【調布市】京王多摩川ハモンズ

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※平日朝時間帯のGoogle Maps乗換案内に基づく目安。新宿は7:26発・39分の実績値、他は推定値。乗り換えや時間帯により変動します。

一級建築士ryoが見る「敷地と街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件のいちばん大きな特徴は「鉄道会社が自ら街をつくる」という計画の構造です。敷地面積6,434㎡（旧・京王フローラルガーデンアンジェ跡地）に、分譲マンション265戸・賃貸住宅・商業施設（京王ストア、約280坪・2027年7月開業予定）・保育園を一体開発する計画で、駅前の街区全体を再編することが目指されています。プロジェクト全体の名称は「itonami」（いとなみ）で、街に多様な機能が重なるイメージが込められています。

12階建て・265戸の規模を単棟でまとめながら、1階住戸を設けない設計が採られています。これは後述するハザードリスクへの対応で、「建物の足元を開放的に使いながら、住まいとしての安全を確保する」という判断です。エントランスホールは二層吹き抜けで、京王グループ初の分譲マンションブランド「ハモンズ」の第1号物件として、共用空間の質感に力が入っています。外観はグレー系を基調に、白系のダブルラインと水平ラインを組み合わせたグリッドデザインで、駅前という立地にあわせた都市的な表情をつくっています。

敷地の南側に多摩川が流れており、川に向かって街並みが開けています。京王多摩川駅は京王相模原線の小さな駅ですが、この開発を契機に駅舎のリニューアルも計画されており、徒歩2分という近さは単に距離が短いだけでなく、「駅と住まいが一体化した街区」という体験につながります。一方、多摩川沿いに立地するという地理的な性格は、眺めの良さと引き換えに水害リスクを伴うことも意味します。この点は購入前に必ず理解しておく必要があります。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

京王多摩川駅は京王相模原線の小駅で、改札口は1か所のみです。改札を出ると目の前に開発工事中の広い敷地が広がります（2026年5月現在）。北側には多摩川の自然堤防の緑、南側に向かうと物件のエントランスへの動線が続きます。大きなターミナル駅のような商業密集感はなく、「川沿いの静かな駅」という第一印象を持つ方が多いでしょう。

道のり前半（駅前〜中盤）

改札から物件まではほぼ直線で、歩いて2分ほどです。駅前の整備計画が進んでいるため、現在は工事フェンスが並ぶ風景ですが、2027年の商業施設開業後は周辺の表情が大きく変わる見込みです。途中、古くからある低層の住宅が残るエリアを通ります。再開発前の駅前の穏やかさと、新しい街区のコントラストを感じる区間です。

道のり後半（物件直前）

物件に近づくと、グレー系の大型建物が視界に入ります。12階建ての規模感は、周辺の低層住宅街の中では存在感がありますが、100mを超えるような高層棟ではないため、周囲の街並みに完全に背を向ける感じはしません。南側の多摩川方向を向く住戸は、川沿いの緑と水景が開ける立地です。敷地周囲には植栽が配置される計画で、竣工後は駅前の無機質感が緩和されるはずです。

歩いてみての体感

体感的な徒歩2分は、あっという間といえる距離です。信号待ちが1か所程度で、荷物を持っていても苦にならないレベルです。道中の起伏はほぼなく、多摩川の低地に広がる平坦な地形のため、高低差のストレスはありません。ただ夜間の照明については、開発が完成するまでは駅前の賑わいが限定的で、駅から物件まで静かな区間が続く印象です。子連れでの通学・送迎については、多摩川小学校（徒歩6分）へは物件から一本道でアクセスできます。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と開発の動向

京王多摩川駅周辺は、かつて遊園地「京王閣」や花の楽園「京王フローラルガーデンアンジェ」があった場所です。鉄道会社が長期にわたって所有していた広大な敷地が、今回の「itonami」プロジェクトによって住宅・商業の複合街区として再生されます。周辺には昔ながらの一戸建て住宅地が残る静かな街で、大規模な商業施設や高層ビルが集積するエリアではありません。調布駅周辺（徒歩17分または電車1駅）に比べると、生活利便性は現時点では控えめです。

生活インフラ・学区

スーパーは2027年7月に敷地内に開業予定の京王ストア（約280坪）が主要な生活拠点となります。それまでの入居直後は、調布駅周辺まで足を延ばすか、車や自転車で周辺スーパーを利用することになります。クリニック・病院については調布駅周辺に集中しており、日常的な医療アクセスはやや距離があります。学区は多摩川小学校（徒歩6分）・第五中学校（徒歩18分）。多摩川小学校は比較的近く、子育て世帯にとって通学距離は許容範囲内といえます。第五中学校は1.4km程度で、徒歩18分は小学生の足では長い印象もあります（自転車通学の可否は学校への確認が必要です）。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル（重ねるハザードマップ）・調布市公式ハザードマップ。浸水深の詳細数値は購入前に必ず自治体公式マップで確認してください。

共用部の見立て

SECTION 06 / COMMON AREA

エントランスホールは二層吹き抜けで、ブランド第1号物件として相応の存在感が設計されています。内廊下（ダブルコリドー）構造が採用されており、雨の日の移動・帰宅動線が快適に保たれます。宅配ボックスや駐輪場の配置については、建物入口の動線上に集約されているかどうかの詳細は公式資料での確認をおすすめします。

駐車場は機械式62台（月額18,000〜21,000円）と平置き25台（月額22,000〜25,000円）の合計87台。265戸に対して87台なので、駐車場の充足率は約33%です。車を持つ世帯が全員停められる規模ではありませんが、郊外・多摩川沿いの立地で車利用のニーズがある場合は事前に抽選・確保の見込みを確認することをおすすめします。なお、電気自動車の充電設備についての詳細は未公開のため、EV所有者またはEV購入を検討している方は売主への確認が必要です。

管理費は㎡あたり月額186円で、例えば68㎡の住戸なら月額約12,650円。修繕積立金は㎡あたり月額240円で、68㎡なら月額約16,320円。合計で月額約29,000円程度の維持費がかかります。これは新築時点の金額で、将来の管理費用が見直されるタイミングがあります。長期的な費用感として念頭に置いてください。

専有部の見立て

SECTION 07 / UNIT PLAN

間取りは1LDK〜4LDKの幅広い構成で、専有面積は48.42㎡〜86.93㎡。1LDK（Nタイプ・約48㎡）は単身またはDINKsの投資・実需向けで、4LDK（Nタイプ・約80㎡）は子育てファミリー向けのラインアップとなっています。全体的に「都心タワー系と比べて1LDKが安価、4LDKも手が届く価格帯」という構成です。

代表的な供給プランを見ると、E2タイプ（3LDK・68.01㎡・8,500〜9,100万円）は子育てファミリーの主力プランで、坪単価413〜442万円。リビングダイニングに自然光が入りやすい向きかどうかはモデルルームでの確認が必要ですが、68㎡の3LDKは各室がコンパクトながら家族3〜4人の暮らしを想定した構成です。N1タイプ（4LDK・80.13㎡・9,100〜1億800万円）は最大ファミリープランで、80㎡台でありながら4居室を確保しています。子供が2人いる世帯や、1部屋をテレワーク専用にしたい世帯には適した構成です。

注目はW4タイプ（2LDK・63.65㎡・8,200〜8,700万円）で、坪単価425〜451万円。Wタイプはおそらく西向き（W=West）の角住戸系で、眺望や採光の広がりが期待できます。一方、西日が強い夏場の温度管理は注意が必要です。バルコニーは8.81〜29.25㎡と幅があり、大型のものは多摩川ビューを楽しめる設計が多いと推測されます。

価格と周辺相場

SECTION 08 / PRICE

第一期一次の価格は5,400万円台〜1億4,300万円台（予定）で、平均坪単価は約425万円です。最小プランのN6（1LDK・48.42㎡）が5,400〜6,500万円、最多価格帯は7,000万〜9,000万円台の2〜3LDKが中心と見られます。4LDKは9,100〜1億800万円で、郊外ファミリー物件としては価格水準がやや高めです。

周辺中古マンションの坪単価

※SUUMO掲載の売出価格をもとに坪単価を算出（1㎡=0.3025坪換算）。成約価格は異なる場合があります。出典：SUUMO中古マンション（2026年5月時点）。

周辺中古との比較では、同駅（京王多摩川）で1999年築のクリオ京王多摩川壱番館が約258万円/坪。今回の新築ハモンズ（平均425万円/坪）はその約1.6倍の水準です。一方、調布駅近の築浅（2021〜2023年）と比べると、リビオレゾンTHURSDAY（382万円/坪）より高く、アルソスリブレ（470万円/坪）より低い位置にあります。「駅前大規模開発・新ブランド・複合機能」という付加価値を含めた価格設定で、同エリアの築浅物件と比べるとやや割高〜適正の境界という評価になります。

ここに住む日常

SECTION 09 / DAILY LIFE

この物件が向いている世帯は、大きく3タイプが考えられます。ひとつは「新宿40分以内・自然環境・多少のゆとり面積」を求めるDINKs。もうひとつは「多摩川ビューの暮らし・子供の通学距離・コスパ重視」のファミリー世帯。そして「郊外の運用物件として新ブランド初号機のバリューを期待する」投資・実需兼用の方です。

平日の朝、リビングのカーテンを開けると多摩川方向の空が広がります（南向き住戸の場合）。7:26の京王多摩川発に乗れば、調布で特急に乗り換えて8:05頃には新宿に着きます。帰り道、調布駅で夕食の食材を買って電車2分で最寄り駅に戻る。入居直後は駅前のスーパーが開いていないため、調布駅での買い物が生活の軸になります。週末は多摩川の河川敷でサイクリングや散歩。深大寺（約2km）まで自転車で行けば、水車と蕎麦屋の静かな寺町が待っています。

台風シーズン（8〜9月）の警戒心は、多摩川沿いに住む以上、年に数回は意識する必要があります。2019年の台風19号では多摩川が氾濫し、周辺エリアに浸水被害が出た地点もありました。この物件の敷地が当時どの程度の影響を受けた地点なのかを、事前に調布市のハザードマップで確認しておくことを強く勧めます。

まとめ

SECTION 10 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 京王電鉄が主導する駅前大規模開発で、商業・保育園・賃貸を含む複合機能が徒歩0分に揃う予定（2027年7月〜）。駅直結に近い生活環境は、完成後には大きなアドバンテージになります。
• 12階建て・1階住戸なし・電気室2階配置というハザード対応設計。水害リスクを認識したうえで建物側で対策している点は、建築士として評価できます。
• 新宿まで約39分（平日朝）で、多摩川沿いの自然環境と都心アクセスを同時に手に入れられる。郊外でも「電車1本で新宿」という条件を満たせるエリアです。

気になる点

• 多摩川沿いの洪水リスクが高く、購入前に調布市ハザードマップで具体的な浸水深を確認することが必須です。「1階住戸なし」の設計はリスクを正直に示した証拠でもあり、過去（2019年台風19号）の実績も含めて自分のリスク許容度と照らし合わせてください。
• 入居時点（2027年11月予定）では、駅前スーパーがまだ開業していない可能性があります（京王ストア2027年7月開業予定）。引き渡し後、生活インフラが整うまでの数か月は、調布駅周辺への買い物依存が避けられません。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：新宿・渋谷への通勤時間より「多摩川沿いの自然環境と静けさ」を重視する30〜40代のDINKsや小学生以下の子供がいるファミリー。水害リスクをきちんと理解したうえで、調布エリアに長期居住を見据えている方。

すすめない：洪水リスクに強い不安を感じる方、または台風シーズンの避難が難しい家族構成の世帯。また、2027年竣工後すぐに周辺生活インフラが整っていることを期待している方（スーパーや商業施設の完成は順次進む見込みです）。