【中央区】パークホームズ東銀座築地

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。東銀座・築地駅5駅6路線利用可能。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

敷地面積は805㎡。地上15階・地下1階建て、延床面積9,164㎡のミドルライズが、中央区築地4丁目に建ちます。このエリアは東銀座の交差点から南に歩いて数分、銀座のすぐ裏手にあたる位置です。湾岸の超高層群や、再開発が続く勝どき・晴海エリアとは性格が異なり、古い問屋街とビジネスビルが混在する落ち着いた街区が残っています。

特徴的なのは、97戸という規模感と15階という高さのバランスです。銀座の西側に並ぶ高層ビル群と、場外市場周辺の低層街区の間に、ちょうどこの建物が収まります。公式サイトには「銀座と築地の双方の性格を反映した幾何学的な金属素材の外装」と記されています。金属素材を使いながら幾何学的なパターンで銀座の洗練と築地の歴史的な市場文化を意匠に落とし込もうとした設計意図が読み取れます。超高層ではなく、街並みに溶け込む高さを選んでいる点に、この物件の立ち位置が現れています。

建物の足元には店舗1区画が計画されています。1階部分が住人以外も利用できる空間として街に開かれていると、建物が道路に対して「閉じた壁」にならない。この一画が実際にどういった用途になるかは未公表ですが、通り沿いに顔を持つ設計になることを期待しています。97戸のうち一般販売対象は61戸です。残り36戸については公表されていませんが、事業者や関係者向け住戸の可能性があり、実際の入居者コミュニティの性格に影響する場合があります。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

東銀座駅を利用するのがもっとも近いルートです。日比谷線・都営浅草線どちらからでも乗り換えなしでアクセスできます。6番出口を出ると、正面に歌舞伎座の深緑の屋根が目に入ります。このシンボルが見える場所に改札があると知るだけで、このエリアが「東銀座」という名前にふさわしい場所だと実感できます。

道のり前半（駅前〜中盤）

歌舞伎座の脇を通り過ぎ、新大橋通りを南へ向かいます。歌舞伎座周辺には外国人観光客向けの土産物店や飲食店が並んでいますが、1ブロック進むとすぐに落ち着きます。国道15号（第一京浜）に向かって緩やかに進む感覚があり、この辺りから「銀座の表通り」から「裏の専門街」への切り替わりが始まります。昔ながらの印刷・紙加工関連の会社が入るビルが残っており、銀座の消費文化の背後にあった産業の痕跡が感じられます。

道のり後半（物件直前）

築地通りに左折すると、空気が変わります。道幅が少し狭まり、鮮魚の仲卸業者の看板や、場外市場へ向かう人の流れが見えてきます。物件の敷地前に近づくにつれ、街の表情が「観光客向けの銀座」から「働く人や暮らす人の築地」へと切り替わります。この変わり目に建物が建っている、というのがこの物件の地理的な性格です。

歩いてみての体感

実歩行距離は約250〜300mで、信号1〜2回待ちを含めても3分以内に収まるルートです。築地4丁目エリアは海抜2.9mの完全な平地で、高低差はゼロです。坂も段差もないので、子連れやベビーカー利用者にとっても快適なルートです。夜は歌舞伎座周辺の明かりが道を照らし、治安の不安はありません。ただし朝の市場時間帯（5〜10時頃）は場外市場に向かう搬入車両が多く、築地通りは通行量が増えます。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

築地・東銀座エリアの現在地

築地は江戸時代に海を埋め立てて造られた土地です。明治以降は外国人居留地として栄え、その後は中央卸売市場（1935〜2018年）を中心とした食の街として発展しました。2018年に市場が豊洲へ移転してからも場外市場は営業を続けており、今もプロの料理人や観光客が早朝から集まる食文化の拠点です。この独特の文化的な土台が、銀座のすぐ南にある築地エリアの個性を作り出しています。

最大の変数：築地市場跡地の再開発

物件から南に徒歩5〜7分の範囲に、総延べ面積126万㎡超の大規模再開発が2026年度に着工します。三井不動産を代表企業とするコンソーシアムが事業者で、9棟のビル群（ホテル・オフィス・スポーツアリーナ・商業施設など）が2038年度に全体完成する計画です。これはパークホームズ東銀座築地の売主と同じ三井不動産グループが主導する再開発であり、物件の立地選定に再開発の波及効果が意識されていると見るのは自然です。再開発が完成した2030年代末には、このエリアの街の姿が大きく変わります。資産性の視点では、まだ完成していない「変化の前」に入居できることは、一つの判断材料になります。

生活インフラ・学区

日常の買い物は築地場外市場（徒歩5分）のほか、近隣のコンビニ・スーパーで補えます。銀座エリアには飲食店が充実しており、外食派の単身者やDINKsには非常に便利な立地です。浜離宮恩賜庭園（徒歩約10分）は都心にいながら水辺と緑を感じられる貴重な公園で、朝の散歩コースにもなります。小学校の学区は中央区立京橋築地小学校（築地1〜6丁目が学区）で、特認校制度もあります。中学校は中央区立銀座中学校が最寄りになります。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル／中央区公式ハザードマップ（隅田川・神田川版、荒川版）／東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」／住所検索ハザードマップ（address-hazardmap.com）

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

97戸の中規模マンションにしては、共用施設の充実度は高めに設計されています。エントランスホールにはダブルオートロック（カメラ付）を採用し、スマートセキュリティシステム「テブラコネクト」が全戸に標準装備されます。スマートフォンひとつで鍵の施解錠・来客対応ができる仕組みで、荷物を抱えていても玄関をハンズフリーで開けられるのは毎日の積み重ねで効いてきます。

共用施設にはラウンジとミーティングルームが設けられます。97戸規模のマンションでミーティングルームを確保しているのは、在宅・リモートワーク需要を見越した設計です。都心立地を選ぶ単身者やDINKsには、自宅以外に仕事ができる場所があることが日常的な価値につながります。各戸宅配ボックス「Pabbit」は共用の宅配BOXではなく各部屋に専用ボックスが付くタイプで、不在時の再配達ストレスを解消します。シェアサイクル7台も配備され、築地場外や浜離宮方面への移動に便利です。

駐車場は機械式26台（97戸比27%）。EV充電設備については現時点で未公表です。自家用車を保有しているEVオーナーの方は、モデルルーム開設時に必ず確認してください。各階にゴミ置き場があり24時間出し入れできるので、管理・衛生面でのストレスは少ないでしょう。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

専有面積は36.95㎡（1LDK）から82.02㎡（3LDK）まで。バルコニーは4.71㎡から最大12.92㎡です。詳細な間取りプランは予告広告段階のため未公開ですが、公開済みの数字から読み取れることがあります。最小36.95㎡（1LDK）は単身者やDINKsの利用を意識したコンパクト住戸で、築地・東銀座の立地を最大限に活かしたセカンドハウスや投資用途としても視野に入る面積です。最大82.02㎡（3LDK）は子育てファミリーの主要住戸として機能する広さです。中間の2LDK帯がどの面積レンジになるかは、販売開始時の公式発表を待つ必要があります。

設備面は三井不動産レジデンシャルのパークホームズブランドにふさわしい水準です。ディスポーザー（生ゴミ粉砕機）と食器洗浄乾燥機は全戸に標準装備。3LDKの浴室にはTOTOのシンラバスタブが採用されます。各戸に宅配ロッカー「Pabbit」があるため、浴室での荷物受け取りを気にせず日常生活に集中できます。

15階建て・97戸の板状配棟という構成から、多くの住戸は南または北に向かって開口を取るプランになると想定されます。南向き住戸からは浜離宮方面・東京湾方向の眺望が期待でき、北向き住戸は銀座・皇居方面を望む可能性があります。具体的な方位については、公式サイトでの間取り公開後に確認することをお勧めします。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

価格は2026年6月現在まだ「未定」です。予告広告段階のため、正式な価格は2026年10月の販売開始時に発表される予定です。先行している第三者の予測では坪単価750〜900万円が想定されており、これをもとに試算すると、1LDK（36.95㎡、約11.2坪）は約8,400万〜10,080万円、3LDK（82.02㎡、約24.8坪）は約1億8,600万〜2億2,300万円という水準になります。中央区築地の新築マンションとしては厳しくもあり、エリア相場と比べると理解できる数字でもあります。

周辺中古マンションの坪単価

※㎡単価からの坪単価換算（×3.3058）。推定売買価格相場をもとに算出した目安。出典：t23m-navi.jp（マンションナビ）掲載データ。

先行予測の坪750〜900万円は、築4年のアトラス築地（坪965万円）より安い水準です。同じ三井不動産レジデンシャルブランドでパークホームズ築地グリーンサイドが坪1,494万円（築11年）というデータもありますが、こちらは超高価格帯の希少物件です。新築の場合、築年が経過するにつれて价値が維持または上昇してきたのが築地エリアの特徴であり、長期保有での資産性には一定の期待ができます。ただし価格が正式に公表された後、改めて周辺相場と照合することが不可欠です。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

この物件にフィットするのは、都心の生活そのものを楽しむ人たちです。典型的な購入者像として、銀座・日本橋・大手町方面に通勤する30〜40代のDINKsか、複数の路線を使いこなして東京各地へ動く単身者が想定されます。または、子育て期に入っても銀座生活圏を手放したくないファミリーも視野に入るでしょう。

平日の朝は、東銀座駅まで歩いて3分で出発できます。徒歩通勤圏に会社があれば、傘を差すことすら面倒な雨の日も10〜15分歩けば職場に着きます。昼休みに銀座のランチに出る、という過ごし方も珍しくないでしょう。夕方の帰りは、場外市場が営業している日なら魚や野菜を仕入れて帰れます。朝5〜8時の場外市場は東京でも最高峰の食材が手に入る場所で、料理が好きな人には毎朝の楽しみになります。

週末は浜離宮恩賜庭園を散歩するか、共用シェアサイクルで隅田川沿いをサイクリングするか。月島のもんじゃや勝どきの飲食街、銀座のギャラリーも自転車圏内です。築地市場跡地の再開発が進む2030年代には、このエリアに新しい商業・文化施設が加わり、日常の選択肢がさらに広がります。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格はまだ未定のため、先行予測（坪750〜900万円）を前提とした暫定評価です。正式価格発表後に更新予定。

良い点

• 東銀座・築地5駅6路線が徒歩3〜8分圏内。都心のあらゆる方向にアクセスしやすく、渋谷・品川・東京へ乗換なしで出られる
• 築地市場跡地再開発（2026年着工・2038年完成）の波及エリアに立地。再開発が進むほど生活利便性と街の価値が上がる可能性がある
• 各戸宅配ボックス「Pabbit」・ラウンジ・ミーティングルーム・シェアサイクルなど、97戸規模にしては共用設備が充実している

気になる点

• 海抜2.9mの埋め立て地で、液状化危険度が「やや高い」。隅田川・荒川洪水の浸水想定区域内でもあり、低地リスクへの受容度が問われる立地
• 97戸のうち一般販売は61戸（約63%）。残り36戸の利用形態が未公表で、コミュニティの構成や将来の管理組合運営に影響する可能性がある。機械式駐車場のEV充電対応も要確認

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：銀座・日本橋・大手町エリアに勤務する30〜40代のDINKsまたは単身者で、食と街の文化的な豊かさを暮らしの中心に置きたい方。あるいは都心中古への代替として新築プレミアムと再開発上昇余地の両方を取りたい投資家層。

すすめない：広い子ども部屋や収納をファミリーのマストとして考える方（最大82㎡は都心水準でも限られる）。また、大地震後の液状化・浸水リスクを強く避けたい方には、立地特性上おすすめしにくいです。