できる層は限られる。
平日の朝は代々木駅まで徒歩2分。新宿まで山手線1駅（約2分）、渋谷まで2駅（約5分）、新宿駅へは歩いても8分という通勤の短さは、都心通勤者にとって時間的・精神的余裕を生む。夕方は代々木駅周辺や北参道、新宿南口の飲食店で外食し、徒歩で帰宅するというルーティンが自然に成立する。週末は新宿御苑（徒歩9分）や明治神宮（徒歩9分）の散策、新宿髙島屋（徒歩5分）やNEWoMan新宿（徒歩8分）での買い物が生活圏に入る。国立競技場（徒歩17分）のスポーツイベント・コンサートも「歩いて行ける距離」の選択肢になる。
生活利便チェック：
- スーパー：マルマンストア南新宿店（代々木1丁目・徒歩約6分）・紀ノ国屋 新宿高島屋店（新宿髙島屋 地下1階・徒歩約7分）
- 公立小：渋谷区立鳩森小学校（千駄ヶ谷5丁目・徒歩約7分。学区は渋谷区教育委員会で確認してほしい）
- 公園：新宿御苑（徒歩9分）・明治神宮（徒歩9分）・代々木公園（徒歩25分）（公式サイト）
- 病院：JR東京総合病院（代々木2丁目・徒歩約9分）・慶應義塾大学病院（信濃町・公式サイトで徒歩24分）
近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）
※評価はGoogle マップ評価（2026年9月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。
「代々木駅2分の住所に毎日戻る」という感覚は、都心マンション生活の典型的な贅沢である。新宿の賑わいに歩いて出られ、帰れば駅北東側の路地に入って落ち着ける。この切り替えの近さを日々の価値と感じられるかどうかで、購入を判断してほしい。
まとめ
SECTION 11 / CONCLUSION
★評価（5段階）
良い点
- 代々木駅徒歩2分（JR山手線・中央線/総武線各駅停車。都営大江戸線は徒歩3分）、新宿三丁目駅徒歩5分、新宿駅徒歩8分という都心最高峰の交通利便性
- 台地の地盤・地域危険度ランク1（5段階で最も低い）・標高約36mのハザードリスクの低さ
- 旭化成ホームズ・内廊下・全37邸という希少な小規模邸宅仕様
気になる点
- 敷地の一部が商業地域（60m高度地区）にかかり、周りに本物件（9階）より高い建物が建ちうるため、低い階の眺望と日当たりは将来変わりうる
- 37邸の小規模構成による管理費・修繕積立金の1戸あたり負担増リスク（価格公表時に確認必須）
- 価格・販売戸数・管理費など月々の費用がすべて未定（第1期の販売開始は2026年12月上旬予定。公式サイト物件概要 2026年9月23日時点）で、坪単価が周辺中古の950万〜1,498万円/坪のどこに来るかがまだ読めない
こんな人にすすめる／すすめない
すすめる：新宿・渋谷への通勤を最優先条件とし、20年以上の長期保有に前向きな単身・DINKSの高所得者層。新宿の都市機能と新宿御苑・明治神宮の緑の両方に歩いて届く住所に、情緒的・資産的価値を見出せる人。
すすめない：車を日常的に使う人（駐車場は37戸に対して4台のみ）。管理費・修繕積立金の低さを重視する人。または同予算で広い専有面積を求める人（この立地・仕様で広さは得られない）。
・旭化成ホームズ「アトラス代々木」公式サイト：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/yoyogi/
・物件概要（情報更新日2026年9月18日）：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/yoyogi/outline/
・国土交通省 重ねるハザードマップ（配信データ）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ
・東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/
・渋谷区「学校別通学区域（小学校）」：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kodomo/gakko-kyoiku/tsugakukuiki/tugaku_e24.html
・東京都都市整備局「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/shigaichi_seibi/sai-kai/saikaihatsu/saikaihatsu3_36
・周辺相場：レインズ／不動産流通機構公開データ
・mansionmaru.com「アトラス代々木」スレッド（#722297）
・案内図：Google マップ／旭化成ホームズ「アトラス代々木」公式サイト（現地案内図）
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