マンション市場ニュース
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イメージ写真 ダイヤモンド不動産研究所が5月初旬に公表した最新分析によれば、東京都中古マンション市場は2026年4月、城西エリア（杉並・世田谷・練馬・中野）の㎡単価が前月比+5.5%・前年比+18%と急騰し、ボラタイルなフェーズに入った。一方で都心3区（千代田・港・中央）は成約価格が1億3,000万円台で頭打ちとなる中、売り出し価格は上昇を続け、売り出し㎡単価と成約㎡単価の乖離は約7,000万円まで拡大。売り手と買い手の温度差がここ数年で最も鮮明になった月になった。
背景には、再開発フェーズに入った城西の中堅街区へ実需層の関心が広がる一方、都心3区では短期転売規制と外国人投機対策の整備フェーズに重なる形で投機マネーの動きが慎重化していることがある。城西エリアは井の頭線・京王線・西武新宿線・大江戸線の連続性のある街並みと商店街・公園のレイヤーが厚く、実需層が「住んでからの満足度」を物差しにできる街区が並ぶエリア。値段の絶対水準より、街区の温度感と暮らしのリズムが価格に反映される構図が一段強まった。
市場目線では、検討層にとって「都心3区の高値圏を追わず、城西・城南・城北の中堅街区で街と一緒に育つ場所を選ぶ」姿勢が、これまで以上にフィットする節目になる。価格カーブが頭打ちに動き始める局面では、街区そのものの暮らしやすさを物差しに、商店街・公園・カフェの空気を時間をかけて確かめながら見比べていける時間が戻ってくる。住人層の温度感を軸にした街選びが、ここ数年で最も効きやすくなる流れだ。
建築士ryoの一言「売り手と買い手の価格認識がじりじり離れていく局面は、検討層にとってはむしろ街区と街をゆっくり見比べる時間が戻ってくる嬉しい時期なんですよね。城西エリアは井の頭線や京王線沿いの商店街・公園のレイヤーが厚くて、住人層も実需中心で穏やかに息づいています。値段表より、毎朝歩く道の気持ちよさやカフェの雰囲気を物差しに、長く暮らしたい街を時間をかけて選んでもらえたらいいなと思います。」
Source: ダイヤモンド不動産研究所／東日本レインズ／東京カンテイ／マーキュリー -
イメージ写真 不動産経済研究所が4月下旬に公表した最新発表によれば、2026年3月の首都圏新築分譲マンション発売戸数は1,425戸・前年同月比-35.5%と大幅減少、月次で過去最少水準を更新した。4月の発売見込みは1,000戸ペースと発表され、月次でも「新築氷河期」フェーズがそのまま継続している格好だ。2025年度通算の首都圏新築発売は2万1,659戸・1973年度の調査開始以降の最少を更新しており、用地仕入れの難航と建築コスト+5%高止まりが供給ボトルネックを構造的に強めている。
一方で4月27日に三井不動産がプレスリリースした「パークシティ中野」竣工・5月29日街びらきのように、約20年がかりの再開発街区が今月一気にゴールを迎える例も並ぶ。供給戸数は絞り込まれつつも、街区単位の「数より質」の二極化はむしろ加速する流れ。ニッセイ基礎研究所は首都圏新築供給で1億円超の高価格帯比率が急拡大する一方、実需層に届く中価格帯の供給が大幅に減少していると分析、5月以降もこの構図が続く見通しだ。
検討層にとっては、「数の少ない年に出てくる街区を、街と一緒に時間をかけて見比べる」姿勢が一段効く節目になる。中野・武蔵小杉・浦和・川口・南青山・品川など、再開発フェーズに重なる街区が今月も並んで動いており、価格レンジより街区の更新ペースに重ねる暮らし方を物差しにできる時間が穏やかに戻ってくる流れになりそうだ。
建築士ryoの一言「供給戸数が絞られていく年は、街区そのものの育ち方をゆっくり見比べられる嬉しい時間でもあるんですよね。再開発の節目に重なる街は、商店街と公園のリズムが穏やかに更新されていって、住んでから10年・20年単位で満足度が積み上がります。価格表の上下より、街を歩く時間と住人層の温度感を物差しに、長く付き合いたい場所を選んでもらえたらいいなと思います。」
Source: 日本経済新聞／不動産経済研究所／三井不動産プレスリリース／ニッセイ基礎研究所 -
イメージ写真 スーモジャーナルが5月初旬に公表した最新調査によれば、2026年「住みたい街」の新潮流は"東京ノース"。北区・板橋区を中心とする城北エリアが、ファミリー層・共働き世帯を中心に注目街区として浮上した。同時公表の首都圏新築マンション購入者平均価格は7,324万円・前年比+10.5%で過去最高を更新、東京23区平均は8,440万円台に到達。23区都心の価格レンジから少し距離を置いて、暮らしやすさを物差しに街を選び直す動きが鮮明になっている。
東京ノースの中核となる北区赤羽・王子・板橋区大山・成増は、JR京浜東北線・赤羽線・東武東上線・都営三田線で池袋・東京駅まで20分台の都心アクセスと、赤羽一番街商店街・ハッピーロード大山商店街・荒川河川敷の遊歩道・飛鳥山公園が日常の散歩道になる暮らしやすさが両立する街区。住人層は地元根付きの世帯・都心通勤の共働き世帯・子育て世帯までレイヤーが厚く、商店街と公園の距離感がちょうど良い独特の温度感が、ここ数年で再評価されているエリアだ。
この流れは、都心3区の高値圏に張り付く相場と、城北の中堅街区との「街区の温度差を物差しに選ぶ」フェーズが定着してきたことの裏返し。検討層にとっては価格レンジより街区の暮らしやすさで街を選ぶ姿勢が、これまで以上にフィットする節目になる。「23区内」「都心通勤圏」「商店街と公園のレイヤー」という条件が揃う北区・板橋区・足立区の街区を、街歩きの時間とともに見比べたい局面だ。
建築士ryoの一言「東京ノースの街は、赤羽一番街や大山ハッピーロードの商店街、荒川河川敷の散歩道、飛鳥山公園の桜並木が日常に溶けていて、都心通勤の利便性と地元の温度感が同居する独特の街区なんですよね。住人層も地元根付きの世帯から共働き世帯まで懐が深くて、商店街と公園の距離感がちょうど良いのが魅力です。値段表より街と一緒に育っていく感覚を大事にしたい人には、東京ノースの中堅街区が穏やかに馴染む時間を持っている街だと思います。」
Source: スーモジャーナル／リクルート住まいカンパニー／東京カンテイ／不動産経済研究所
